“穗八條”觀察：廣州樓市迎來老登盤和小登盤K型分化

盡管5月份全市樓市成交數據還沒有最終公布，但是“穗八條”之后一二手房整體成交量回暖的趨勢已經不可阻擋，在5月26日市府新聞辦舉行的“穗八條”配套細則新聞發布會上，涉及5月以來樓市成交的數據基本上都是雙位數增長。

不過，綜合今年以來整體成交情況和市場反饋，整體回暖的另一面是結構K型分化的延續：頂部的豪宅和底部的低價剛需二手房都好賣，而夾在中間的城區高掛牌量的老舊二手盤和外圍缺乏配套的新盤則依然需要以價換量。被冷落的老登盤和被追捧的小登盤并存也成為當前廣州樓市總量回暖但結構分化的縮影。

“日光盤”的背后

“穗八條”之后廣州海珠南泰路項目開盤銷售的盛況

根據5月26日新聞發布會提供的最新數據，5月以來，全市重點一手樓盤周到訪量、認購量、網簽量分別環比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周簽約量環比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%；住房公積金共受理貸款4484筆、金額47.46億元，同比分別增長47.05%和56.43%。

在喜人的數據背后，位于海珠區南泰路新開大盤也成為“穗八條”后首個“日光盤”，它的熱賣和周邊樓盤承壓的巨大反差也成為當前廣州樓市割裂的生動寫照。

作為“穗八條”發布后首個開盤新項目，南泰路項目5月10日首期兩棟房源開盤后僅用時兩分半鐘即全部售罄，首開成交324套，成交均價約5.97萬元/平方米。新規高實用率、適宜的容積率且學鐵商配套完善、周邊缺乏同類競品，南泰路項目熱賣背后的這組標簽不僅解釋了何以它能成為“日光盤”，也勾勒出當前中心城區瞄準改善型需求的新盤必須具備的條件。

該盤所在的海珠西是廣州主城區的老牌居住板塊，存量房多為樓齡20年的老舊小區，大量家庭積壓了迫切的改善型需求。從產品結構上看，它的戶型設計也契合了區域內的改善型需求，新規下最小戶型92平米左右做三房，112、129平米做到四至五房，再加上完善的學鐵商配套，最終吸引了大量居住在周邊的老居民購買，認購客戶中地緣客戶占比高達六成，很多人將自己在片區內二手房賣掉之后直接入手置換。

不過，就在南泰路項目站在媒體聚光燈下的同時，燈光之外的周邊其他舊規新盤和老舊二手房則繼續承受著以價換量的壓力。

在距離南泰路項目不到一公里遠位于寶崗大道另一個舊規新盤，從2024年五一開盤后至今還留有部分尾貨在中介渠道掛賣，90平米的戶型今年初還能叫價400萬，現在部分中介的報價只要360萬到380萬，部分100平左右戶型早期掛牌價500萬，現在中介叫價只要400萬。

另一個與南泰路項目僅一街之隔的20年樓齡的大型社區，在貝殼平臺上目前有超過150套二手房房源在掛牌，部分110平米大三房從去年500萬掛牌價連續降到當前的410萬仍未成交，另外還有80多平米的兩房掛牌價從今年3月的268萬降至4月份的258萬，整個小區當前掛牌量和成交周期均處于偏高位置。

類似南泰路這組稀缺新盤日光和周邊其它盤承壓的分化目前在全市其它區域也同時存在。

第三方研究機構克而瑞發布的今年4月份全市成交數據顯示，目前一手房市場位于天河和越秀頂奢豪宅和800萬以上的高端產品價格異常堅挺甚至有所漲價，而二手房在300萬甚至200萬以下的剛需市場處于絕對主導，位于中間地帶的400萬左右的二手房盡管成交量放大但價格明顯承壓，許多二手業主為了加速置換進程而不得不選擇以價換量。

此外其它研究機構發布的研報也顯示，目前廣州樓市庫存明顯分化，天河、海珠、荔灣核心區庫存稀缺，去化周期在18個月以內，處于健康甚至供不應求狀態，而遠郊的增城、從化、南沙非核心板塊由于產業人口吸引弱和配套不足，部分去化周期超36個月，市場壓力依然非常大。

克而瑞廣佛區域首席市場分析師肖文曉也將這種分化總結為當前廣州樓市的K型結構：優質資產持續堅挺，而高庫存、弱能級的板塊則持續承壓，當前市場的復蘇是結構性的，而非普惠性的。

國企收購舊房存在兩大難點待解

廣州中心城區樓齡近40年的老舊小區

在樓市總量回暖的背景下，中心城區大量樓齡在30年甚至40年左右的老舊樓梯房也繼續面臨難以出手的困境，盡管“穗八條”和后續配套細則提出由廣州安居集團選擇回購，但是這一操作最后落地的實際效果仍有待觀察。

根據廣州安居集團公布的操作細則，本次試點收購對象為總價在300萬元以內，建筑面積在70平方米以下，廣州環城高速以內的二手住宅，樓齡不限，房產權屬要清晰、無抵押查封、無安全隱患，參與置換的居民須在二手住宅交易后180個自然日內購買位于廣州市行政區域內的新建商品住宅，整個收購的期限至今年12月31日。

在5月26日上述細則公布后，部分廣州市民也在社交媒體上曬出了自己在“穗安居”微信服務號線上報名的截圖，相關操作流程也引發熱烈討論。

南都記者也在社交媒體上聯系幾位報名的市民，得到的反饋是他們目前最關心的還是最后的定價。一位市民表示，自己目前的房子在新港西路，面積較小而且還是步梯6樓且不具備加裝電梯條件，老人上下樓不方面，再加上小區沒有物業管理，整體居住舒適性比較差，前期中介給出的估價在135萬左右，如果后續安居集團給的估價也在這個水平且再提供一些交易優惠，自己會考慮走收購這條路。

另外也糾結是否要報名的居民表示，自己房子目前市場評估價沒有達到心理預期，所以遲遲沒賣，如果安居集團收儲給的評估價差不多肯定也不會賣，“都是賣房，一樣的價格賣給私人至少錢能馬上落袋，賣給安居集團錢還只能躺在銀行賬上，180天之內還要買新房，顯然不劃算。”

一些市場人士也對此分析，目前看這種國企收購舊房的做法有兩大難點待解：對于還有一定流動性、能夠有人接盤的二手房，難點在于定價，定價低于市價居民肯定不愿賣，定價高于市價安居集團在收儲后再出租的財務平衡又很難算得過賬。考慮到居民賣房之后必須在一定時限內買新房，為了補償這一限制條件，比較合理的做法是安居集團的收購價應該略微高于市價，但是具體高多少才合理需要在實踐中摸索；此外，對于那些徹底沒有人接盤的二手房，比如殘舊的高層步梯樓，一般而言里面的居民都是經濟條件有限的老人，就算安居集團肯兜底收購，他們拿了有限的賣房款也很難有能力加錢買新房，更適合這一群體的做法是成本更低的危舊房原拆原建而不是舊房置換。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也告訴南都記者，以其他城市二手住房以舊換新的經驗看，國企下場收購舊房的做法實際效果還有待觀察，一些業主在“國企進場托市”等錯誤認知的引導下可能對收購價報有不切實際的期望，同時國企收購舊房后單純靠租金收益也未必算得過賬，后續還需要政府部門作為更為細致的安排，比如中心區的老人可以置換到近郊區域有電梯、有適老化服務設施的房源，同時安居集團也要擴大置換房源的范圍，提高提高匹配度。

采寫：南都N視頻記者 魏凱