城建祥業順義新盤，緊急撤回一張總平圖

文/北京進深 徐迪

驚呆了，剛公示的總平圖，悄無聲息，就給撤了。

城建祥業這波操作實在讓人長姿勢！

5月20日晚間，北京城建祥業地產的順義0037地塊，公示了方案設計圖。

進深君連夜拆解了一番，第二天想去再看看細節。居然，不、見、了！

幸好，原圖鏈接還能打開，只是公示頁面的入口撤掉了。

（順義河東站0037地塊總平圖，5月20日公示版本）

那么，究竟是什么重大失誤，導致建設單位連夜撤圖？

官方暫無聲明，但從圖紙來看，有一個很大的安全隱患：

消防撲救場地，占用了綠地。

0037地塊設計了12個撲救場地，有一部分面積與綠地重疊，且場地兩側還規劃了密集的樹木。

結合相關的建筑防火規范，可以說是突破了消防安全的底線。

消防登高場地必須真硬化，嚴禁隱形設計。

按照《建筑防火通用規范》（GB55037-2022）以及北京市的相關規劃計算規則，消防登高場地必須保持暢通且地面堅實，嚴禁綠化替代。

場地范圍內絕對不能設置隔離樁、欄桿，更嚴禁使用草坪、植草磚等綠化形式替代硬化地面。驗收時如果將硬化的登高場地再恢復成綠地，屬于明確違規。

在承載力方面，消防登高場地需要承受重型消防車的滿載重量，通常高層建筑要求能承受40噸以上的荷載。

普通的綠地或植草磚基層根本無法滿足這種承載力，一旦發生火災，消防車開上去極易發生地面塌陷，導致救援設備無法展開，嚴重延誤黃金救援時間。

此外，綠地上的大型喬木，以及可能存在的園林裝飾等，都會嚴重阻礙消防云梯的伸展和救援人員的視線，阻礙實際救援。

如果將這部分面積還原成合規的撲救場地，按當前的設計方案，綠地率又可能不達標。

0037地塊出讓文件中要求綠地率30%，建筑密度30%，限高36米，指標其實非常寬松。

為什么會做出這么一版“拆東墻補西墻”的設計？

看一下它的整體規劃：

壓低建筑高度

0037地塊南面有七成面積在潮白河100米管控范圍內，受30米控高紅線限制。

按照設計方案，項目規劃了11棟6-10F坡頂小洋房，最高一棟建筑高度30米。

也就是說，包括北面一排，小區全部建筑都沒做滿36米的高度指標上限。

不做12層可以理解，為了保證純洋房住區的調性，也減少公攤面積。

但是為什么沒做到11層呢？11層，總高33米上下，完全合規，且各項配置與10層建筑無本質差異。

總戶數不變的情況下，樓棟做到11層，可以騰出不少占地面積。

設計對稱控

0037地塊朝向不正，西南偏轉超過20度。

但地塊本身規整的長方形輪廓，實際為打造對稱式建筑美學提供了不錯的先天條件。

設計師顯然也敏銳地捕捉到了這一特質，在規劃中極力追求中軸對稱的儀式感。

10棟樓體幾乎實現了完美的鏡像排布，中軸線上更是精心布局了恢弘的大門與雙下沉庭院，與南向的潮白河景觀遙相呼應，構建出極具秩序感的歸家禮序。

漂亮、大氣，風水也好。

然而，為了遷就嚴苛的軸對稱布局，必然無法充分利用到每一寸土地，一定程度上要犧牲占地面積與建筑排布的靈活性。

地上停車位

0037地塊共規劃了530個機動車停車位，其中43個明確設置在地上。

這一做法并不違規，相反，規劃“25號文”實際上是鼓勵開發商適當配置地上停車位的。

盡管從實際運營角度看，這些車位未來大概率會轉入地下，但至少在報規圖紙上，它們還是在地面的。

既然落位于地上，就必然要占用地表面積，進一步壓縮了地面的其他規劃空間。

南北退距過大

城建祥業在0037地塊上顯然是卯足了勁，奔著打造“好房子”標桿努力的。

為了將公區品質做到極致，它甚至不惜犧牲寶貴的占地面積。

在北面，打造了沿街面寬達60米的景觀大門，并通過風雨連廊與兩棟住宅的架空層無縫串聯——風雨連廊甚至直接跨越了消防通道。

在南面，為了呈現完美的中軸景觀與下沉庭院，設計方竟然將兩個雨水調蓄池置于中央位置，迫使8#、9#兩棟樓不得不整體后撤。

地塊南側為規劃綠地，并不存在影響日照問題。

按照常規邏輯，南排這兩棟樓完全可以緊貼紅線排布，從而為小區內部爭取更大的建筑間距。

以上四點，是城建祥業對這個項目的空間取舍。

讀懂這些，就明白為什么消防登高場地會侵占綠地了，為了成全這些“高大上”的公區，地面空間早已不夠用了。

感性的美學追求與硬指標之間，有時候是會有矛盾的，但這種矛盾絕對不該由安全底線來買單。

希望0037地塊重新公示的總圖，是一個美與好并存的版本。

拿地回溯

3月18日，順義河東站3101-0037地塊以5.71億元底價成交，折合樓面價約1.4萬元/㎡。

拿地主體即項目公司，北京住總京順房地產開發有限公司，成立于2017年7月3日，注冊資本4億元。

法定代表人、董事長、總經理由巴德勝一人擔任。

該公司由北京祥業房地產有限公司100%持股，隸屬于北京城建旗下的住總集團。

5月21日，住總京順房地產發出施工資格預審公告，進行公開招標。

按照計劃，項目總建面約6.07萬㎡，工程合同估算價約3.34億元，計劃工期677天。

項目距離地鐵15號線俸伯站直線約400米，交通便捷。

周邊有京漢生活廣場、北京兒童醫院順義婦兒醫院、潮白河森林公園、減河公園等生活配套設施。

西側就是住總青年ONE，一梯兩戶的純洋房社區，主推建面約72/89㎡三居和105㎡四居。

2024年9月底開盤，共11棟洋房444套房源，目前均已售罄，成交均價3.26萬元/㎡。

住總青年ONE的拿地樓面價是1.62萬/㎡，此次新拍的0037地塊便宜了2000+，成本優勢明顯。

北京城建發出的大紅色拿地喜報中，提到了“不止于ONE”，不排除是住總青年ONE二期。