深圳地鐵發(fā)布重大損失公告

課程推薦：

5月12日，深圳地鐵集團(tuán)發(fā)布重大損失公告，2025年度合并報(bào)表凈虧損371.97億元。

這不是深鐵第一次因?yàn)槿f科發(fā)這類公告了。

就在一年前，同樣因?yàn)槿f科業(yè)績(jī)虧損，深鐵發(fā)布了2024年度虧損334.61億元的公告。

算上這次，深鐵已經(jīng)連續(xù)兩年為同一家聯(lián)營企業(yè)發(fā)重大損失公告，這在國資背景的軌交企業(yè)里極為少見。

虧損從萬科來

深鐵的虧損，說白了就是來自萬科。

深鐵持有萬科27.18%的股權(quán)，萬科2025年巨虧885.56億元，深鐵按持股比例確認(rèn)投資損失，加上計(jì)提減值，371.97億虧損里大約373億跟萬科直接相關(guān)。

公司也在公告里強(qiáng)調(diào)，這事對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營和現(xiàn)金流沒產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。

也就是說，撇開萬科這筆投資賬，深鐵自己的主業(yè)是正常運(yùn)轉(zhuǎn)且盈利的。

深鐵2025年?duì)I收212.2億元，地鐵和鐵路運(yùn)營收入占了大頭。全年運(yùn)送乘客32.85億人次，日均900萬人次，客運(yùn)強(qiáng)度連續(xù)25個(gè)月全國第一，2026年一季度客流又漲了6.7%。

客流在漲，票務(wù)收入在漲，運(yùn)營端沒問題。

投資端也沒落下，全年完成固定資產(chǎn)投資1006.86億元，同比增長7.8%，2條鐵路、4條城際、17條地鐵同步在建，6條新線集中開通。

一年上千億砸進(jìn)去，項(xiàng)目照推，標(biāo)段照開，活沒停。

說到底，深鐵是一個(gè)年?duì)I收兩百億、年投資上千億、客流全國第一、經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)為正的大型軌交企業(yè)。

三百多億虧損不是修地鐵修賠了，而是“軌道+物業(yè)”模式里“物業(yè)”那頭踩了行業(yè)下行的大雷。

公告專門強(qiáng)調(diào)償債能力沒問題，對(duì)施工企業(yè)來說，這意味著深鐵作為甲方的付款能力，沒有因?yàn)檫@筆賬面虧損而斷檔。

為什么深鐵一直在救萬科？

深鐵自己虧了372億，為什么還要不斷往萬科砸錢？

萬科2025年巨虧885億，負(fù)債率近77%，一年內(nèi)到期債務(wù)超1600億，賬上現(xiàn)金只有672億，短期償債壓力極大。

就在公告虧損的同一天，深鐵又批了25億借款幫萬科還債，加上之前的220億框架，累計(jì)借款已超300億。

來源：萬科5月12日晚間公告

這背后不只是賬面虧損，而是實(shí)打?qū)嵉默F(xiàn)金投入。

要理解這個(gè)選擇，得看深鐵的核心模式，即“軌道+物業(yè)”。

簡(jiǎn)單說，深圳市政府把地鐵上蓋及沿線土地交給深鐵，深鐵出地，萬科出開發(fā)能力，合作開發(fā)，銷售利潤回頭補(bǔ)貼地鐵運(yùn)營。

全國地鐵票務(wù)收入都覆蓋不了成本，沒有土地開發(fā)收益，賬根本算不平。

這個(gè)模式能跑通，一要能拿到低價(jià)土地，二要有一個(gè)能把土地變成房子、還能賣出高價(jià)的全國性開發(fā)商。

深圳恰好兩樣都占，政府給地，萬科出力。

這意味著深鐵和萬科不是簡(jiǎn)單的股東關(guān)系。

深鐵手上幾十個(gè)TOD項(xiàng)目，從拿地到銷售，全程需要萬科操盤。

能承接這種百億級(jí)開發(fā)需求、還有品牌溢價(jià)能力的房企，全國不超過三五家，且要么自身難保，要么是對(duì)手。

而萬科是深鐵花664億買來的自己人。

一旦萬科倒下，這些項(xiàng)目可能爛尾，潛在損失遠(yuǎn)大于那幾百億借款。

反過來，萬科銷售腰斬、信用受損，深鐵是其唯一能靠的信用支柱。

有了深鐵這個(gè)AAA級(jí)國企背書，銀行才敢放款，供應(yīng)商才敢供貨。

雙方早已是利益共同體，一損俱損。

深鐵在巨虧下繼續(xù)輸血，不是錢多，而是兩害相權(quán)，保萬科是代價(jià)更小的選擇。

深鐵羅湖筍崗TOD項(xiàng)目概念效果圖

政策在怎么兜底

深鐵這次虧損，正好處在兩條政策線的交叉點(diǎn)上。

國家正在全力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，方向很明確：從緊急“保交房、防風(fēng)險(xiǎn)”轉(zhuǎn)向長期的“好房子、新模式”。

