北京
樂居財經·進深 出品
陳海保 主播
順義河東站0037地塊成交于3月18日，由城建祥業旗下北京住總以5.71億元底價摘得，折合樓面價約1.4萬元/㎡。
5月20日，總平圖公示。規劃總建面約6.07萬㎡，其中地上計容建面約4.08萬㎡，容積率1.3。
擬建11棟6-10F坡頂小洋房，約432戶。
規劃解讀
北京樓市又發生了一件怪事。
前天（5月20日），北京城建祥業地產的順義0037地塊，公示了方案設計圖。
第二天，它在官網上竟然消失了。
這種事情，我在北京還是頭一回見。
到底是啥原因呢？ 我猜測，可能和它的消防撲救場地，占用綠地有關。
從圖紙上看，0037地塊設計了12個撲救場地，它們有部分面積與綠地重疊。
這是建筑設計的大忌。按照設計規范，消防登高場地必須硬化，不得用草坪 、植草磚替代。
城建祥業是端著金飯碗的。
0037地塊容積率只有1.3，限高36米，指標非常寬松，為啥還要搞得緊巴巴呢？
我分析，至少有四點因素：
1、壓低了建筑高度
仔細看0037地塊，它有七成面積在潮白河100米控高30米范圍內。
但是，剩下的三成占地，它也沒按拿地文件限高36米設計。
不設12層是能理解的，擔心得房率太高。
但它為何不設計11層、33米呢？11層和10層的配置一樣，如果騰出面積，豈不是更利好南面的產品。
因為，它的北側規劃為綠地，不存在影響日照問題。
刻意壓降建筑，實在是讓人看不懂。
2、設計太追求對稱控
雖說0037地塊朝向不正，西南超過20度，但地塊本身，是一個長方形。
這是做樓棟對稱設計的好胚子。
設計師抓住了這點，10棟樓幾乎做到了完全對稱，中軸上，布局了大門和兩個下沉庭院，與潮白河遙相呼應。
這種追求極致的建筑對稱，一定犧牲了不少占地面積。
3、地上停車位占了面積
0037地塊有530個機動車停車位，地上設置了43個。
這并不違規，25文是鼓勵開發商設置地上停車位的。
雖說這些停車位未來很有可能放在地下，但最起碼，在報規圖上，是在地上的。
既然在地上，就會占用地上面積。
4、南北退距過大
在0037地塊上，城建祥業很努力，要打造好房子標桿。
它不惜面積，將公區做到極致。
在北面，60米寬的大門，通過風雨連廊與兩棟住宅的架空層連在一起，甚至風雨連廊還跨過了消防通道。
在南面，它竟然把兩個雨水調蓄池放在中央位置。反而讓8#、9#棟樓后撤了。
我相信，絕大部分設計師，本應該會把這兩棟樓緊貼南面的紅線，為小區內爭取更大的空間。
但是，城建祥業可能還是想打造好最南面的陽光下沉廣場，確保中軸線的完美。
讀懂這四點，你就不難理解，為啥城建祥業要用消防撲救場地，占用綠地了。
開發主體
項目公司即拿地主體：北京住總京順房地產開發有限公司。
成立于2017年7月3日，注冊資本4億元。
法定代表人、董事長、總經理由巴德勝一人擔任。
該公司由北京祥業房地產有限公司100%持股，隸屬于北京城建旗下的住總集團。
地段區位
地塊距離地鐵15號線俸伯站直線約400米，交通便捷。
周邊有京漢生活廣場、北京兒童醫院順義婦兒醫院、潮白河森林公園、減河公園等生活配套設施。
西側就是住總青年ONE，一梯兩戶的純洋房社區，小區容積率1.5，主推建面約72/89㎡三居和105㎡四居。
2024年9月底開盤，共11棟洋房444套房源，目前均已售罄，成交均價3.26萬元/㎡。
住總青年ONE的拿地樓面價是1.62萬/㎡，此次新拍的0037地塊便宜了2000+，成本優勢明顯。
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