土地續期與存量盤活政策淺談：從資產禁錮到公募REITs破冰的演進路徑

來源：市場資訊

（來源：華夏REITs）

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1

土地續期政策發展：

70年大限背后的真問題

“住宅70年、工業50年、商業40年”——中國房地產市場的底層邏輯，建立在這一獨特的國有土地使用權有償、有期限出讓制度之上。

當最早一批出讓的土地陸續逼近年限終點，“到期后怎么辦”不再是一個遙遠的理論問題，而是懸在無數業主與投資者心頭、關乎萬億資產價值的現實拷問。

要厘清這“70年大限”背后的真問題，必須穿透紛繁的討論，回到法律框架與地方實踐的起點，進行一次全景掃描。

1.1

法律基石：住宅“自動”vs.非住宅“申請”的根本分野

中國土地續期政策的頂層設計，遵循著清晰的雙軌制邏輯，核心區別在于土地用途。

住宅用地：原則明確，細則懸空

根據《中華人民共和國民法典》第三百五十九條，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。這一條款從2007年《物權法》繼承而來，從根本上穩定了數億城鎮住宅業主的財產權預期。然而，真正的“懸念”在于后半句：“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理?！边@意味著，雖然續期是“自動”的，但是否需要繳費、繳多少、如何減免，目前尚無全國統一的、具體的法律規定。這構成了當前關于住宅用地續期的最大政策空白與公眾關切點。

非住宅用地：依申請批準，有償續期

對于工商業（工業、商業服務業）等非住宅用地，《民法典》同一條文規定其期滿后續期“依照法律規定辦理”。其核心法律依據是《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應至遲于屆滿前一年申請續期；除因社會公共利益需要收回外，應予以批準；經批準續期的，應重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金。

簡言之，非住宅用地不存在“自動續期”，必須主動申請、政府審批、并重新繳納土地出讓金。這為地方政府針對工商業用地制定具體續期規則提供了明確的法律授權空間。下文主要關注“非住宅用地”的商業演繹。

1.2

政策演變：從國家原則到地方探索

土地續期制度的演變，是一部從確立框架到逐步細化的歷史。

制度奠基（1990年）

國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》首次設定了不同用途土地的出讓最高年限（居住70年、工業50年等），并規定期滿可申請續期，需重新簽合同、交出讓金。

物權定調（2007-2020年）

《物權法》及后來的《民法典》確立了住宅用地“自動續期”原則，將非住宅與住宅用地續期路徑徹底分開，但將住宅續期費用的具體方案留待未來立法解決。

地方破冰與試點

以粵港澳大灣區廣州和深圳近期出臺的相關政策文件為參考：（1）2026年4月15日，廣州市規劃和自然資源局關于印發《關于進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見》的通知（以下簡稱“廣州政策”）；（2）2025年9月18日，深圳市市規劃和自然資源局關于印發《關于進一步規范城市更新規劃土地管理的若干措施（試行）》的通知（以下簡稱“深圳政策”）。

深圳的特定場景

深圳的政策實踐更多與城市更新項目綁定。例如，對于已納入城市更新計劃但土地已到期的項目，規定在簽訂新出讓合同時需補繳“超期期間”的地價。這并非普遍性的土地續期政策，而是服務于城市更新流程的特殊安排。

廣州的系統性改革

作為粵港澳大灣區要素市場化配置改革試點，廣州近期出臺了針對工商業用地的續期系統性規則，代表了當前政策細化的最前沿。其核心邏輯是“績效掛鉤、差異化對待”，為我們理解未來政策方向提供了關鍵范本。

1.3

廣州樣本：工商業用地續期的“績效掛鉤”邏輯

在住宅續期全國性細則“按兵不動”的同時，以廣州為代表的地方政府，正在非住宅用地領域推行一場精細化的市場化改革。其政策核心可概括為一張表：

這套規則清晰地傳遞出未來土地管理的政策風向：

續期非“免費午餐”：無論是工業還是商服用地，續期就必須重新繳納土地出讓金，價格與市場地價（基準地價/標定地價）掛鉤。

“打折”有條件：高達30%的地價優惠，只獎勵給那些土地利用效率高（產出率高、投資強度大）的企業。這實質上是將續期政策作為引導產業升級、提升土地利用效率的經濟杠桿。

年限與績效掛鉤：續期年限不再是固定值，而是根據企業績效和產業導向動態確定，最長可續20年，最短可能只有5年（租賃形式）。

1.4

真問題浮現：商業不動產如何“定價”

對于商業不動產，真問題是“如何估值”的市場重構。以廣州政策為代表的地方探索表明，未來非住宅用地續期將是一個市場化、差異化、有條件的過程。土地剩余年限將與企業的經營績效緊密捆綁，續期成本將根據屆時的地價水平和企業“成績單”浮動計算。這意味著，擁有一棟寫字樓或購物中心，不僅取決于其當下的租金，更取決于其未來持續獲得土地續期資格并承受相應成本的能力。土地年限，從固定的背景條件，變成了一個動態的、影響資產價值的核心變量。

因此，土地續期絕非簡單的“到期交錢”技術問題。它正在重塑中國不動產價值的底層邏輯：住宅資產的價值面臨一項遠期“或有成本”，而商業資產的價值則被嵌入一個持續性的“績效評估”循環之中。對于市場投資者進行任何長期估值分析時，再也無法回避的“第一性原理”。

