房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，二手房也賣(mài)瘋了！樓市終于迎來(lái)徹底反轉(zhuǎn)了嗎？

2026年，樓市明顯有了回暖的跡象，全國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)也分出了不同的情況。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市的二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月都在漲了。二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)呢，和上個(gè)月比起來(lái)，降價(jià)的幅度越來(lái)越小，有的基本和上個(gè)月價(jià)格一樣。樓市整體不再像之前那樣，到處都是房?jī)r(jià)下跌的低迷情況了。

從具體的數(shù)據(jù)來(lái)看，4月份的時(shí)候，一線(xiàn)城市二手住宅的銷(xiāo)售價(jià)格和上個(gè)月比漲了0.4%，漲幅和上個(gè)月一樣。其中，北京、上海、廣州、深圳分別漲了0.4%、0.7%、0.2%、0.3%，上海的二手房漲幅在這四個(gè)一線(xiàn)城市里是最大的。

新房市場(chǎng)也有了回暖的苗頭。4月，一線(xiàn)城市新房房?jī)r(jià)和上個(gè)月比漲了0.1%，不過(guò)漲幅比上個(gè)月少了0.1個(gè)百分點(diǎn)。不同城市之間的差別很明顯，北京的新房?jī)r(jià)格和上個(gè)月比稍微降了0.2%，上海、廣州、深圳的新房?jī)r(jià)格分別漲了0.4%、0.1%、0.1%。

整體來(lái)看，和去年同期比，降價(jià)的幅度越來(lái)越小，市場(chǎng)開(kāi)始有了穩(wěn)定的趨勢(shì)。

伴隨著房?jī)r(jià)回暖，今年樓市的“小陽(yáng)春”熱度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，成交量實(shí)現(xiàn)大幅反彈。數(shù)據(jù)顯示，3月份全國(guó)重點(diǎn)20城二手房成交面積較2月環(huán)比暴漲117%，實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)；4月重點(diǎn)20城二手房成交面積達(dá)1793萬(wàn)平方米，同比去年同期上漲17%，熱度持續(xù)延續(xù)。

以北京為例，4月二手房成交量突破18000套，創(chuàng)下近五年同期成交新高，市場(chǎng)掛牌成交活躍度顯著提升。價(jià)格端的改善同樣直觀(guān)，百城二手房掛牌價(jià)環(huán)比跌幅已從去年下半年動(dòng)輒超1個(gè)百分點(diǎn)的跌幅，收窄至近期的0.3%，部分熱門(mén)板塊房東甚至順勢(shì)坐地起價(jià)，讓不少購(gòu)房者產(chǎn)生樓市徹底翻身、可以抄底入場(chǎng)的錯(cuò)覺(jué)。

看似量?jī)r(jià)齊升的回暖行情下，卻暗藏著極具扎心的深層信號(hào)，多項(xiàng)核心數(shù)據(jù)并不支撐樓市全面反轉(zhuǎn)、持續(xù)大漲的樂(lè)觀(guān)預(yù)期。

這輪看似火熱的小陽(yáng)春，存在明顯的結(jié)構(gòu)性短板，最大的矛盾集中在“成交量回暖、房貸杠桿收縮”的背離現(xiàn)象。樓市想要實(shí)現(xiàn)持續(xù)性回暖，絕非短期成交量走高就能實(shí)現(xiàn)，核心需要新增購(gòu)房者主動(dòng)入場(chǎng)、加杠桿置業(yè)，依靠真實(shí)的信貸增量支撐市場(chǎng)上行。

畢竟絕大多數(shù)家庭買(mǎi)房無(wú)法全款，房貸是樓市回暖的核心動(dòng)力，房貸規(guī)模上漲，才代表購(gòu)房者真正愿意負(fù)債入場(chǎng)、看好后市。

但當(dāng)前金融數(shù)據(jù)恰恰反映出居民置業(yè)心態(tài)的謹(jǐn)慎與保守。央行2026年頭四個(gè)月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)住戶(hù)貸款整體凈減少4902億元，樓市核心支撐的住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款僅微增1199億元，而短期消費(fèi)貸款大幅減少6102億元。

單看4月數(shù)據(jù)，住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款直接減少3408億元，較去年同期多減2177億元，意味著樓市成交火熱的表象下，居民房貸總額正在持續(xù)縮水。

這種反常現(xiàn)象的核心原因，是當(dāng)下購(gòu)房者普遍主動(dòng)壓低置業(yè)杠桿，居民負(fù)債意愿大幅降低。如今購(gòu)房者置業(yè)心態(tài)徹底轉(zhuǎn)變，不再跟風(fēng)高杠桿買(mǎi)房，普遍選擇多付首付、全款置業(yè)，優(yōu)先用公積金覆蓋房貸，最大限度減少商業(yè)貸款，降低月供壓力與利息成本。

