溢價率兩天三破35%，深度解讀上海宅地交易熱的三把 “火”

今天（5月29日），為期兩天的上海今年第四批次宅地出讓結(jié)束。位于虹口、浦東、閔行和青浦的5幅宅地順利成交，總額110.45億元，其中3幅地塊溢價率突破35%，成為今年以來最火熱的一次土拍。令人意外的是，最搶手的地塊來自上海外環(huán)外的閔行浦江鎮(zhèn)。

熱度從市區(qū)到郊區(qū)全面開花，賺足了市場眼球。點燃這場土地盛宴的，是三把“火”。

市場回暖提振信心

第一把火，來自市場的整體回暖趨勢。

今天出讓的兩幅地塊，分別位于虹口歐陽路街道和浦東南碼頭路街道。其中，虹口地塊由保利發(fā)展以14.3億元摘得，溢價率17.2%；浦東地塊經(jīng)過112輪競價后觸發(fā)中止價，進(jìn)入第二輪競高品質(zhì)指標(biāo)環(huán)節(jié)，最終由保利置業(yè)以34.9億元摘得，溢價率高達(dá)40.0%。

虹口歐陽路街道地塊區(qū)位圖。

昨天，閔行浦江鎮(zhèn)地塊以40.72%的溢價率出讓。本輪土拍是上海“雙高雙競”規(guī)則（即兩輪競價、兩輪競高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)）出臺以來，第一次在同一批次中有兩幅地塊觸發(fā)第二輪競高品質(zhì)指標(biāo)，競拍熱度可見一斑。

浦東南碼頭地塊競價激烈進(jìn)入第二輪競高品質(zhì)指標(biāo)環(huán)節(jié)。

從全國來看，土拍整體熱度也有所抬頭。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年二季度以來，全國多地土地市場表現(xiàn)活躍，競拍輪次明顯增多。熱度較高的城市主要集中在北京、上海、深圳、杭州和成都，同時在溫州等地級市也有所體現(xiàn)，這些城市的核心地塊受到房企激烈爭奪。總體來看，這些城市經(jīng)濟基本面扎實、人口持續(xù)流入、改善型住房需求旺盛，優(yōu)質(zhì)地塊一經(jīng)推出便引發(fā)激烈競拍，體現(xiàn)出市場對核心城市中長期價值的高度認(rèn)可。

上海樓市自身的活躍度，更是重要的因素。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上海新房價格自2019年8月扭轉(zhuǎn)環(huán)比負(fù)增長以來，至2026年4月已連續(xù)81個月保持環(huán)比正增長，僅少數(shù)月份環(huán)比持平，房價韌性穩(wěn)居全國城市前列。自2月25日上海樓市“新七條”發(fā)布以來，3月和4月迎來“小陽春”，新房成交規(guī)模連續(xù)兩個月維持在43萬平方米左右，其中140平方米以上大戶型成交持續(xù)走高，市場表現(xiàn)韌性十足。

區(qū)域在售樓盤的去化態(tài)勢，是房企布局土地的核心考量因素。虹口區(qū)規(guī)劃資源局副局長孫懿俊介紹，此次受熱捧的虹口兩幅地塊，板塊價值預(yù)期穩(wěn)定，市場接受度高。目前，周邊金茂璞元、碧云北外灘尊邸、北外灘虹口源·717、外灘瑞府、中糧北外灘壹號等高端住宅項目均已入市銷售，整體去化率約80%，去化表現(xiàn)穩(wěn)健，受到中高端改善客群的廣泛關(guān)注。

拍出今年溢價率新高的閔行外環(huán)外地塊，情況亦是如此。閔行區(qū)規(guī)劃資源局資源利用科科長倪一卓表示，閔行浦江鎮(zhèn)的主力供應(yīng)以高層、小高層為主，剛需與剛改產(chǎn)品去化相對平穩(wěn)。例如象嶼天宸雅頌項目，目前已銷售72%，今年以來銷量位居閔行第二，五一期間到訪超過500人次。此次出讓的低密度地塊十分稀缺，自然更受歡迎。

