北京
北京進(jìn)深 徐迪 5月18日，通州區(qū)九棵樹南地塊0302-6016地塊正式掛牌。
起始價(jià)84470萬元，折合樓面價(jià)約2.5萬元/平方米，6月23日下午開拍。
這塊地就在中海滿樹玖和北面，早期的土拍文件中，這兩塊地曾被視為“孿生兄弟”。
文件里甚至明確預(yù)留了“地下連通”的條件：若建設(shè)單位為同一主體，地下可通過特定區(qū)域連通。
玖樹滿和所在的6017地塊成交2025年11月底，今年3月份取證開盤，目前去化情況良好。
僅隔半年，6016地塊就掛牌出讓，這個(gè)土拍節(jié)奏控制得恰到好處，正好能接上玖樹滿和的尾盤銷售期。
中海具有主場優(yōu)勢，再次出手拿地的概率還是很大的。
基礎(chǔ)指標(biāo)
土地面積約2.11公頃，地上建筑規(guī)模約3.38萬平方米，容積率1.6，限高45米。
地上需配建社區(qū)綜合服務(wù)中心1處，總面積約 1000平方米；配電室2 處，總建筑面積300平方米。
以下配建可結(jié)合需求設(shè)置在地下：物業(yè)服務(wù)用房，建面150平方米；便民菜店，建面100平方米；便利店，建面50平方米；快遞服務(wù)站，建面20平方米；綜合通信設(shè)備間，建面10-15平方米；有限電視光電轉(zhuǎn)換間，建面4-6平方米；分布式能源站，建面180平方米。
退線問題
這塊地就在中海滿樹玖和北面，中間隔了一條街坊路，容積率卻相差甚多。
中海玖樹滿和容積率2.2，南側(cè)6016地塊容積率僅有1.6。
不過，6016地塊要求，沿九棵樹中路西側(cè)道路紅線向西20米范圍內(nèi)空間，不得建設(shè)永久性建筑，建議結(jié)合開敞空間和綠化統(tǒng)一設(shè)計(jì)。
地塊北面還有老社區(qū)，南邊被玖樹滿和搶先建了一排小高層。
三面一夾擊，6016地塊的容積率，只能硬生生降到1.6。
降到這個(gè)數(shù)，才能做到與中海玖樹滿和平權(quán)的產(chǎn)品。
1.6的容積率是真的，因?yàn)樽尦龅目盏囟啵瑘@林綠化會(huì)更好。
但這個(gè)“低密度”實(shí)際上是犧牲了可蓋樓的面換來的，去掉退線部分，實(shí)際容積率與玖樹滿和差不多。
區(qū)位地段
位于通州區(qū)九棵樹街道，五環(huán)至六環(huán)之間，鄰近地鐵八通線九棵樹站。
周邊有北京通州領(lǐng)展廣場、北京中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院、通州云景公園等生活配套設(shè)施。
這一帶是成熟住區(qū)，學(xué)鐵商等配套都很完善。
離朝陽區(qū)很近，加上副中心和運(yùn)河商務(wù)區(qū)的概念，對于東三環(huán)CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。
剛發(fā)布的第四輪清單中，九棵樹板塊還有一宗地塊待供應(yīng)，為同仁堂0302-6037地塊，緊鄰地鐵1號(hào)線土橋站。
占地1.61公頃，規(guī)劃地上建面3.22萬㎡，容積率2.0。
雖然同屬一個(gè)街區(qū)，但6037地塊與九棵樹雙子還是有一定距離的，直線超過3公里，地鐵3站地。
6037地塊更加往東，位置上靠近六環(huán)。南邊就是環(huán)球影城，還有去年底才開業(yè)的灣里購物中心，步行可達(dá)。
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