廣東
北京、上海樓市拐點進一步確認，兩地房價企穩后有望年內轉漲。
以上內容是中金公司最近研報的觀點。
關于北京、上海，再加上深圳的樓市，我之前的觀點一直也比較明確的，這幾個超級大城市的樓市止跌回漲是遲早的事情，且今年這種反轉的跡象更為明顯。
為何會如此認為？
首先，從更為宏觀層面上來，這幾個大城市無論是在城市硬實力（經濟、產業等），還是軟實力（公共配套、公共服務等），在國內都是處于斷崖式領先的水平。
這就會導致這幾個大城市對年輕人具有很強的吸引力，這就能保持人口凈流入或是高密度的人口狀態，像深圳去年人口又增加了25.9萬人，2025年末常住人口達到了1824.85萬人，人口增量全國第一。2025年末，上海常住人口為2485.41萬人，較上年增加了5.15萬人。2025年末，北京常住人口2180.0萬人，比上年末減少3.2萬人；北京人口微減，這與北京城市發展戰略有關系，北京本身對年輕人的吸引力毋庸置疑。
總之，這三個城市，去年無論是人口大增，還是微漲、或是微減，都是處于高密度的人口狀態。人口多了就意味著住房需求也多了，但城市的發展是有邊界的，住房供應卻不可能一直在增加。因此對于這類超級大城市，樓市幾乎不存在絕對上的供大于求，中長期來看，其房價也是具有比較強的支撐的。
接著從市場的層面來看看，過去幾年，這幾個城市的樓市也經歷較為激烈的下行調整，房價下跌的幅度也不算小。這在一定程度上也算是消化了過去高房價可能引發的風險。市場的潛在風險被下跌消化了，市場自身也會進行調整，再加上政策的支持，市場也就會慢慢探底回升。
進入2026年以來，這幾個城市的樓市表現就相當程度上可以說明問題，市場有觸底反彈的跡象，且今年這波回升行情與過去還不一樣，今年的行情已經從3月份延續到5月份，且房價、庫存這幾個指標也發生了積極的變化。
北京、上海、深圳的樓市成交量在今年3-5月均較去年同期有所增加，且有些還是大幅增加。而目前公布的3月和4月份的房價變動數據也顯示，四大一線城市的二手房房價已經連續2個月實現了環比上漲。
與此同時，樓市庫存數據也在好轉。從全國層面來看，4月末，商品房待售面積同比下降0.5%；待售3年以下面積57903萬平方米，下降2.6%。這也是自3月份以來，樓市整體庫存數據二連降。具體到這幾個城市來，由于統計口徑問題，據可以查詢到的數據，4月末，上海二手房掛牌量約18.1萬套，自2025年四季度持續下降。3月末，深圳二手房掛牌量?同比下降1%?，近年來首次同比減少 。
從今年的各項數據表現來看，今年這幾個大城市樓市的回暖與過去的“以價換量”還是有一定區別的，多項指標都指向市場正在止跌回穩，拐點正在接近。但是不是今年內就一定能轉漲，我們拭目以待吧！
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