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2

資產盤活浪潮：

從“沉睡資產”到“現金奶牛”的魔法

當土地續期政策，特別是與“經營績效”掛鉤的續期成本，為資產估值引入了動態變量，一個更直接、更緊迫的問題便浮出水面：那些剩余年限正在流逝、利用效率低下、甚至未來續期資格都成疑的存量工商業用地與建筑，該怎么辦？

它們不再僅僅是賬面上的固定資產，而是隨時可能因“續期績效不達標”或“高成本續期不劃算”而價值歸零的“沉睡資產”，甚至是“負資產”。這正是當前席卷全國大中城市的資產盤活浪潮最原始的驅動力之一。盤活，不再是錦上添花的優化，而是關乎資產生死存亡的必選題。

當下的資產盤活，已遠非簡單的“裝修出租”。它是在土地續期、規劃彈性、用途管制、產權登記、金融支持等一系列政策協同下，完成的系統性價值激活：

預期從模糊到清晰

續期規則（尤其績效掛鉤）讓資產剩余年限的價值變得可測算、可博弈，倒逼業主主動盤活以避免貶值。

產權從僵化到流動

用途轉換和產權歸集政策，讓資產的功能和權屬可以根據市場需求重新配置，提升資產經營效率和現金流。如廣州政策明確，支持存量商辦用于保障性租賃住房、康養服務等，從而滿足更多真實消費需求。

現金流再造與穩定化

利用“用途轉換”工具箱，將空置商辦改為保租房、養老院或社區服務中心。通過適配新產業、新需求，引入新運營方，將原先微薄或不穩定的租金，轉變為可持續、甚至增長性更強的經營性現金流，從根本上將資產現金流錨定在民生需求上，降低經濟周期波動影響，滿足公募REITs對持續穩定分紅的訴求。

資產從孤立到可證券化

產權清晰、現金流穩定的存量資產，正是可以通過金融資本盤活的對象。當它們被合規化、可被有效估值，便具備了從“不動產”變為可在資本市場流通的“金融產品”的潛質。

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3

商業不動產REITs破冰：

購物中心、寫字樓如何變身“股票”

承前所述，珠三角密集出臺的存量資產盤活政策，并非孤立的“激活行動”。其更深層的邏輯，是為商業不動產打通一條從“沉睡資產”到“標準化金融產品”的終極通路——以公募REITs代表的資產證券化之路。

01

放棄線性思維，擁抱政策組合

任何單一政策（如僅談城市更新或僅談續期）都無法獨立解開存量困境。必須將“用途轉換、產權歸集、彈性年期、績效續期”視為一個可拆解、可重組的政策模塊包，根據資產稟賦進行動態組合。

02

建立“年限-績效”敏感性分析模型

土地剩余年限與產業績效，是影響資產遠期價值最關鍵的兩個敏感性變量。在評估任何存量項目時，都必須建立動態模型，模擬在不同績效達成度下，續期成本與年限變化對項目凈現值的沖擊。

03

關注政策的“期權價值”

臨時利用、短期租賃等政策，不僅本身是盤活手段，更是為資產賦予了“等待和觀察”的期權。在不確定性高的市場中，這類柔性政策的戰略價值可能高于其直接創造的現金流價值。

04

政策的閉環

地方政策逐步解決了資產“從沉睡到活化”以及“活化后如何延期”的問題，以購物中心、寫字樓、酒店和綜合體等為代表的商業不動產REITs，隨著首批項目獲批，已經在資本市場正式啟航，形成“資產改造-經營提升-資本退出-再收購改造”的良性循環。

對公募REITs估值的核心啟示：這意味著一只持有優質運營資產（如高經營性凈現金流的購物中心資產）的公募REITs，其未來需要預提的續期成本更低，可獲得的續期年限更長，資產的全生命周期價值顯著高于低效資產。土地剩余年限從固定常數，變成了由資產運營能力決定的動態變量，這將成為未來公募REITs之間估值分化的關鍵驅動因素。

在中國存量資產的時代，物理空間的更新改造與產權期限的權利重構已成為一枚硬幣的兩面。對于產業投資、運營和金融賦能的啟示，在已落地的、可量化的政策工具在不同排列組合下，將如何重塑每一處資產的生命周期與價值圖譜，成為商業不動產領域的新命題。這場游戲，已經從“猜測政策”升級為“計算政策”。

風險提示：1.公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，其預期風險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，屬于中高風險品種，具體風險評級結果以基金管理人和銷售機構提供的評級結果為準。2.公募REITs為不動產基金，大部分資產投資于不動產項目，具有權益屬性，受經濟環境、運營管理等因素影響，不動產項目市場價值及現金流情況可能發生變化，可能引起本基金價格波動，甚至存在不動產項目遭遇極端事件（如地震、臺風等）發生較大損失而影響基金價格的風險。3.公募REITs在不動產之外投資固定收益資產，可能面臨信用風險、利率風險、收益率曲線風險、利差風險、供需風險和購買力風險。4.公募REITs采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。5.本基金存在其他與公募基金相關的風險和與不動產項目相關的風險，詳見招募說明書等法律文件。6.基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。7.投資者在投資基金之前，請仔細閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產品資料概要》等基金法律文件，充分認識本基金的風險收益特征和產品特性，認真考慮本基金存在的各項風險因素，并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解產品情況及銷售適當性意見的基礎上，理性判斷并謹慎做出投資決策，獨立承擔投資風險。8.本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達意見不構成投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，我公司不就資料中的內容對最終操作建議做出任何擔保。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本資料中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。我國基金運作時間較短，不能反映股市發展的所有階段。市場有風險，入市需謹慎。