冰火兩重天！市區這片全新現房沒人要，房價還要降？

日前，我們盤點了鹿城區、甌海三溪片的庫存現房情況（文末點擊鏈接查看）。

今天，我們盤點同屬甌海區的城南，看看還有哪些庫存現房可以購買，今后房價還會跌嗎？

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

城南指甌海東部、鹿城核心城區以南，包括梧田、南白象、茶山、三垟、仙巖、麗岙等在內。

從上世紀末到本世紀初，梧田是一座經濟重鎮，從而這里擁有龐大的人口基數。

大概2011年起，隨著南湖板塊的開發，溫州城市框架持續向南拉伸。

交匯的城市快速路

在快速交通體系相對不足的溫州，城市南片反而非常便捷。甌海大道、甌越大道兩條快速路交匯于此，形成樞紐。

沈海、溫麗兩條高速公路交匯于此，讓溫州南互通成為溫州城市南大門。

同時，溫州中學等知名學府、溫州大學等高校、附一醫等醫療機構聚集于此，并衍生出一些科研機構，從而被定位為科教新城。

溫州中學

還有萬象城、梧田老街、三垟濕地、溫州樂園等，既提升了這一帶的生活配套、人居環境，也能吸引一些消費者、游客。

由此，城南聚集了一些瑞安、平陽、龍港、蒼南等南部郊縣居民，寧德等閩東北城市居民，以及部分鹿城區外溢購房者、科教文衛高端人才，為樓市帶來了較強的支撐力。

當前，軌道交通S3線正在建設中，甌越大道還將繼續向南延伸。建成后，結合周邊各項優質資源，甌海南片將對瑞安等南部郊縣產生更大的吸引力。

快速交通與優質資源

可見，城南具有很大的發展潛力。

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當前，城南的庫存房源，主要集中在梧田板塊。

不久前，梧田板塊的璞拾云洲基本售罄了。

連期房都售罄了，卻還有一些現房、準現房留下了大量庫存房源。

璞拾云洲會所望向梧田老街

比如，離璞拾云洲直線不足1公里的南塘云璽，目前加推的兩期房源，就還有200余套庫存房源。

該盤幾乎已成現房，但因銷售不暢，后續還有多幢房源未上市。加上未上市房源，該盤實際庫存高達600多套。

可見，高企的庫存，說明該盤當前的房價體系，面臨不少的下降壓力。

盡管該盤離市中心最近，但軌道交通S1線與金溫鐵路的巨大雙噪聲，以及周邊惡劣的人居環境，成為該盤難賣的重要原因。

同時，該盤品質不突出，比周邊安置房好不了多少，價格卻明顯高于周邊二手商品房、安置房，作為現房反而難以打動購房者。

南塘云璽與金溫鐵路、S1線

除了南塘云璽，在梧田西片，湖畔壹號也還有幾十套庫存房源。該盤容積率較低，再加上四面環水，具有溫州不多見的島居資源。

梧田東片則被納入中央綠軸區域，是甌海少有能打造高端項目的地段。因此，這里的幾個小區，品質都不錯。

在這里，雲境、第五大道都還有上百套房源在售。

其中，雲境中小面積段已幾乎售罄，在售的主要是建筑面積約184m2、約207m2的大戶型，具有南向一線濕地景觀。

第五大道當前重點推出13#房源，建筑面積約109-129m2，最近在市場上具有較高的熱度。

除了上述兩個項目，保利·天珺也還有零星房源在賣。

在中央綠軸區域鹿城一側沒有新盤在售的情況下，這幾個小區也是不錯的選擇。

雲境、第五大道

至于中央綠軸區域以東的黃嶼板塊，當前沒有新盤在售。

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除了梧田板塊，當前南湖、茶山板塊沒有新盤在售。

其實，半島九號還有一定量的庫存房源，且小區品質非常不錯。遺憾的是，當前這些房源部分被限制銷售。

剔除這些房源后，這一帶就幾乎沒有庫存房源了，購房者根本買不到一手房，只能買二手房。

當然，或許有一天，半島九號這些房源，還會出現在市場上。

半島九號周邊機構

南湖、茶山板塊以南，當前麗岙沒有新盤在售，仙巖在售新盤分別有海棠鳴翠、云棲雅墅。

其中，作為高層住宅的海棠鳴翠已交付，是實打實的現房，但還有近380套庫存房源。

同時，作為低密度住宅的云棲雅墅，開盤后銷售情況也并不好。所幸的是，作為低密度住宅，套數不像高層住宅那么多。

仙巖的制造業

像仙巖這樣的地方，樓市確實比較尷尬。

一方面，城市化水平不高，缺乏優質資源導入，常住人口有限，且大量當地人前往國外生活，因制造業流入的人口則缺乏購買力。

另一方面，地處甌海與瑞安交界附近，既難以承接鹿城區外溢人口，又被南部郊縣人口跳過，反而“兩不沾”，甚至自身都被梧田、南湖等板塊虹吸。

也就是說，當南湖、茶山板塊發展飽和了，才會輪到麗岙、仙巖，這還需要很長時間。

仙巖局部現狀

其實，那些外遷至郊縣的高校，還不如放在麗岙、仙巖，與茶山高教園區及肯恩大學更近，繼續保持集聚效應，共建科教新城。

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總體來看，城南一帶還是有上千套庫存房源，且大多為現房。

盡管總量不小，但不同項目之間，存在較大的分化，熱銷與滯銷并存。

一些新盤因存在重大硬傷，不被購房者接受。

同時，梧田、南湖板塊安置房規模龐大，分流了很多剛需購房者，導致那些品質普通的新盤難賣。

部分安置房

可以看出，即便存在一定量的庫存，但若能推出產品創新、品質過硬的新盤，照樣會受到購房者青睞。

那么，目前沒有新盤在售、庫存幾近清零（不含半島九號被查封的房源）的南湖、茶山板塊，可適當供應一些“四代宅”地塊，繼續激活購買力。

至于同樣沒什么庫存的黃嶼板塊，與其相鄰的蒲州板塊庫存量較大，還是會受到一定影響。

南湖板塊

根據剛剛發布的《溫州市區2026年國有建設用地供應計劃宗地表》，茶山單元D-14地塊、南北村單元A-09b地塊已列入土地出讓計劃。

同時有消息稱，部分開發商對梧田南單元C-16地塊（熙悅里以南）有意向。

該地塊規模不大，西側享有一線塘河景觀，距離梧田老街、萬象城均僅約600米。

梧田南單元C-16地塊及周邊場景

倘若這些地塊能做出更優質的產品，璞拾云洲的熱銷場面，或將在城南重現。

至于部分存在重點硬傷的新盤，在問題得以解決之前，銷售情況難以好轉，除非大降價。