最高溢價率超40%！上海房價格局，有變！

來源：市場資訊

（來源：上海樓市情報）

上海2026年第四批次住宅用地集中出讓正式落下帷幕。

本次土拍共推出5宗涉宅地塊，總起始價82.73億元，在28日、29日兩天內分批次完成。

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四批次土拍結果出爐！

1）首日戰報：三宗地攬金61.26億，核心區熱度爆表

5月28日，土拍首日共出讓三宗地塊，全部成交，總成交金額達61.26億元。

閔行區浦江鎮地塊：溢價率40.72%領跑全場

作為本批次體量最大、容積率最低（1.05）的優質低密宅地，閔行區MHP0-1305單元1-4-12地塊（浦江鎮地塊）成為最大黑馬。

該地塊吸引了包括大華、建發、招商、保利發展、金茂&象嶼在內的5組競買人（涉及6家房企）激烈角逐。

經過136輪競價及高品質建設指標競爭，最終由大華集團（上海華楊房地產開發有限公司）以36.55億元競得，溢價率高達40.72%，成交樓面價約4.36萬元/㎡，刷新了浦江鎮板塊的宅地單價紀錄。

該地塊觸發了高品質建設標準競拍，未來商品住宅裝修標準不低于4000元/㎡，公共服務設施面積不低于1670平方米，并需配建2%的高端人才公寓。

虹口區嘉興路街道（瑞虹）地塊：內環稀缺資源受熱捧

位于內環內瑞虹板塊的虹口區hk306-08純住地塊，憑借其核心區位和極度稀缺的供應，成為本輪土拍的“單價之王”。

地塊吸引了12家房企（或聯合體）報名參拍，經過63輪激烈競價，最終由上海城投置地（集團）有限公司以19.3億元摘得，溢價率35.63%，成交樓面價約10.85萬元/㎡。

青浦區重固地塊：平穩底價成交

與核心區的火熱形成鮮明對比，位于近郊的青浦區重固板塊QPS5-0001單元36a-02地塊，由保利發展作為唯一參拍方以底價5.41億元競得，成交樓面價約1.6萬元/㎡。

再次印證了當前市場資金高度聚焦于確定性強的核心資產，對遠郊或配套尚不成熟的區域持謹慎態度。

2）最高溢價率超40%，土拍市場再傳捷報

今天，剩余2幅地塊也全部成交，總成交金額達49.18億元。

虹口區歐陽路街道地塊（hk153-02地塊）：

共吸引保利、中建八局、越秀、招商、綠城和金茂共6家實力房企參與競拍，經過27輪競價，最終由保利成功競得該地塊，成交樓面地價9.38萬元/㎡、總價14.3億元、溢價17.21%。

這是本批次虹口區推出的另一宗“小而美”內環宅地。地塊占地約6100平方米，容積率2.5。地塊地處成熟社區，步行可達甜愛路、山陰路等文藝地標，生活氛圍濃厚。

浦東新區南碼頭地塊（Z000302單元14-03e、14-04a地塊）：

經過111輪競價后觸頂，保利置業和綠城2家進入高品質建設競報環節。最終，保利置業以總價348837萬元將該地塊收入囊中，溢價率40.04%，成交樓板價約82062元/㎡，裝標不低于6000元/㎡。

該地塊為商住混合用地，是南碼頭板塊近十年來的稀有住宅供應。

地塊位于世博板塊，生活配套成熟，距離軌交6號線臨沂新村站約500米，周邊有百聯購物中心、浦南醫院等，預計將打造為濱水品質社區。

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四批次土拍背后…

在小編看來，本次土拍結果并非偶然，而是多重因素共同作用下的必然呈現。

1、供地“提質縮量”，稀缺性推高核心價值

2026年上海商品住房用地計劃供應量大幅收縮，按中值計算同比降幅約23.3%。

在“嚴控增量、盤活存量”的總體思路下，主動減少土地供應總量，同時將有限的指標用于推出區位絕佳、素質優異的“壓箱底”地塊。

這種“少而精”的供地策略，直接導致核心區土地稀缺性加劇，從而推高了房企的競拍熱情和溢價水平。

反觀遠郊區域，由于庫存去化壓力較大，地塊即便條件尚可，也難逃底價成交的命運。

2、國企主導格局固化，民企持續邊緣化

從參拍和拿地主體來看，國企、央企及地方城投平臺已成為絕對主力。

本次土拍共吸引15家企業（或聯合體）參與，其中國央企背景企業占據絕大多數。上海城投、保利發展、大華等企業成為拿地主角。

在行業資金面整體承壓的背景下，擁有融資成本優勢和穩健現金流的國企，更有能力和意愿在核心區出手，爭奪優質資產。

3、對后市房價與產品的影響

土拍是樓市的風向標。核心地塊地價的高企，勢必會傳導至未來的新房價格。

虹口嘉興路地塊樓面價已突破10.8萬元/㎡，未來入市價格預計將向17-18萬元/㎡看齊，進一步夯實內環房價天花板；南碼頭未來售價可能突破14萬/㎡。

同時，像閔行浦江鎮地塊這樣觸發“高品質建設”競拍的項目，意味著未來上海新房市場將涌現更多裝修標準高、配套齊全的“好房子”，產品力競爭將更加激烈。

對于購房者而言，核心區新房因其稀缺性，保值增值屬性更強；而遠郊項目則可能面臨更大的去化壓力和價格波動。

上海第四批次土拍不僅決定了未來一兩年上海樓市的供應格局，更預示著整個行業將加速進入一個以質取勝、分化發展的新階段。