同時(shí)，市場(chǎng)普遍存在的“贖樓還貸”現(xiàn)象，也持續(xù)消耗房貸存量，賣(mài)房者還清剩余房貸完成過(guò)戶(hù)的過(guò)程，本質(zhì)就是一筆房貸的清零。這也讓本輪樓市回暖形成了鮮明特征：看房、買(mǎi)房的剛需人群增多，但愿意高負(fù)債入場(chǎng)、長(zhǎng)線(xiàn)投資的人群大幅減少。

截至今年一季度，居民杠桿率已從2024年一季度的62.3%降至59.0%，足以印證居民避險(xiǎn)、降杠桿的主流心態(tài)，僅憑無(wú)杠桿、低杠桿的剛需成交，很難帶動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高。

不過(guò)本輪小陽(yáng)春并非完全的虛假回暖，相較于往年曇花一現(xiàn)的行情，今年市場(chǎng)存在實(shí)質(zhì)性的結(jié)構(gòu)性改善，核心亮點(diǎn)在于房源掛牌量大幅收縮，供給端壓力持續(xù)緩解。

回顧2025年樓市小陽(yáng)春，當(dāng)時(shí)26個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌量環(huán)比上漲10.1%，需求回暖的同時(shí)，大量房源集中掛牌拋售，市場(chǎng)供大于求，快速壓制了行情走勢(shì)，回暖轉(zhuǎn)瞬即逝。而今年市場(chǎng)格局徹底改變，3月26個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌量?jī)H環(huán)比微漲0.6%，4月掛牌量更是同比、環(huán)比雙雙回落，拋售潮徹底消退。

供給端的穩(wěn)步收縮，讓需求端的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力得以凸顯，樓市底部修復(fù)的扎實(shí)度遠(yuǎn)超去年。

同時(shí)，全國(guó)商品房待售面積在3月末迎來(lái)了52個(gè)月以來(lái)的首次下降，一線(xiàn)城市新房去化周期縮短至13.7個(gè)月，庫(kù)存壓力持續(xù)緩解，為市場(chǎng)企穩(wěn)提供了堅(jiān)實(shí)支撐，這也是本輪行情能夠持續(xù)發(fā)酵的核心基礎(chǔ)。

但不可否認(rèn)的是，當(dāng)前樓市回暖完全依賴(lài)剛需獨(dú)木支撐，市場(chǎng)缺乏接力動(dòng)力，存在明顯的上漲天花板。目前市場(chǎng)成交主力，集中在剛需自住群體，大多是為結(jié)婚、子女入學(xué)、城市安家的剛性需求，在房?jī)r(jià)回落、利率低位的窗口期選擇入場(chǎng)。

在上海、深圳等核心城市，總價(jià)300萬(wàn)至400萬(wàn)的剛需小戶(hù)型房源去化速度最快，前期被高房?jī)r(jià)、觀(guān)望情緒壓制的剛需購(gòu)買(mǎi)力集中釋放。

反觀(guān)改善型置換需求與投資性購(gòu)房需求，整體依舊沉寂，市場(chǎng)置換鏈條尚未打通。一輪健康、可持續(xù)的樓市行情，需要?jiǎng)傂琛⒏纳啤⑼顿Y需求層層接力。

當(dāng)下剛需低價(jià)房源持續(xù)去化，一旦剛需房源消耗殆盡，剩余房源要么總價(jià)偏高、要么品質(zhì)不足，后續(xù)購(gòu)買(mǎi)力將出現(xiàn)斷層，行情大概率隨之降溫。

本輪樓市小陽(yáng)春的持續(xù)性十分有限，整體呈現(xiàn)“旺丁不旺財(cái)”的格局，成交量活躍但信貸、杠桿持續(xù)走弱的現(xiàn)狀，短期內(nèi)難以改變。雖然4月底高層明確定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，多部委接連出臺(tái)樓市組合拳，當(dāng)前房貸利率也處于歷史低位，政策底已經(jīng)徹底確立，但政策底不等于市場(chǎng)底，樓市深度調(diào)整、緩慢修復(fù)的大趨勢(shì)并未逆轉(zhuǎn)。

未來(lái)樓市行情能否延續(xù)，關(guān)鍵取決于兩大核心變量。其一，改善型置換需求能否順利接力，打通“賣(mài)舊買(mǎi)新”的置換鏈條，承接剛需退場(chǎng)后的市場(chǎng)空白；其二，居民置業(yè)信心能否修復(fù)，重新提升加杠桿意愿，為樓市注入持續(xù)增長(zhǎng)的信貸動(dòng)力。

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，當(dāng)下無(wú)需極端看漲或看空。對(duì)于有真實(shí)自住需求的人群，當(dāng)前政策友好、利率低位、房源可挑選空間大，是穩(wěn)健的購(gòu)房窗口期；但對(duì)于投資、投機(jī)人群，樓市普漲時(shí)代徹底落幕，結(jié)構(gòu)性分化成為常態(tài)，僅核心城市優(yōu)質(zhì)房源具備保值屬性，多數(shù)房產(chǎn)已無(wú)投資價(jià)值。

樓市已經(jīng)告別野蠻生長(zhǎng)階段，唯有以理性、長(zhǎng)期的心態(tài)看待市場(chǎng)，才能適配全新的房地產(chǎn)發(fā)展格局。