地塊解析 | 起拍總價6.39億元，南坪板塊約67畝宅地待出讓

2026年5月12日，重慶市規劃和自然資源局正式發布國有土地使用權拍賣出讓公告（公告號:渝[2026]20號），決定以拍賣方式出讓位于南岸區F02單元03街區005/06地塊的國有建設用地使用權，并委托重慶市公共資源交易中心負責公開出讓交易環節的組織實施。

該宗地塊編號為ZX-20-01-09地塊（26008），土地用途為普通商品住房用地（二類），宗地面積44,358平方米（約66.5畝），起始價6.39億元。根據公告內容，本次出讓的報名期限為2026年5月12日12時至2026年6月1日12時，現場拍賣定于2026年6月1日15:00舉行。

地塊分析

（一）基本指標

本宗地塊各項規劃指標如下表所示:

二）地塊稟賦分析

區位價值：地塊位于重慶主城南岸區南坪板塊，處于環線以內，南坪商圈為重慶主城核心成熟地段，周邊交通便捷、生活配套完善。

教育配套：地塊西側緊鄰南坪長江實驗學校,周邊分布珊瑚實驗小學等優質基礎教育配套。

周邊居住氛圍：地塊東側為城投天鄰水岸，北側為金輝城江城上，均為已建成或在建成熟住宅項目，整體居住氛圍濃厚。

競買門檻嚴格：競買人須具有房地產開發企業二級（含二級）以上資質；同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買。購地資金來源審查嚴格，競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等；購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款。

市場競爭分析

（一）南岸區整體市場態勢

2025年1月至2026年5月南岸區商品住宅市場累計成交4,652套，成交面積56.90萬㎡，成交金額864,802.95萬元，成交均價15,198元/㎡，套均價186萬元/套，供求比0.74，呈現供小于求格局。

數據解讀：南岸區商品住宅月度成交均價多數月份在14,000-16,400元/㎡區間波動，2026年1月達到峰值16,415元/㎡。成交套數方面，2025年5月成交483套為統計期內高點，2026年2月成交115套為低點，月度成交呈現一定波動性。

二）南坪板塊競品分析

南坪板塊新房市場呈現明顯的"高低分化"格局--龍湖江嶼海棠（17,910元/㎡）、卓越天元（15,980元/㎡）處于板塊高價區間；中建壹品南濱星光城（13,346元/㎡）處于中段；元時代（10,567元/㎡）、中梁海成南山云璟（9,186元/㎡）、和記黃埔御峰（8,253元/㎡）則低于10,000-11,000元/㎡。

從去化表現看，龍湖江嶼海棠2025年8月首開認購率76.00%，2025年11月回落至49.28%，2026年1月進一步回落至17.65%；元時代兩次開盤認購率分別為0.93%和0.84%，反映板塊內項目去化分化明顯。本地塊起拍樓面價約7,200元/㎡，未來售價定位需結合周邊在售競品的實際成交價格綜合判斷。

三）板塊土地市場參考

2024年1月至2026年5月期間，南坪板塊部分成交土地情況如下:

數據顯示，本地塊7,200元/㎡的起拍樓面價較2025年3月昕暉地產摘得的同片區純住宅地塊（樓板價6,600元/㎡）高約600元/㎡。從近兩年板塊土地成交情況看，溢價率均為0%，市場以底價成交為主，反映出土地市場情緒偏理性。

未來機會分析

本地塊具備以下機會點:

1. 核心區位稀缺性：地塊位于南坪商圈核心區域，環線以內，是重慶主城成熟核心地段。

2. 教育資源加持：地塊西側緊鄰南坪長江實驗學校。

3. 醫療資源輻射：南坪板塊3公里范圍內匯聚重慶市第五人民醫院、重醫附二院江南醫院、南岸區人民醫院等三甲醫院資源。

4. 周邊商業生活成熟度：金輝城江城上周邊商業配套包括渝百家超市（誠投天鄰水岸店）314米、開平生鮮326米、曉莉超市375米、普旺超市（銅元局店）419米、錢大媽（春上南濱店）445米、重客隆超市銅元局店（南銅路店）456米、永輝生活等，本地塊作為金輝城江城上南側地塊，共享同片區成熟商業配套。

5. 市場流動性基礎：南岸區2025年1月至2026年5月累計成交4,652套，南坪板塊累計成交2,558套，市場具備一定流動性基礎。

6. 競品價格錨定：板塊內龍湖江嶼海棠累計成交均價17,910元/㎡、卓越天元15,980元/㎡、中建壹品南濱星光城13,346元/㎡等近鄰競品，為本地塊未來產品定位提供了價格參考。

風險提示

基于材料數據，本地塊亦面臨以下需關注的客觀因素:

?去化周期有所拉長：南岸區2026年4月12個月去化周期23.3個月，較2025年1月的18.6個月有所拉長；6個月去化周期28.1個月，3個月去化周期26.5個月。

?板塊去化分化明顯：元時代兩次開盤認購率均低于1%（0.93%、0.84%），龍湖江嶼海棠認購率從首開的76.00%逐步回落至17.65%，反映板塊內不同項目去化表現差異較大。

?土地市場情緒偏理性：南坪板塊近兩年成交土地溢價率均為0%，市場以底價成交為主。

?競買資格與資金要求嚴格：本次出讓對競買人房地產開發資質、購地資金來源審查要求嚴格，對競買人資金合規性提出較高要求。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、AI文章、行業SKills功能撰寫。

1.本文章內容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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