發現一個怪象！非常多的人，都嚴重低估了房價下降的殺傷力

上海房價持續回調，樓市降溫態勢明顯，不少人不禁發問：房價如蔥的時代馬上就要到來了嗎？當下的房子究竟還能不能買？其實買房的核心答案很簡單，最終取決于買房的地段與城市能級。

當下很多購房者仍存在認知誤區，將本輪房價深度調整視作過往短期波動，認為只是“漲多了喘口氣”，執著等待抄底時機。但事實上，這一輪樓市下行并非短期小調整，而是持續多年的結構性深度變革，對普通家庭資產的影響遠超大眾認知。

從2021年下半年開啟的本輪樓市調整，至今已持續近5年。期間國內樓市歷經房企暴雷出清、保交房攻堅、融資機制優化等一系列行業洗牌。

截至2025年10月，全國750多萬套已售難交付住房全部完成交付，保交房任務全面收官，行業風險持續出清。但行業整體已然進入存量主導階段，2025年TOP10房企全年交付99.68萬套房源，較2024年規模下降36%，頭部房企可售、可交付項目持續收縮，樓市增量時代徹底落幕。

如今國內房地產市場早已告別普漲普跌格局，極致分化成為常態。

國家統計局2026年4月70城房價數據清晰印證了這一點：一線城市新房價格環比微漲0.1%，漲幅小幅回落，其中上海新房房價上漲0.4%，韌性領跑一線；但同比來看，一線城市整體房價仍下跌2.1%，同時三線城市房價同比下跌4.1%，降幅持續擴大。

一線局部回暖、三四線持續探底的城市溫差持續拉大，徹底打破了全國樓市同漲同跌的舊格局。

這種市場分化最致命的影響，體現在普通家庭的資產負債表上。國內多數家庭70%左右的財富都集中在房產中，房價的小幅波動，都會直接牽動家庭總資產。一套原價300萬的房產，賬面縮水至230萬，憑空消失的70萬資產，是多數工薪家庭十年的積蓄。

更讓購房者焦慮的是，房產的兜底退路正在不斷收窄。國內樓市長期存在租售比失衡問題，北京等核心城市房產租金回報率僅1.5%至2%，遠低于4%以上的國際合理標準，房租收入甚至無法覆蓋房貸利息，房產從以往的增值資產變成了持續消耗資金的“吞金獸”。

不僅如此，房產的變現、融資功能持續弱化，急需資金周轉時，房產抵押經銀行折價評估后，可貸金額大幅縮水，家庭核心資產關鍵時刻無法變現，成為當下樓市最突出的痛點。

很多人看到部分城市掛牌量回落，就高呼市場回暖，實則存在很大水分。2025年下半年以來，北上廣深二手房掛牌量下降，并非購房需求爆發，而是大量房東扛不住低價拋售，轉而將房源改售為租。

廣東省住房政策研究中心分析指出，當前核心城市樓市小幅反彈，僅依靠少量置換需求支撐，議價空間收窄、掛牌量回落的回暖態勢，只適用于一線城市核心地段。絕大多數三四線城市深陷惡性循環，房源掛牌量大、接盤者稀少，房價預期持續走低，市場不斷降溫。

為穩定樓市，2026年作為“十五五”開局之年，國家出臺多項利好政策。年初起，個人銷售住房增值稅新政正式落地，滿2年住房免征增值稅，同時商業用房首付比例下調至30%，上海等一線城市也持續優化限購政策，全方位為樓市減負松綁。

但政策邊際效用持續遞減，行業下行趨勢難以逆轉。多家權威機構預測，2026年全國商品房銷售額將同比下降10%，總量僅7.6萬億元；新房銷售面積、新開工面積、房地產投資均持續下滑，樓市正式進入“控增量、去庫存、優供給”的結構性調整周期，過去“房價只漲不跌、跌后必漲”的固有認知，已然徹底過時。

盡管樓市整體承壓，但房地產行業絕不會持續低迷崩盤，核心城市房產依舊具備堅挺價值，這是樓市發展的底層邏輯。

縱觀全球經濟發展，沒有哪個國家經濟持續向好時，核心城市房價持續下跌，只要國家經濟穩步發展，主力核心城市的房產價值就有堅實支撐。而未來中國經濟持續上行是必然趨勢，不會重蹈日本經濟停滯的覆轍，這也為核心樓市筑牢了基本盤。

從國內城市發展格局來看，各省均在傾全省之力打造核心龍頭城市，集中集聚產業、人才、政策資源，全力提升城市競爭力，吸引年輕人持續流入。

未來國內將形成多個上億人口的超級都市圈，長三角的上海、杭州、寧波、蘇州、無錫、常州將聯動發展，成為全球規模最大的經濟圈；珠三角的廣州、深圳、東莞、港澳、珠海也將深度融合、連片發展，形成極具競爭力的超級城市群。人口、產業、資源向核心城市集中，是不可逆的發展趨勢。

人口總量下降雖是樓市整體的重大利空，但對局部核心城市而言，反而形成價值分化機遇。短期內樓市缺乏全面利好，難以普漲，但行業絕不會持續沉淪。經濟上行周期中，居民收入穩步提升，財富需要可靠的保值載體。

紙幣存在超發貶值風險，無法作為長期財富儲備，而稀缺、產量難以擴增的資產，才具備保值屬性；黃金每年增量不足2%，保值屬性全球公認，而核心城市優質房產，同樣具備不可復制的稀缺性，城市土地資源無法隨意擴張，這也是富人長期囤積核心房產、優質土地的核心原因。

放眼全球，核心城市房產保值增值是普遍規律。韓國首爾江南區房價高達40萬人民幣/平方米，即便經濟發展水平一般的印度，其大城市核心地段房價也保持穩定上漲。

樓市漲跌的核心邏輯，在于服務與資源的本地化綁定。普通人不可能住著鶴崗的低價房產，享受北京、上海的頂級醫療、教育、就業資源。優質崗位、頂尖教育、高端醫療等核心資源，全部集中在人口集聚的大城市。

這就是核心地段房產的真正價值。上海老靜安、北京二環、天津和平區，區域內遍布老舊小戶型房源，建筑本身價值極低，但房價始終居高不下，昂貴的從來不是房屋磚瓦，而是周邊無可替代的完善配套與頂級城市資源。全球范圍內，除了黃金，核心城市優質房產，就是最穩健、最硬核的財富保值載體。

但當下樓市回暖，絕非所謂的“為國接盤”。房地產行業雖然徹底告別了全民普漲的黃金時代，但國家絕不會徹底打壓樓市。一旦樓市徹底低迷，海量社會資金將失去穩妥投資渠道，大概率大量外流，給國內經濟帶來巨大風險。對于經濟穩健發展的國家而言，良性的樓市生態必不可少。

國家需要為高凈值人群提供穩定的投資品類，為普通民眾提供穩健的理財渠道，讓資本有合理去處，讓市場保持穩態，這是良性社會的發展標配，也是房地產行業平穩轉型的底層邏輯。

未來樓市將長期維持“一線堅挺、二線分化、三四線承壓”的格局，普通人置業無需盲目觀望或跟風抄底，堅守核心地段、控制合理杠桿、規避遠郊與三四線冗余房源，才能守住家庭資產穩定，適配樓市全新的結構性時代。