北京
來源：市場資訊
（來源：北京進深）
樂居財經·進深 | 出品陳海保 | 主播
5月15日，通州區九棵樹南地塊FZX-0302-6016地塊進入用地預申請。
起始價84470萬元，折合樓面價約2.5萬元/平方米。
地塊解讀
北京土拍市場，又出現了一件怪事。
通州有兩塊地，就隔了一條小馬路，容積率卻差得離譜。
剛掛牌的九棵樹6016地塊，容積率1.6；
南面一路之隔的中海玖樹滿和，容積率2.2，兩者相差0.6。
你心里肯定想：1.6的一定會出更低密的房子，價格也會賣得更貴？
別急著下定論，先看去年梨園兩個盤：
招商云璟攬閱容積率2.17；中鐵建花語璟云容積率1.7。
相差了0.47，但賣價上差不多，一個是5.38萬，一個是5.29萬。
容積率高的招商項目，反而貴了快一千元，奇怪嗎？
原因就兩個字：退線。
簡單說，就像你買了一塊地，本可以按紅線滿鋪房子，但因為挨著鄰居、挨著馬路，必須“往里縮”，讓出一大片不能蓋樓。
拿九棵樹6016地塊舉例：
它原本容積率能到2.4，結果南邊中海小區占了先機；
北面還有老社區，東邊還得給馬路讓出20米綠化帶。
三面一夾擊，6016地塊的容積率，只能硬生生降到1.6。
降到這個數，才能做到與中海玖樹滿和平權的產品。
6016地塊住起來，舒適度會不會更好？
說實話，1.6的容積率是真的，因為讓出的空地多，園林綠化會更好。
但你得明白一件事：這個“低密度”是犧牲了可蓋樓的面換來的，它的實際容積率與玖樹滿和是差不多的。
讀懂了這個邏輯，你就清楚，花語璟云和云璟攬閱的故事。
因為那個1.7的中鐵建樓盤，低密度里頭“水分”大，實際能用的地盤，沒比2.17的寬松多少。
其實，購房者買房和開發商買地的邏輯一樣，別光看數字低不低，要看這個低密度含金量高不高。
九棵樹6016地塊六月底拍賣，我猜測，大概率還是中海拿下。
到時候可能會有關于“1.6低密住區”的宣傳，但看完我這個短視頻，也就秒懂了一切。
用地指標
土地面積約2.11公頃，地上建筑規模約3.38萬平方米，容積率1.6，限高45米。
地上需配建：社區綜合服務中心1處，總面積約 1000平方米；配電室2 處，總建筑面積300平方米。
以下配建可結合需求設置在地下：物業服務用房，建面150平方米；便民菜店，建面100平方米；便利店，建面50平方米；快遞服務站，建面20平方米；綜合通信設備間，建面10-15平方米；有限電視光電轉換間，建面4-6平方米；分布式能源站，建面180平方米。
退線要求：沿九棵樹中路西側道路紅線向西20米范圍內空間，不得建設永久性建筑，建議結合開敞空間和綠化統一設計。
區位地段
位于通州區九棵樹街道，五環至六環之間，鄰近地鐵八通線九棵樹站。
周邊有北京通州領展廣場、北京中醫藥大學東直門醫院、通州云景公園等生活配套設施。
這一帶是成熟住區，學鐵商等配套都很完善。離朝陽區很近，加上副中心和運河商務區的概念，對于東三環CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。
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