老破小買家，要橫掃廣州新房了？！

這兩天，廣州官宣收購二手房后，老破小業(yè)主都很亢奮。

比如，卡在賣房環(huán)節(jié)的換房人，就像抓住救命稻草，連夜申報的大有人在。

但冷靜下來，也要面臨現(xiàn)實(shí)問題。樓市君新建的粉絲群里，已有數(shù)百條討論，呼聲最大的兩個顧慮是：

“賣掉二手、換新房是好事，可是我又不想背太多貸款...”

“按收購價賣出老破小后，還買不買得起配套好的新房，不想去開荒啊”

｜ 廣州樓市發(fā)布 制

其實(shí)，大家顧慮指向同一個核心：

賣舊之后，我想換居住體驗(yàn)“不降反升”的新房，怎么買才最劃算？

這是個好問題，先看廣州二手收購基礎(chǔ)條件：

環(huán)城高速內(nèi)、面積70平以下（樓齡不限），收購總價300萬內(nèi)，實(shí)際收購價由評估機(jī)構(gòu)按市場成交價核定，要求二手收購價≤新房購買總價。

換句話說，你賣舊的錢，如果剛好覆蓋或略低于新房總價，這樣你不用補(bǔ)太多差價，減少家庭財務(wù)負(fù)擔(dān)。

｜海珠西小區(qū)實(shí)拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

看回當(dāng)下市場，在鏈家平臺上，按300萬內(nèi)、70平內(nèi)篩查：

中心四區(qū)二手住宅掛牌約1.7萬套，大多數(shù)屬于環(huán)城高速內(nèi)的收購范圍。

我們剔除頂級學(xué)位房的最高項(xiàng)、超高樓齡的最低項(xiàng)，大多數(shù)老破小價位集中在100萬-300多萬的區(qū)間。（若有最終評估價公布的朋友，歡迎評論區(qū)分享~）

按政策要求，業(yè)主需在二手收購協(xié)議簽訂后180天內(nèi)買入新房，這意味著，這群老破小置換客，將成為今年廣州新房庫存消化的主力之一！

｜ 廣州樓市發(fā)布 制

對于想?yún)⑴c“以舊換新”的老破小業(yè)主，不想背負(fù)太大的經(jīng)濟(jì)壓力，推薦置換舒適圈劃定在總價100-300萬出頭的新房。

當(dāng)然，在這個預(yù)算內(nèi)，好不容易換一次新房，標(biāo)準(zhǔn)肯定不能低于過往居住體驗(yàn)。

要么學(xué)鐵商齊全，要么景觀視野出眾，要么社區(qū)高配配置，要么享新規(guī)產(chǎn)品“大空間”...總要在最大程度解決老破小業(yè)主的換房痛點(diǎn)。

為此，我們花了半天時間，幫大家整理廣州近40個符合條件、總價合適的在售新盤。

主要分布在天河、荔灣、白云、黃埔、番禺、增城、花都及南沙等，涵蓋成熟大城、綜合體、江景/湖景房、準(zhǔn)現(xiàn)樓、新規(guī)產(chǎn)品都有，幫你換房提供參考。（備注：產(chǎn)品和價格存在實(shí)時變化，以售樓部最新口徑為準(zhǔn)）

｜ 廣州樓市發(fā)布 制

下面，我們具體展開聊聊:

天河區(qū)

總價300萬左右，學(xué)鐵商齊全的準(zhǔn)現(xiàn)樓

在天河?xùn)|，主要有兩個選項(xiàng)，總價300萬左右夠得著。

比如珠江花城，天河罕見的85萬方成熟大城，經(jīng)8年時間發(fā)展，已交付超4000戶，學(xué)校、商業(yè)一應(yīng)俱全，居住氛圍成型。

總價290-340萬左右，就能買入77-88平準(zhǔn)現(xiàn)樓，適合天河、海珠就近置換的新廣買家。

｜珠江花城對口體育東均和小學(xué)

｜圖源：項(xiàng)目提供

另一個是能建天河麓譽(yù)府，社區(qū)整體配置很高，會刷新老破小業(yè)主的居住體驗(yàn)。

60米寬主門樓、酒店式環(huán)島落客區(qū)、泛會所等公區(qū)已呈現(xiàn)，是以前老小區(qū)想都不敢想的高規(guī)格配置。

在售約80-86平產(chǎn)品，還是使用率約110%的新規(guī)戶型，適合天河本地上班、想要高得房率的買家。

｜麓譽(yù)府會所實(shí)景

荔灣區(qū)

總價290萬起，從園景房到大城有得選

荔灣方面，這兩年隨著供應(yīng)減少，新房整體價格有所回漲。

但好在，荔灣、越秀、海珠老破小的老廣置換客，現(xiàn)在還有機(jī)會買到300萬左右的新盤。

比如，白鵝潭的新世界天馥，成熟學(xué)鐵商齊全，又有已兌現(xiàn)的高端公區(qū)和豪華交標(biāo)，約76-88平產(chǎn)品總價在300-338萬上下。

