上海第四批集中供地出讓總額超110億元，部分地塊競爭白熱化

5月29日，今年上海第四批集中出讓的地塊全部成交，五宗地塊成交總額110.45億元，出讓面積13萬平方米，規(guī)劃建筑面積19.3萬平方米。除青浦地塊外均溢價成交，平均溢價率達(dá)33.51%。

來源：城市測量師行

同策研究院分析師李浩誠分析，本次土拍熱度大增，部分地塊競爭白熱化，19位競買主體入場角逐；平均溢價率創(chuàng)新高，兩宗地塊溢價率突破40%；本次土拍誕生兩個“雙高雙競”地塊，這也是今年首次有“雙高雙競”地塊；除了央國企，民企也在強(qiáng)勢拿地。

好地網(wǎng)分析師方曉泉表示，此次土地競買的熱度較高，參拍房企的數(shù)量和溢價率等指標(biāo)均創(chuàng)下新高，更有地塊的競拍先后觸及中止價和高品質(zhì)指標(biāo)環(huán)節(jié)。高溢價項(xiàng)目體現(xiàn)幾個共性特征，地塊體量不大、年內(nèi)可實(shí)現(xiàn)開盤，整體風(fēng)險可控。

今年首次產(chǎn)生“雙高雙競”地塊

今年的首宗“雙高雙競”地塊是閔行區(qū)MHP0-1305單元1-4-12地塊。該地塊吸引5位競買人參與競拍，經(jīng)過81輪競價，觸及33.77億元的中止價，轉(zhuǎn)而進(jìn)入競高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)環(huán)節(jié)。

來源：城市測量師行

三位競買人參與競高品質(zhì)指標(biāo)環(huán)節(jié)，并觸及競報上限值，進(jìn)入第二輪競價。最終，上海本土民營房企大華（集團(tuán)）有限公司旗下的上海華楊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過136輪競價，以36.55億元的總價+商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米+配建計容公共服務(wù)設(shè)施1670平方米+配建2%高端人才住房的代價競得，溢價率40.72%，成交樓板價4.36萬元/平方米。

出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為住宅用地，出讓面積79795.81平方米，規(guī)劃建筑面積83785.60平方米，容積率1.05，起始價25.97億元，起始樓板價3.1萬元/平方米。

城市測量師行分析稱，地塊所在的浦江板塊有一定的低密產(chǎn)品客群基礎(chǔ)。地塊西側(cè)約1公里處2019年入市的上海桃花源項(xiàng)目，累計推售624套合院及聯(lián)排產(chǎn)品，備案均價達(dá)13.7萬元-17萬元/平方米，總價在2200萬元以上，去化率69%；此外，附近的寶華源墅近期新房入市均價約8.5萬元/平方米，一定程度上印證了板塊的市場購買力。

另一宗“雙高雙競”地塊是浦東新區(qū)Z000302單元14-03e、14-04a地塊。該地塊吸引九位競買人參與競拍，經(jīng)過111輪競價觸及34.87億元的中止價，進(jìn)入競高品質(zhì)指標(biāo)環(huán)節(jié)。

最終，經(jīng)過112輪競價，保利置業(yè)集團(tuán)(00119.HK)旗下的上海夢苑房地產(chǎn)有限公司以34.8837億元的總價+商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)6000元/平方米+配建計容公共服務(wù)設(shè)施660平方米+配建2%高端人才住房的代價競得，成交樓板價8.21萬元/平方米，溢價率40.04%。

出讓文件顯示，該地塊起始總價為24.91億元。其中14-03e地塊規(guī)劃為普通商品住宅地塊，起始總價為24.68億元，起始樓面價6萬元/平方米；14-04a地塊規(guī)劃為商業(yè)用地，起始總價為2289萬元，起始樓面價1.70萬元/平方米。

14-03e地塊出讓面積16464.94平方米，容積2.5，規(guī)劃建筑面積41162.35平方米；14-04a地塊出讓面積673.29平方米，容積2.0，規(guī)劃建筑面積1346.58平方米。

虹口宅地吸引12位競買人

本批次出讓地塊中，起始單價最高的虹口區(qū)C080301單元hk306-08地塊，吸引12位競買人參與，經(jīng)過63輪競價，上海城投置地（集團(tuán)）有限公司以19.30億元的總價競得，溢價率35.63%，成交樓板價為10.85萬元/平方米。

該地塊還吸引了華潤置地（01109.HK）、建發(fā)國際（01908.HK）、保利發(fā)展（600048.SH）、越秀地產(chǎn)（00123.HK）、綠城中國（03900.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、中國海外發(fā)展（00688.HK）、中國金茂（00817.HK）等另外13家房企的參與。

該地塊規(guī)劃為普通商品房用地，出讓面積為7115.32平方米，容積率2.5，起始總價為14.23億元，起始樓板價為8萬元/平方米，中止價為19.92億元。

來源：城市測量師行

該地塊東至太平橋支路、南至規(guī)劃綠地、西至規(guī)劃綠地、北至臨平路，距離軌道交通10號線、4號線海倫路站直線距離約600米，距離軌道交通4號線臨平路站直線距離約650米。

克而瑞表示，hk306-08地塊所在瑞虹新城板塊是虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)開發(fā)最為成熟的居住片區(qū)之一。周邊配套十分完善。虹口區(qū)近3年內(nèi)環(huán)內(nèi)純住宅用地樓板價集中于8.8萬元—12.7萬元/平方米。同板塊瑞虹臨平路hk329-11地塊樓板價約11.75萬元/平方米、溢價率38.2%，是虹口區(qū)C080301單元hk306-08地塊最直接的比價參照。

另一宗起始總價同樣為8萬元/平方米的虹口區(qū)C080403單元hk153-02地塊，吸引了綠城中國、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等共6位競買人參與現(xiàn)場競價，經(jīng)過27輪競價，保利發(fā)展旗下的上海保利城市發(fā)展有限公司（以下簡稱“上海保利發(fā)展”）以14.30億元的總價競得，溢價率17.21%，成交樓板價9.38萬元/平方米。

出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為住宅用地，出讓面積6099.68平方米，規(guī)劃建筑面積15250平方米，容積率2.5，起始價12.20億元。

本次出讓活動中，唯一底價成交的青浦區(qū)QPS5-0001單元36a-02地塊，競得人為上海保利發(fā)展，成交總價為5.41億元，成交樓面價1.60萬元/平方米。該地塊規(guī)劃為住宅用地，出讓面積19897.80平方米，容積率1.7。

該地塊北側(cè)的青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福店路東側(cè)36a-01地塊，于2024年8月成交，競得人同為上海保利發(fā)展，成交總價約4.29億元，成交樓板價為1.53萬元/平方米，該地塊所建項(xiàng)目為保利虹橋和頌，銷售均價為3.78萬元/平方米。