小而美地塊符合市場需求

第二把火，則來自政府對市場需求的適配。

本輪出讓的5幅地塊不僅區(qū)位好、資質(zhì)優(yōu)，而且均為“小而美”宅地，對房企而言開發(fā)難度不高。

以虹口瑞虹地塊為例，起拍總價約14億元，資金門檻不高。周邊樓盤“金茂璞元”所在地塊，當(dāng)時起拍總價高達(dá)約65億元，最終成交總價接近90億元。這兩幅虹口地塊的開發(fā)條件十分友好。無中小套型比例限制，無自持、無保障房配建要求，意味著房企對產(chǎn)品的發(fā)揮空間很大。再加上地塊面積小、可開發(fā)的房源套數(shù)不多，疊加核心區(qū)位的成熟界面和穩(wěn)定購買力，未來的銷售速度和價格預(yù)期都更有保障。如果操盤順利，有望實現(xiàn)快速開發(fā)、快速銷售、快速回款。

視線轉(zhuǎn)向閔行。浦江鎮(zhèn)地塊是本次土拍中最搶手的一幅。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，核心原因在于地塊規(guī)劃指標(biāo)設(shè)置適合區(qū)域定位和市場需求，未來將建成以疊加和聯(lián)排為組合的低密度高品質(zhì)小區(qū)，對房企而言競拍機會相當(dāng)難得。

同樣值得關(guān)注的是浦東南碼頭地塊。該區(qū)域近十年來罕有住宅用地供應(yīng)，此次推出的地塊堪稱稀缺資源，自預(yù)公告起便備受市場矚目。

浦東南碼頭地塊區(qū)位圖。

綜合來看，上海精準(zhǔn)供地的策略十分清晰。中心城區(qū)有區(qū)位優(yōu)勢但成本高，政府通過盤活存量空間精準(zhǔn)匹配高品質(zhì)生活需求，通過小面積地塊降低房企資金壓力。外環(huán)外則以適配市場的產(chǎn)品打造差異化競爭力，價值認(rèn)可度正快速抬升。

值得一提的是，鼓勵“好房子”建設(shè)已成為趨勢。虹口區(qū)明確表示，兩幅地塊均鼓勵采用抬板式設(shè)計，可見上海對房企產(chǎn)品力的重視與日俱增。

房企重倉意愿未變

第三把火，來自房企堅定的重倉意愿。

如果說前兩把火是市場回暖和精準(zhǔn)供地，那么這第三把火，則是房企用真金白銀投下的信任票。而且，這股熱情早在正式開拍前就已顯現(xiàn)。第四批次土拍啟動前一周，中建八局旗下的上海中建東孚、中鐵置業(yè)集團上海有限公司、保利發(fā)展便已率先發(fā)布了招標(biāo)計劃公告，可謂“未拍先熱”。

從最終參拍名單來看，本批次土拍共有33位競買人（由19家企業(yè)以獨立或聯(lián)合體的形式參拍），頭部央企、地方國企、民企均有涉及。有如此多的企業(yè)激烈競爭，一方面說明地塊本身素質(zhì)過硬，另一方面也反映出房企的拿地積極性明顯回升。以浦東新區(qū)南碼頭路街道地塊為例，共有9家企業(yè)參拍，經(jīng)過112輪競價才最終落槌，足見當(dāng)前房企對城市核心區(qū)域及成熟板塊的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，仍保持著極高的拿地預(yù)期。

一位央企工作人員直言：“公司現(xiàn)在只在北京和上海兩座城市重倉投入。”這句話道出了眾多房企的心聲，上海作為核心資產(chǎn)的高價值屬性十分突出。特別是在“十五五”開局之年，上海“五個中心”建設(shè)的全球知名度和高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活的目標(biāo)要求，進(jìn)一步凸顯了上海超大城市獨有的影響力和吸引力。

特別值得關(guān)注的是，虹口、閔行兩宗重磅優(yōu)質(zhì)地塊，最終全部被上海本土房企收入囊中，在一眾實力雄厚的頭部央企中成功突圍。這并非偶然。不難發(fā)現(xiàn)，今年上半年多數(shù)房企沒有拿地入賬，上海城投同樣土儲單薄，因此選擇主動攻堅虹口臨平路地塊這類優(yōu)質(zhì)宅地。而本土民營房企大華拿下閔行浦江鎮(zhèn)熱門地塊，也釋放出一個關(guān)鍵信號，上半年樓市進(jìn)入收尾階段，正在倒逼各大房企主動出擊、積極補倉。這批新地塊有望在年底前入市，直接助力房企沖刺年度營收。

原標(biāo)題：《溢價率兩天三破35%，深度解讀上海宅地交易熱的三把 “火”》

欄目主編：陳璽撼

來源：作者：解放日報 戚穎璞