｜新世界天馥公區(qū)實(shí)景圖

| 圖源：項(xiàng)目提供

誠匯新都·榕誠灣，是主城區(qū)罕見的200萬方大城，配套陸續(xù)兌現(xiàn)，還自帶九年一貫制的真光中學(xué)新校區(qū)，77平三房總價290萬起。

建鑫如意芳華，則位于白鵝潭與西關(guān)交匯的區(qū)府板塊核心，靠近11號線石圍塘站，82-88平戶型總價約300-340萬左右。

| 榕誠灣航拍圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

白云區(qū)

總價200多萬，抱走優(yōu)質(zhì)教育和湖景房

喜歡安靜、追求居住環(huán)境的換房族，可以重點(diǎn)看白云湖板塊。

例如入市6年的超大型社區(qū)云湖花城，集齊12年教育資源，小區(qū)配建的石門第一實(shí)驗(yàn)幼兒園及九年一貫制白云廣附云湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校已開學(xué)，確定性高。

其在售的71-88平戶型，參考總價在210-280萬，對買房人很nice。

同板塊的越秀天悅云湖，則主打3000畝白云湖景觀，靠近地鐵8號線亭崗站，85平戶型總價約250萬起。

｜云湖花城實(shí)景圖

番禺區(qū)

200-300多萬選擇廣，適合天河海珠換房人

來到番禺，簡直是200-300多萬選項(xiàng)最密集的區(qū)域，稱得上“神仙打架”。

越秀鴻璟臺在泛萬博板塊，就在地鐵3號線大石站旁，便捷通達(dá)珠城、天河北和琶洲，適合天河、海珠換房客。其對口學(xué)校，已確定納入仲元附屬學(xué)校教育集團(tuán)管理。

當(dāng)前，項(xiàng)目在售99方四房預(yù)計310-350萬，110-112方四房預(yù)計335-370萬。

｜項(xiàng)目效果圖

既喜歡繁華鬧市，又追求低密生態(tài)的，可以看看敏捷·萬博金湖壹號。

項(xiàng)目就在泛萬博板塊，毗鄰約1630畝金山湖文化公園，自身還配置九年制省實(shí)、星級酒店式的公區(qū)，綜合素質(zhì)很能打。

現(xiàn)在總價300萬起，就能抱走99平南向四房，直接一步到位。如果想要約113平大四房，可以把預(yù)算拉到360多萬起。

｜項(xiàng)目實(shí)景圖

住慣有成熟配套的，推薦看看中海環(huán)宇熙和。

作為亞運(yùn)城唯一的綜合體和新規(guī)產(chǎn)品，項(xiàng)目步行范圍內(nèi)都是現(xiàn)成的學(xué)校、地鐵、公園等配套，以后下樓就有高端商業(yè)環(huán)宇城，家庭消費(fèi)、出行都很方便。

當(dāng)前，項(xiàng)目在售的86-128平產(chǎn)品，參考總價在200-340萬，選擇面比較廣。

｜廣州樓市發(fā)布 制

地鐵地產(chǎn)·瓏曜上城，則離3號線石碁?zāi)险炯s700米，直達(dá)番禺廣場、珠城，自身配建的學(xué)校已引進(jìn)廣外附。

現(xiàn)階段，項(xiàng)目在售76-107平產(chǎn)品，總價190多-290多萬，頗受買家歡迎。

視線拉到番禺大學(xué)城，越秀星匯錦城適合既要品質(zhì)、又要性價比的年輕剛需。

項(xiàng)目已兌現(xiàn)廣東番禺中學(xué)教育集團(tuán)興南學(xué)校、星級酒店大堂、YU系下沉式會所、泳池健身房等，確定性擺在面前，總價200多萬就能上車。

｜星匯錦城會所實(shí)景圖

在市橋板塊，信達(dá)繁花里是斷供十年后的首個新規(guī)盤，使用率高達(dá)120%，其94-108平產(chǎn)品，總價260-350萬就能買入，享受板塊成熟的配套資源。

| 信達(dá)·繁花里實(shí)景圖

| 圖源：項(xiàng)目提供

黃埔區(qū)

總價200多萬，地鐵通達(dá)珠金琶魚很方便

再往東看老黃埔，保利招商華發(fā)·中央公館在售的76-81平戶型，參考總價260-310萬，適合在“珠金琶魚”上班的朋友。

項(xiàng)目占據(jù)老黃埔成熟資源，周邊圖書館、體育館和多個公園都不用等規(guī)劃，以后入住后就能直接享受。

同板塊的瓏岄上城，則是5號線雙崗站地鐵上蓋，暢達(dá)廣州多個CBD，疊加容積率僅2.17的低密優(yōu)勢和瞰山望水的景觀資源，居住體驗(yàn)加分。

｜老黃埔板塊航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

增城區(qū)

