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泰國外國人公寓市場正在進入一個新的階段。
長期以來，中國買家一直是泰國公寓市場最大的海外購房群體。但進入2026年后，中國買家的熱度明顯降溫，與此同時，俄羅斯買家的需求快速上升，尤其撐住了普吉府、芭提雅等旅游城市的高端公寓市場。
中國買家購買量大跌近四成
根據泰國房地產信息中心（REIC）公布的數據，2026年第一季度，泰國全國住宅過戶總量為72,583套，同比增長11.2%；總價值約1,871.8億泰銖，同比增長3.1%。
整體住宅市場開始出現回暖跡象，但外國買家的公寓交易卻呈現相反走勢。
今年前3個月，外國買家在泰國共完成公寓過戶3,241套，同比下降17.3%；總成交額約134.6億泰銖，同比下降17.9%。
不過，外國買家在泰國公寓市場仍占據重要位置。
他們占全國公寓總過戶量的13.6%，占全國公寓總成交金額的23.9%。
這也說明，外國買家的需求目前仍主要集中在價格較高的項目，而不是大眾住宅市場。
中國人仍排第一，但購買力明顯減弱
中國買家依然是泰國最大的外國購房群體，但數據已經明顯走弱。
2026年第一季度，中國買家共購買906套公寓，同比下降38.8%。
成交金額為34.9億泰銖，同比下降42.9%。
業內普遍認為，這與中國經濟復蘇不及預期、房地產市場持續承壓，以及資金外流監管趨嚴有關，海外購房的難度比過去更高了。
相比疫情后剛恢復時，這個變化非常明顯。
例如2023年第一季度，外國買家在泰國購買公寓共3,775套，其中中國買家就占了1,747套。
如今這個數字已經明顯縮水。
俄羅斯買家快速上升，升至第二位
與中國買家下滑形成鮮明對比的是俄羅斯買家的迅速增長。
2026年第一季度，俄羅斯買家共完成383套公寓過戶，同比增長33%。
成交金額達到16.7億泰銖，同比增長68.7%。
值得注意的是，成交金額漲幅明顯高于購買套數。
這意味著俄羅斯買家不僅買得更多，買的房子也更貴。
他們購買的房源更多集中在高端公寓甚至豪宅項目。
尤其在普吉和芭提雅等旅游城市表現最明顯。
自俄烏戰爭爆發后，越來越多俄羅斯投資者和高凈值人士把海外置業視為第二居所和資產配置的一部分。
而泰國憑借較低的生活成本、溫暖氣候，以及適合長期居住的生活環境，成為熱門目的地。
普吉府高端市場表現最突出
從地區來看，曼谷仍然是外國買家成交金額最高的市場。
第一季度總成交額達到61.4億泰銖，占全國外國買家總成交金額的45.63%。
春武里則是成交套數最多的地區，共完成1,167套，占外國買家總交易量的36%，主要由芭提雅市場帶動。
而增長最亮眼的是普吉。
當地公寓成交金額同比增長34.9%，主要來自高價住宅和豪華公寓需求。
這也反映出，歐洲和俄羅斯買家對泰國海島度假地產的興趣依然非常旺盛。
泰國房地產市場正在發生結構變化
過去很多年，泰國公寓市場對中國買家的依賴非常明顯。
但最新數據表明，這種格局正在發生變化。
雖然中國買家目前仍排名第一，但已經不像過去那樣高速增長。
與此同時，俄羅斯買家、歐洲買家以及其他新興海外買家，正在逐漸填補部分空缺，尤其是在旅游城市的高端項目中。
對于泰國房地產市場來說，接下來最大的課題，是能否讓外國買家來源變得更加多元，減少對單一市場的依賴。
如果做到，泰國外國公寓市場仍然有很強韌性。
如果做不到，中國買家持續放緩，未來仍可能繼續影響整體成交表現。
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