溢價率兩天三破35%，深度解讀上海宅地交易熱的三把 “火”

來源：滾動播報

（來源：上觀新聞）

今天（5月29日），為期兩天的上海今年第四批次宅地出讓結束。位于虹口、浦東、閔行和青浦的5幅宅地順利成交，總額110.45億元，其中3幅地塊溢價率突破35%，成為今年以來最火熱的一次土拍。令人意外的是，最搶手的地塊來自上海外環外的閔行浦江鎮。

熱度從市區到郊區全面開花，賺足了市場眼球。點燃這場土地盛宴的，是三把“火”。

市場回暖提振信心

第一把火，來自市場的整體回暖趨勢。

今天出讓的兩幅地塊，分別位于虹口歐陽路街道和浦東南碼頭路街道。其中，虹口地塊由保利發展以14.3億元摘得，溢價率17.2%；浦東地塊經過112輪競價后觸發中止價，進入第二輪競高品質指標環節，最終由保利置業以34.9億元摘得，溢價率高達40.0%。

虹口歐陽路街道地塊區位圖。

昨天，閔行浦江鎮地塊以40.72%的溢價率出讓。本輪土拍是上海“雙高雙競”規則（即兩輪競價、兩輪競高品質建設標準）出臺以來，第一次在同一批次中有兩幅地塊觸發第二輪競高品質指標，競拍熱度可見一斑。

浦東南碼頭地塊競價激烈進入第二輪競高品質指標環節。

從全國來看，土拍整體熱度也有所抬頭。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，今年二季度以來，全國多地土地市場表現活躍，競拍輪次明顯增多。熱度較高的城市主要集中在北京、上海、深圳、杭州和成都，同時在溫州等地級市也有所體現，這些城市的核心地塊受到房企激烈爭奪。總體來看，這些城市經濟基本面扎實、人口持續流入、改善型住房需求旺盛，優質地塊一經推出便引發激烈競拍，體現出市場對核心城市中長期價值的高度認可。

上海樓市自身的活躍度，更是重要的因素。克而瑞數據顯示，上海新房價格自2019年8月扭轉環比負增長以來，至2026年4月已連續81個月保持環比正增長，僅少數月份環比持平，房價韌性穩居全國城市前列。自2月25日上海樓市“新七條”發布以來，3月和4月迎來“小陽春”，新房成交規模連續兩個月維持在43萬平方米左右，其中140平方米以上大戶型成交持續走高，市場表現韌性十足。

區域在售樓盤的去化態勢，是房企布局土地的核心考量因素。虹口區規劃資源局副局長孫懿俊介紹，此次受熱捧的虹口兩幅地塊，板塊價值預期穩定，市場接受度高。目前，周邊金茂璞元、碧云北外灘尊邸、北外灘虹口源·717、外灘瑞府、中糧北外灘壹號等高端住宅項目均已入市銷售，整體去化率約80%，去化表現穩健，受到中高端改善客群的廣泛關注。

拍出今年溢價率新高的閔行外環外地塊，情況亦是如此。閔行區規劃資源局資源利用科科長倪一卓表示，閔行浦江鎮的主力供應以高層、小高層為主，剛需與剛改產品去化相對平穩。例如象嶼天宸雅頌項目，目前已銷售72%，今年以來銷量位居閔行第二，五一期間到訪超過500人次。此次出讓的低密度地塊十分稀缺，自然更受歡迎。

小而美地塊符合市場需求

第二把火，則來自政府對市場需求的適配。

本輪出讓的5幅地塊不僅區位好、資質優，而且均為“小而美”宅地，對房企而言開發難度不高。

以虹口瑞虹地塊為例，起拍總價約14億元，資金門檻不高。周邊樓盤“金茂璞元”所在地塊，當時起拍總價高達約65億元，最終成交總價接近90億元。這兩幅虹口地塊的開發條件十分友好。無中小套型比例限制，無自持、無保障房配建要求，意味著房企對產品的發揮空間很大。再加上地塊面積小、可開發的房源套數不多，疊加核心區位的成熟界面和穩定購買力，未來的銷售速度和價格預期都更有保障。如果操盤順利，有望實現快速開發、快速銷售、快速回款。

視線轉向閔行。浦江鎮地塊是本次土拍中最搶手的一幅。上海中原地產分析師盧文曦認為，核心原因在于地塊規劃指標設置適合區域定位和市場需求，未來將建成以疊加和聯排為組合的低密度高品質小區，對房企而言競拍機會相當難得。

同樣值得關注的是浦東南碼頭地塊。該區域近十年來罕有住宅用地供應，此次推出的地塊堪稱稀缺資源，自預公告起便備受市場矚目。

浦東南碼頭地塊區位圖。

綜合來看，上海精準供地的策略十分清晰。中心城區有區位優勢但成本高，政府通過盤活存量空間精準匹配高品質生活需求，通過小面積地塊降低房企資金壓力。外環外則以適配市場的產品打造差異化競爭力，價值認可度正快速抬升。

值得一提的是，鼓勵“好房子”建設已成為趨勢。虹口區明確表示，兩幅地塊均鼓勵采用抬板式設計，可見上海對房企產品力的重視與日俱增。

房企重倉意愿未變

第三把火，來自房企堅定的重倉意愿。

如果說前兩把火是市場回暖和精準供地，那么這第三把火，則是房企用真金白銀投下的信任票。而且，這股熱情早在正式開拍前就已顯現。第四批次土拍啟動前一周，中建八局旗下的上海中建東孚、中鐵置業集團上海有限公司、保利發展便已率先發布了招標計劃公告，可謂“未拍先熱”。

從最終參拍名單來看，本批次土拍共有33位競買人（由19家企業以獨立或聯合體的形式參拍），頭部央企、地方國企、民企均有涉及。有如此多的企業激烈競爭，一方面說明地塊本身素質過硬，另一方面也反映出房企的拿地積極性明顯回升。以浦東新區南碼頭路街道地塊為例，共有9家企業參拍，經過112輪競價才最終落槌，足見當前房企對城市核心區域及成熟板塊的高品質住宅產品，仍保持著極高的拿地預期。

一位央企工作人員直言：“公司現在只在北京和上海兩座城市重倉投入。”這句話道出了眾多房企的心聲，上海作為核心資產的高價值屬性十分突出。特別是在“十五五”開局之年，上海“五個中心”建設的全球知名度和高質量發展、高品質生活的目標要求，進一步凸顯了上海超大城市獨有的影響力和吸引力。

特別值得關注的是，虹口、閔行兩宗重磅優質地塊，最終全部被上海本土房企收入囊中，在一眾實力雄厚的頭部央企中成功突圍。這并非偶然。不難發現，今年上半年多數房企沒有拿地入賬，上海城投同樣土儲單薄，因此選擇主動攻堅虹口臨平路地塊這類優質宅地。而本土民營房企大華拿下閔行浦江鎮熱門地塊，也釋放出一個關鍵信號，上半年樓市進入收尾階段，正在倒逼各大房企主動出擊、積極補倉。這批新地塊有望在年底前入市，直接助力房企沖刺年度營收。

原標題：《溢價率兩天三破35%，深度解讀上海宅地交易熱的三把 “火”》

欄目主編：陳璽撼

來源：作者：解放日報 戚穎璞