近天河海珠、門檻友好，多數(shù)為準(zhǔn)現(xiàn)樓

當(dāng)然，對于天河海珠老破小業(yè)主，如果想減少經(jīng)濟(jì)壓力，增城值得考慮。

隨著增天高速開通后，增城到天河時間縮短至半小時，加上今年地鐵13號線二期西段（朝陽站至天河公園站）也將開通，這里與主城區(qū)通勤將更便捷。

重點(diǎn)是，由于增城過去兩年嚴(yán)控供應(yīng)，庫存消化速度快，目前在售的優(yōu)質(zhì)新盤并不多，但社區(qū)配置卻越來越高。

｜增城航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布攝

先來看新塘板塊，新世界·廣匯尊府是廣匯新世界綜合體的住宅部分，樓下就是廣匯天地商業(yè)體和新塘南站（城際+地鐵），如今已是實(shí)景呈現(xiàn)。

當(dāng)前，項(xiàng)目啟動「臻金好房」618年中鉅惠，加推約92-125平空中「臻墅」、約130平南向平墅「尊邸」等。其中，約92方四房總價180萬起，追求輕奢路線的買家可以重點(diǎn)關(guān)注。

｜新世界廣匯尊府實(shí)景圖

作為東部樓市主戰(zhàn)場之一，永寧板塊的市場熱度也很高。

比如新世界星輝，已進(jìn)入全實(shí)景呈現(xiàn)階段，一路之隔的華師附小已開學(xué)、約3.5萬方星光道商業(yè)街已開業(yè)、約3萬方中央園林及“光印”生活美學(xué)館全部兌現(xiàn)。

目前，「倚璟灣」濱水組團(tuán)主推約56-114方濱水準(zhǔn)現(xiàn)房二至四房，全系采用雙陽臺設(shè)計、配置國際一線品牌精裝，總價僅59萬起。恰逢穗8條新政背景，項(xiàng)目還同步推出3萬“以舊換新”專項(xiàng)補(bǔ)貼。

｜新世界星輝實(shí)景

同板塊的增城城投·南香雅居，則主打廣州東部中心首個新規(guī)改善產(chǎn)品。

社區(qū)內(nèi)建有湖大創(chuàng)新研究院，周邊云集永旺夢樂城、萬達(dá)廣場、悠方廣場等成熟配套，開車到天河珠城和金融城、黃埔科學(xué)城都很方便。

目前，其在售110平總價140-155萬，130平總價170-185萬，143平總價200-225萬、163平總價250-275萬，選擇面豐富。

｜南香雅居實(shí)景圖

｜來源：項(xiàng)目提供

如果你喜歡生態(tài)環(huán)境和大家庭居住，可以關(guān)注增城城投·云棲江麓。

其本身容積率僅1.01，是近5年廣州罕見的低密社區(qū)，且緊鄰荔湖和區(qū)政府，擁有“一江雙湖”景觀，資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚。

我們打聽到，項(xiàng)目【云璟】小高層組團(tuán)2、3號樓啟動誠意登記，涵蓋133-145平新品，吹風(fēng)均價1.8萬/平起。

｜云棲江麓效果圖

｜來源：項(xiàng)目提供

花都區(qū)

置換補(bǔ)貼最高5萬，高于廣州其他區(qū)

在“以舊換新”模式上，其實(shí)花都是廣州各區(qū)最早試行的，早在2024年率先推出商品房“以舊換新”活動。

例如，廣州智都投資控股集團(tuán)有限公司僅用8天時間就完成首單居民舊房收購及新房成交，具有行業(yè)示范效應(yīng)。

如今，花都區(qū)還在市級“賣舊買新”專項(xiàng)補(bǔ)貼基礎(chǔ)上，加推區(qū)級補(bǔ)貼，單套房屋最高補(bǔ)貼2萬，享受最高補(bǔ)貼5萬元！

｜花都區(qū)府航拍

|廣州樓市發(fā)布拍

不只是補(bǔ)貼力度大，花都在售新盤自身配置也很優(yōu)秀。

好比嘉云匯，85萬平品質(zhì)生活大城，內(nèi)部配有約2.4萬平嘉薈廣場，已引入約8300平廣州海嶼匯海洋世界，甚至在社區(qū)圍墻外打造1.7萬平微度假大地藝術(shù)公園，成為不少業(yè)主露營、遛娃的去處。

去年11月，項(xiàng)目與廣東外語外貿(mào)大學(xué)簽約，原九年一貫制學(xué)校由廣外教育集團(tuán)統(tǒng)一管理，更名為廣東外語外貿(mào)大學(xué)空港學(xué)校，教育資源提升N個檔次。

