中海地產(chǎn)，又要在通州下手了

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

5月15日，一個(gè)初夏的周五。

北京規(guī)自委發(fā)出了一則用地預(yù)申請(qǐng)公告，來(lái)自通州九棵樹(shù)FZX-0302-6016地塊登場(chǎng)了，預(yù)計(jì)6月下旬成交。

它的南面一路之隔，是中海玖樹(shù)滿(mǎn)和，前陣子的網(wǎng)紅盤(pán)，開(kāi)盤(pán)兩月網(wǎng)簽385套。

選擇在周五下班前發(fā)公告，大概是為了降低6016地塊的熱度。

誰(shuí)會(huì)去拿這宗地？

明眼人都清楚，大概率是中海地產(chǎn)，打造玖樹(shù)滿(mǎn)和二期。

當(dāng)然，也排除有人想和中海扳一下手腕。

這塊地的確很誘人，占地2.11公頃，規(guī)劃建面3.38萬(wàn)平方米，容積率僅為1.6，起拍價(jià)8.447億元，樓面價(jià)2.5萬(wàn)元/平米。

一年前，在6016地塊東南1公里之外的梨園6007地塊，一場(chǎng)土拍驚心動(dòng)魄。中鐵建地產(chǎn)鏖戰(zhàn)215輪，最終以7.755億元摘得，樓面價(jià)3.58萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率21.94%。

那塊地，容積率為1.7，是當(dāng)時(shí)通州最低密的宅地。

現(xiàn)在，6016地塊的容積率，又創(chuàng)了新低。

但，這只是表面的風(fēng)光。6016地塊的實(shí)際容積率，遠(yuǎn)不止此。

兄弟相隔半年面市

九棵樹(shù)的6016和6007地塊，原本是孿生兄弟。

這一點(diǎn)，從兩塊地的土拍文件上可以看出來(lái)：

“若6016、6017地塊二級(jí)建設(shè)單位為同一主體，地下可通過(guò)FZX-0302-UG01區(qū)域（街坊一路）進(jìn)行連通，可連通部分的深度為-3.5米到-12米”。

無(wú)論是在2025年9月16日還是2026年4月27日，這兩塊地的“多規(guī)合一”意見(jiàn)函，都有同樣的表述。

現(xiàn)實(shí)情況是，6017地塊捷足先登，在2025年11月27日被中海地產(chǎn)拿下。

如今，時(shí)隔半年，6016地塊拿出來(lái)交易，土拍節(jié)奏控制得恰到好處，玖樹(shù)滿(mǎn)和進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段。

假如中海地產(chǎn)拿下6016地塊，能否還能實(shí)現(xiàn)兩塊地連通呢？

至少?gòu)木翗?shù)滿(mǎn)和的報(bào)規(guī)圖上，是沒(méi)有預(yù)留出通往北面6016地塊的通道。

近一年來(lái)，雙子地塊地下打通，在北京至少已有六個(gè)樓盤(pán)，詳見(jiàn)《北京樓市雙子，狂挖地道》。

地下打通的最大好處，是可以實(shí)現(xiàn)會(huì)所共享，甚至可以減少車(chē)庫(kù)出入口，節(jié)約成本。

不過(guò)，與6017地塊相比，6016地塊的包袱重一些，地上須配建社區(qū)綜合服務(wù)中心1000平米、地上配建300平米配電室，而6017地塊在地上主要配建600平米開(kāi)閉站。

此外，有關(guān)地上設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，6016地塊也會(huì)抄作業(yè)。

因?yàn)椋谕僚奈募兄苯訉?xiě)明，停車(chē)位設(shè)置參照《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)》（25號(hào)文），“在高大喬木樹(shù)冠覆范圍內(nèi)，可設(shè)置電動(dòng)自行車(chē)、地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)設(shè)施”。

為何把容積率調(diào)低至1.6

九棵樹(shù)6016地塊的1.6容積率，是調(diào)過(guò)規(guī)的。

早在2025年7月2日之前，6016地塊和6017地塊的容積率，都是2.4。后來(lái)，6017地塊上架時(shí)，降為2.2。

現(xiàn)在，6016地塊降得更猛，直接降了0.8，容積率降了三分之一。

在北京土拍市場(chǎng)，上架前降低容積率的案名，至少有九宗，詳見(jiàn)下表。

最近的案例有兩個(gè)：1、豐臺(tái)太平橋南0001地塊，容積率從2.4降為2.0，地上建面減少了1.44萬(wàn)㎡；2、石景山黃莊村43號(hào)，容積率從2.55降至2.15，地上建筑規(guī)模減少約1.26萬(wàn)㎡。

