卓越調(diào)規(guī)，傅軍走向了兩個極端

文/深圳進(jìn)深 嚴(yán)明會

頂著龍華小面積三房的光環(huán)，卓越朗奕府備受市場關(guān)注。

不過最近，項(xiàng)目的一些指標(biāo)經(jīng)歷了較大調(diào)整，使得優(yōu)勢與缺點(diǎn)更加極端。

就在前幾天，深圳規(guī)自局披露了朗奕府項(xiàng)目總平面圖修改的公示。

主要修改內(nèi)容包括：

調(diào)整技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表；調(diào)整紅線范圍；調(diào)整局部場地綠化、臺階范圍；“老年人日間照料中心”改名“長者服務(wù)站”。

表現(xiàn)在具體參數(shù)上，項(xiàng)目的建設(shè)用地面積、容積率兩項(xiàng)指標(biāo)經(jīng)歷了較大調(diào)整。

其中，建設(shè)用地面積由2.58萬㎡，變?yōu)?.04萬㎡；規(guī)定容積率由5.84，變?yōu)?.09。

總建筑面積雖然也有調(diào)整，但不算大。由22.98萬㎡，變?yōu)?2.47萬㎡。

該項(xiàng)目，是卓越上下橫朗城市更新單元的一部分。

開發(fā)主體為深圳融信和投資有限公司。

由深圳卓越城市更新集團(tuán)有限公司100%持股。執(zhí)行董事、總經(jīng)理為傅軍。

舊改項(xiàng)目在2016年列入《2016年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》。

更新單元用地面積150329.9㎡，拆除范圍用地面積133792.1㎡；

開發(fā)建設(shè)用地面積75487.9㎡，規(guī)劃容積為493270㎡，容積率6.5，共12棟50層住宅樓。

項(xiàng)目擬打造成集高端住宅、地標(biāo)寫字樓、繽紛商業(yè)、星級酒店等多種業(yè)態(tài)的大型綜合體。

而朗奕府，便是上下橫朗舊改的一期項(xiàng)目。由5棟超高層住宅、1棟幼兒園及商業(yè)配套組成。

進(jìn)深君了解到，項(xiàng)目調(diào)規(guī)，主要是由地塊分宗引起的。

由于落實(shí)幼兒園用地的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)移交要求，朗奕府地塊（A842-0468宗地）對其中的幼兒園與居住地塊進(jìn)行了分宗。

分宗后的兩地塊：

01地塊（居住地塊）：用地面積2.04萬㎡，容積率由原5.84調(diào)整為7.1，規(guī)定建筑面積14.45萬㎡。

其中住宅13.68萬㎡（含保障性住房2.81萬㎡），商業(yè)1920平方米。

并配建社區(qū)管理用房、警務(wù)室、黨群服務(wù)中心、文化活動室、社康中心、長者服務(wù)站等公共設(shè)施。

02地塊（幼兒園地塊）：用地面積5400㎡，容積率1.12，規(guī)定建筑面積6000㎡，為18班幼兒園，產(chǎn)權(quán)歸政府，建成后無償移交。

朗奕府，自傳出消息以來便受到較大的關(guān)注，一個重要的原因，是70㎡做到了3房。

在龍華乃至整個深圳市場，都較為罕見。

其預(yù)計(jì)首推的是2棟，產(chǎn)品包括70㎡的3房1衛(wèi)，83㎡的3房2衛(wèi)，96-98-106㎡的4房2衛(wèi)，共三百余套房源。

吹風(fēng)價，市場也傳出了，單價區(qū)間約為3.5-4.1萬/㎡。預(yù)計(jì)總價250萬左右，可入手70㎡的三房。

是龍華核心區(qū)少見的低門檻三房。所以項(xiàng)目對剛需的吸引力是很大的。

不過，這次調(diào)規(guī)，也讓朗奕府的不足也進(jìn)一步放大了。

這個項(xiàng)目，因?yàn)槭桥f改，不可避免都面臨高容積率、超高層、高密度的問題。

調(diào)規(guī)前，其容積率就有5.84，已經(jīng)不低，而調(diào)規(guī)后更攀升至7.09。

并且，項(xiàng)目四棟住宅都是47、48層的超高層，一層7戶設(shè)計(jì)；有回遷房，還有一棟43層的保障房。

因此在居住體驗(yàn)上，相比有著低容積率、限高的新國標(biāo)地塊項(xiàng)目，有著不少差距。