目前，項(xiàng)目一期81兩房、97三房、133-143四房，現(xiàn)樓即買即住；二期99方3+1、116四房新規(guī)戶型，總價低至110萬起。

｜項(xiàng)目實(shí)景圖

｜圖源：項(xiàng)目資料

再來看中旅璞樾天序，是中旅在廣州首個“璞樾系”，緊鄰廣州北站TOD樞紐，未來可40分鐘暢達(dá)市區(qū)、2小時通達(dá)灣區(qū)。

項(xiàng)目規(guī)劃為城市級綜合體，一期商業(yè)MALL已封頂，且18班制公辦小學(xué)及24班制公辦初中已引入廣雅中學(xué)教育集團(tuán)，師資與課程體系由廣雅本部直管。

在產(chǎn)品上，其在售87-141平三至四房，參考總價170-280萬之間。

｜南香雅居實(shí)景圖

｜來源：項(xiàng)目提供

南沙區(qū)

生態(tài)資源強(qiáng)，18號線速達(dá)珠城、琶洲、萬博

在我們身邊，已有海珠老破小業(yè)主申報二手收購后，打算置換南沙新房的。

原因很簡單，他們主要是看中南沙居住環(huán)境舒服，到琶洲上班方便，新房門檻也比較友好。

打個比方，現(xiàn)在熱門的橫瀝島上，總價200-300萬+基本都有得選，不少還是江景準(zhǔn)現(xiàn)房，不用等太久就能入住。

| 橫瀝島航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

橫瀝刀尖的西派瀾岸，三江交匯、南向望江、約450米寬江景面的景觀組合，會讓很多住慣老城區(qū)的業(yè)主眼前一亮。

現(xiàn)在，項(xiàng)目已陸續(xù)呈現(xiàn)實(shí)景，從酒店式環(huán)島落客區(qū)、豪宅標(biāo)配星空頂?shù)能囻R廳，到約6米高的入戶大堂和高定會所等，居住升級感會很強(qiáng)烈。

其在售105-140方準(zhǔn)現(xiàn)樓，總價在240-320萬之間。

| 廣州樓市發(fā)布 攝

追求地鐵通勤的，可以看看“宇宙快線”18號線橫瀝站上蓋——灣區(qū)金融城。

項(xiàng)目體量大、分多期開發(fā)，前期已交付部分樓棟，社區(qū)園林已實(shí)景呈現(xiàn)，部分樓棟還能看江，預(yù)算200多萬就能上車。

同樣緊鄰橫瀝站的，還有海語天悅灣，一線直達(dá)珠城、琶洲和萬博，對依賴地鐵通勤的換房族是加分項(xiàng)。

其在售產(chǎn)品已是準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)，包括93-96平三房，總價175-200萬；120平四房，總價235-260萬。

| 南沙航拍

| 廣州樓市發(fā)布攝

既要優(yōu)質(zhì)書包房，又要高性價比高的，可以看看保利南沙天匯和越秀濱海花城。

保利南沙天匯位于黃閣板塊，是配套陸續(xù)兌現(xiàn)的百萬方大城，內(nèi)部配建的明珠幼兒園、華南師范大學(xué)附屬南沙鳳亭小學(xué)已開學(xué)，確定性高。

甚至，社區(qū)園林、底商都已交付使用，總價100多萬起就能入手。

越秀濱海花城則在售76-84平實(shí)景現(xiàn)樓三房，總價100-120萬，即買即入住，樓下配建的公立12年教育（幼兒園+小學(xué)+初中）今年9月就開學(xué)。

另外，還有89-128平新規(guī)南向三至四房，使用率約115%，總價140-220萬，適合賣一買一、追求“低壓力”置換的家庭。

｜項(xiàng)目園林配套實(shí)景圖

由于篇幅有限，這里就不逐個介紹。

這些新盤普遍是高配版本，不光學(xué)鐵商齊全，還是新規(guī)產(chǎn)品且門檻友好，適配廣州不同需求的換房群體。

總的來說，總價100-300萬+在廣州買房，選擇其實(shí)比你想象中多得多，居住體驗(yàn)也會比住老破小會舒適幾個檔次。

｜廣州城景航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

有一說一，除非你是好學(xué)位有溢價能力，或是好地段不愁出租。

其他平平無奇的老破小，隨著樓齡越高，資產(chǎn)估值會逐年走低，越往后越難賣。

現(xiàn)在樓齡超20年的樓梯房，掛牌半年無人問津是常態(tài)，有客上門也是大刀砍價。

不妨趁新政窗口期，二手有官方收購，新房置換有補(bǔ)貼，這種無縫換房機(jī)會，以后可不一定有。

那么，你會不會趁政策紅利換房，咱們評論區(qū)聊聊~