當(dāng)前紓困的核心思路，是把好項(xiàng)目從壞集團(tuán)里摘出來，讓錢直接流到能產(chǎn)生效益的工地上。

最典型的做法就是白名單，商品住房項(xiàng)目貸款全部納入名單管理，銀行單獨(dú)設(shè)賬、封閉運(yùn)作，不讓集團(tuán)層面的風(fēng)險(xiǎn)拖累具體項(xiàng)目。

截至去年10月，全國白名單項(xiàng)目貸款審批金額已超過7萬億元，建設(shè)交付有了硬保障。

對(duì)施工企業(yè)來說，接活前查一下項(xiàng)目在不在白名單，是最基本的風(fēng)險(xiǎn)排查。

在名單里的，工程款到賬確定性高；不在的，就得自己扛房企資金調(diào)度風(fēng)險(xiǎn)。

另一個(gè)政策工具是專項(xiàng)債收購存量商品房用作保障房，湖南、青島等地已經(jīng)落地。

收購之后的改造、裝修、配套建設(shè)，正在變成實(shí)實(shí)在在的施工需求。

再看軌道交通。國家支持交通強(qiáng)國的基調(diào)沒變，但今年初出臺(tái)的城際鐵路新規(guī)也劃了邊界：不能借城際名義變相建地鐵，要講需求、算成本、控規(guī)模。

支持力度還在，不再鼓勵(lì)過度超前。

深鐵恰好站在兩條線的交叉點(diǎn)上，它既是年投資上千億的基建主力，又是萬科第一大股東，深度套在房地產(chǎn)下行周期里。

這次虧損，本質(zhì)上是一個(gè)搞基建的主體，因?yàn)槌钟械姆康禺a(chǎn)股權(quán)投資遭遇行業(yè)調(diào)整，做了一次賬面集中出清。

兩條政策線正從不同方向給它緩沖，房地產(chǎn)端防控風(fēng)險(xiǎn)外溢，軌交端保障主業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。

工程行業(yè)來錢的邏輯也在變

深鐵連續(xù)兩年因?yàn)槿f科發(fā)布重大損失公告，這背后不只是一家公司的投資失誤，而是房地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)層層傳導(dǎo)的結(jié)果。

最先扛不住的是開發(fā)商自己，債務(wù)違約、項(xiàng)目停工；

接著是萬科這樣的頭部房企，資產(chǎn)縮水、巨額減值；

再往外，就輪到深鐵這類跟房企綁得緊的關(guān)聯(lián)方，不得不把風(fēng)險(xiǎn)接過來。

傳導(dǎo)到工程行業(yè)，來錢的邏輯也在重新洗牌。

以前干房建，習(xí)慣跟著開發(fā)商走，工程款靠賣房回籠。

今后這種模式會(huì)越來越少，取而代之的是白名單項(xiàng)目，專款專用、封閉運(yùn)作；是政府用專項(xiàng)債收存量房改保障房；是城市更新、地下管網(wǎng)改造這類由財(cái)政資金兜底的活。

拿保障房改造來說，專項(xiàng)債收購存量商品房的政策正在加速落地，項(xiàng)目由地方國企平臺(tái)發(fā)包，資金來自專項(xiàng)債和再貸款，工程款支付確定性遠(yuǎn)好于傳統(tǒng)商品房項(xiàng)目。

資質(zhì)門檻也不高，裝修裝飾二級(jí)或房建總承包三級(jí)就能參與。

湖南今年計(jì)劃收購200萬平方米以上，青島首筆組合融資項(xiàng)目已經(jīng)落地，收購后的改造裝修，正在變成實(shí)實(shí)在在的招標(biāo)項(xiàng)目。

房建之外，軌道交通領(lǐng)域也在起變化。全國城軌投資已經(jīng)從2020年高點(diǎn)連續(xù)下滑，“十五五”期間預(yù)計(jì)再減15%左右。

傳統(tǒng)地鐵大標(biāo)段的增量空間在收窄，未來更多是市域快軌和城際鐵路。

政策明確“控制增量、優(yōu)化存量”，運(yùn)營維保、設(shè)備更新、智慧化改造這類存量市場(chǎng)在逐步擴(kuò)大，也值得多留意。

結(jié)語

建筑行業(yè)正站在新舊模式切換的路口。

深鐵這次巨虧，看上去挺嚇人，但拉長了看，更像是把舊模式的風(fēng)險(xiǎn)一次性清理出來。

行業(yè)不再只看規(guī)模，更要看質(zhì)量。

手里的合同要守好，回款的節(jié)奏得盯緊，同時(shí)也要留心結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的新機(jī)會(huì)。

素材來源：深圳地鐵度川培訓(xùn)通知導(dǎo)師：劉老師
5.23-24 廣州

主題：

亮點(diǎn)：

導(dǎo)師：曹老師 劉老師
5.22-24 成都

主題：

亮點(diǎn)：

分享：中國工業(yè)環(huán)保促進(jìn)會(huì)綠色低碳專委會(huì)5.28-29 杭州

主題：

亮點(diǎn)：

導(dǎo)師：行業(yè)專家
5.29-30 北京

主題：

亮點(diǎn)：

謝謝你的
和愛心