按照常理，容積率越高，賣(mài)地總價(jià)越高，那為啥還要降容積率呢？

它們一定有難言的苦衷。最大的問(wèn)題是，容積率如果太高，不好排樓棟，出不了好產(chǎn)品。這一點(diǎn)，花姐在豐臺(tái)太平橋南地塊上分析過(guò)——5月19日土拍、預(yù)計(jì)保利發(fā)展、招商蛇口與建發(fā)房產(chǎn)有一場(chǎng)大戰(zhàn)，詳見(jiàn)《招商蛇口，死磕豐臺(tái)土拍》。

回到九棵樹(shù)6016地塊，原因也大抵如此。

它最大的弱點(diǎn)，是建筑退線太多，主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面：

1、東側(cè)沿九棵樹(shù)中路，綠化退線20米，和中海玖樹(shù)滿(mǎn)和一樣；

2、南側(cè)主要受中海玖樹(shù)滿(mǎn)和1#、2#和3#的影響較大。花姐測(cè)算了一下，6016地塊從西到東的退距，分別約為38.94米、9米和34.46米。

這兩類(lèi)退線疊加之后，6016地塊的實(shí)際容積率，將從1.6飆升到2.5左右。

如果6016地塊不調(diào)規(guī)，按照原來(lái)的2.4容積率上架，那它的實(shí)際容積率到了3.3，將會(huì)無(wú)人問(wèn)津。

建筑限高：從45米上浮至63米

6016地塊調(diào)完規(guī)之后，它的實(shí)際容積率與中海玖樹(shù)滿(mǎn)和差異不大。

簡(jiǎn)而言之，兩個(gè)地塊的產(chǎn)品，可以做到平權(quán)。

從表面上，6016地塊的建筑限高45米，不如玖樹(shù)滿(mǎn)和——45米（局部60米）。

但，土拍文件中給6016地塊留了一道口子，“在嚴(yán)格論證的基礎(chǔ)上，可參照《北京城市副中心建設(shè)工程建筑高度彈性管理技術(shù)要點(diǎn)》上浮”。

這份文件顯示，"地塊控高為45米的居住用地，建筑高度按照48米予以控制，局部可上浮至63米。"從理論上，6016地塊建筑最高可建至21層。花姐預(yù)計(jì)，它只會(huì)做到18F，出于得房率考慮。

反觀玖樹(shù)滿(mǎn)和，規(guī)劃了9棟10F、11F、15F和18F樓棟，戶(hù)型面積為75㎡、89㎡、102㎡三居和121㎡四居。

根據(jù)網(wǎng)簽戶(hù)型數(shù)據(jù)，它供應(yīng)578套，網(wǎng)簽385套，去化66.6%，均價(jià)5.13萬(wàn)元/平米，成交總金額18.27億元，地價(jià)覆蓋率147%。

其中，75平米供應(yīng)154套、去化92%，89平米供應(yīng)165套、去化56%，102平米供應(yīng)192套、去化46.4%，121平米供應(yīng)66套、去化95.5%。

這說(shuō)明，玖樹(shù)滿(mǎn)和的一大一小戶(hù)型，賣(mài)得最好。

它為6016地塊規(guī)劃產(chǎn)品，提供了最佳參照系。

花姐為它做了一版強(qiáng)排：共計(jì)6棟樓，最南面中間為18F高層，其余樓棟為10-11層洋房，戶(hù)型面積段會(huì)以玖樹(shù)滿(mǎn)和熱銷(xiāo)的75平米和120平米為主。

6016地塊到底會(huì)花落誰(shuí)家呢，花姐預(yù)計(jì)，中海地產(chǎn)大概率能如愿以?xún)敗?/p>

不過(guò)，它將會(huì)遇到一個(gè)對(duì)手，東南3.3公里外的土橋FZX-0306-6037地塊，建面3.22萬(wàn)平米，容積率2.0，它已進(jìn)入今年第四輪供地清單，尚未進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)。