廣州土拍雙箭齊發：琶洲4.1萬/㎡改善盤+南浦1.2萬/㎡剛需盤

廣州土拍市場，又有大戲上演！

5月29日，廣州掛牌出讓兩宗住宅用地，分別是琶洲中二區AH041208地塊與番禺洛浦BA0206303地塊，一宗位于“數字經濟核心引擎”琶洲，起拍價高達4.15萬/㎡，另一宗則來自南浦島近14年未上新宅地的“久旱之地”。兩宗地將于6月29日限時競價。

這兩宗地同日掛牌，像是一場 “高端市場”與“剛需市場”的并行精準投放。琶洲地塊走的是“高總價、高單價、高端改善”路徑，洛浦地塊走的是“低門檻、破空白、剛需喚醒”路徑。

兩宗地有一個共同線索：都做了“瘦身”，用更小的體量、更優的產品定位，精準匹配當前市場中最活躍的購買力。在開發商整體趨向“小地塊、快周轉、降風險”的當下，這兩宗地不僅是土地市場的“風向標”，更將是檢驗廣州不同層級新房需求成色的關鍵試金石。

琶洲中二區AH041208地塊

地塊地處琶洲中二區，北側是新港東路，西側是會展世界城，東側是琶洲麗舍，南側是六中珠江中學，距離地鐵8號線、4號線換乘站——萬勝圍地鐵站不到300米，位置優越。

圖源：廣州公共資源交易中心

商業方面，保利廣場、萬勝廣場、保利洲際酒店幾乎是一路之隔，吃喝玩樂一站解決。教育方面，六中珠江中學、海珠第三實驗小學、琶洲執信等也在步行范圍內。

此外，地塊北側即抖音華南總部，加上唯品會、趣玩科技等企業總部云集，地塊妥妥的“含著金鑰匙”出生，未來購買力和配套支撐都在路上，完全不是“規劃落地”而是“早已兌現”。

宗地面積20415㎡，計容建面22650㎡，起拍總價約9.4億元，起拍樓面價約4.15萬/㎡。

值得注意的是，這宗地在正式掛牌前完成了一次關鍵的控規調整：容積率從4.1大幅壓至2.5，限高從100米降至80米，總建面從約4萬㎡壓縮至約2.2萬㎡。

官方稱其為“降容提質”，本質是將一宗高密度塔樓用地，調成了一宗更適合改善型小高層的低密地塊。體量小但“精悍”，更適合快速開發、快周轉。

琶洲新房極度稀缺，二手10萬+撐場面

要知道，琶洲新房供應一直克制，近兩年新盤屈指可數。目前周邊在售標桿項目情況如下：

數據僅供參考，具體數據以項目實際銷售為準

市場分析認為，在琶洲當前二手10萬+的大環境下，4.15萬/㎡的起拍價不算高，利潤空間充裕。產品大概率定位為改善型小高層，直接承接琶洲、金融城溢出的高端購買力，保利天奕五一單盤成交36套的火熱就是最好的佐證。

番禺洛浦BA0206303地塊

地塊緊鄰2號線南浦站，島內還有22號線南浦西站，可一線直達白鵝潭。

商業方面，地塊旁即南浦里廣場，南浦島人氣最旺的商業體。

而教育方面，地塊已單獨規劃42班九年制學校用地（18班小學+24班初中），據多個渠道消息，學校品牌有望引入番禺本土教育“王者”——仲元學校。仲元之于番禺，相當于華附之于廣州，“名校預期”一旦落地，將是最大的王牌附加值。（具體消息以實際公布為準）

地塊占地約2.2萬㎡，總建面5.47萬㎡，起拍總價6.6億，起拍樓面價約1.21萬元/㎡。

據了解，這宗地曾在2025年11月以16.62億元總價首次掛牌，含配建42班九年制學校條件，開拍前一天緊急叫停。此次重新亮相：

• 學校配建條件被單獨剝離（仍保留規劃學校用地，緊鄰地塊但不計入出讓條件）——大幅降低了房企的開發成本。

• 總建面從13.85萬㎡腰斬至5.47萬㎡，起拍價從16.62億元降至6.64億元，但樓面價12123元/㎡保持不變。

• 體量大幅壓縮后，資金門檻顯著降低，中小房企拿地能力被激活。

南浦島新房斷供多年，終于上新了

南浦島是廣州番禺北部成熟居住板塊，麗江花園、廣州碧桂園等大盤早已聞名。但這些項目大多建于上世紀90年代末至本世紀初，樓齡普遍在25至30年，產品設計與實用率明顯落后于新房。

如果說琶洲地塊是“面子”，洛浦地塊就是“里子”。這塊地被市場稱為“廣州最憋屈的板塊”，因為番禺洛浦街（南浦島）已長達14至30年沒有新增宅地，樓齡大部分在25至30年的“麗江花園”“廣州碧桂園”等大盤占據了幾乎整個島，新品供應一片空白。如今地塊起拍樓面價約1.21萬/㎡，總建面壓縮至僅5.47萬㎡，由于完全剔除了新建學校的配建負擔，中小房企也有了入局空間。

市場消息稱綠城、龍湖、保利等房企均對本地塊表示興趣。若由一線品牌房企摘得，板塊的價值標簽將被徹底改寫；如由中小型房企底價入手，則產品大概率定位為“高性價比剛需盤”，對周邊二手房的流動性沖擊更大。

土地出讓的核心身份變成

“好房子的標準執行者”

兩宗地的出讓公告中均直接寫入了“本地塊須按廣州市‘好房子’建設的相關規定和標準執行”的嚴格條款。而這不是孤例，廣州已在白云新城、馬場一期、中山八路等7個出讓地塊中落實“好房子”標準捆綁。

此外，“好房子28條”政策中對土地出讓的核心要求還涵蓋了“職住交服”的用地布局前置管控；以及容積率的精細壓縮——琶洲地塊從4.1降至2.5、中山八路地塊容積率控制在2.2并限高100米等。還有一個重要的隱性條件：所有“小而美”宅地均須配建養老、托幼、綠化等公共服務設施才可上市交易，實打實地提升了開發成本。

同時，對于購房者，這兩宗地的信號也十分明確：當供需趨于平衡、土地供應精研提質、買家心態修復三個條件同時具備，2026年下半年的廣州市場或許將迎來一輪貫穿“金九銀十”的有力復蘇期。

來源：廣州公共資源交易中心

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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