無證安置房被查封？北京房產律師助住戶成功排除強制執行

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

【重磅判例】

住了 27 年的拆遷安置房被法院查封！住戶沒有房產證，法院依舊判決：停止強制執行！

真實判例告訴所有長期居住無證回遷房、福利安置房的人群：沒房本≠房屋可以被強制執行拍賣！

【案例導讀】

很多人擔心：自己住了幾十年的老拆遷房、單位福利安置房，一直沒辦證，一旦開發商、原產權公司欠債，房屋被查封拍賣，自己是不是只能搬走？

本案給出權威答案：即便你沒有房產證、不享有房屋法律所有權，只要是合法拆遷安置、長期唯一居住住房、享有合法安置權益，就可以排除法院強制執行，保住自己唯一住房！

【案情回顧】

本案當事人嚴先生，是原國企老職工。早年居住單位分配的職工宿舍，1994 年遇上政府拆遷。

拆遷實施單位乙公司，與嚴先生簽訂拆遷安置協議及補充協議，為嚴先生安置了一號房屋。

本次安置屬于單位福利拆遷安置：部分房款由嚴先生原單位承擔，剩余部分由嚴先生個人出資補足。

1997 年開始，嚴先生正式入住一號房屋，居住使用至今長達 27 年，物業費、水電費、供暖費、維修費全部由嚴先生繳納，房屋一直由其實際占有使用。

因當年歷史拆遷政策、資料歸檔、開發商更迭等多重歷史遺留問題，整棟樓住戶辦證流程繁瑣。

同小區其他住戶通過補款、折算工齡陸續辦理了房產證。但嚴先生因單位人員更迭、原始協議及繳費票據存檔在單位、個人無法調取，多年來一直無法辦理房產證，房屋始終登記在開發商丙公司名下。

多年后，因早年拆遷開發糾紛，甲公司成為案件申請執行人，法院查封了登記在丙公司名下的一號房屋，準備強制執行拍賣。

住了 27 年的唯一住房突然被查封，嚴先生立刻提出執行異議，起訴維權：

請求法院解除查封、停止強制執行。

【被告抗辯理由】

申請執行人甲公司堅決不同意解封，主張：

1、嚴先生沒有合法購房合同，當年簽署的只是安置補充協議，協議明確房屋產權歸乙公司，不屬于嚴先生；

2、嚴先生繳納的費用屬于租金，不是購房款；

3、小區大部分住戶都能辦證，唯獨嚴先生長期不主動辦理，未辦證屬于自身重大過錯；

4、房屋登記在開發商名下，屬于開發商財產，理應查封拍賣用于還債。

【法院查明關鍵事實】

1、房屋屬于職工福利拆遷安置，來源合法

一號房屋是嚴先生原有單位宿舍拆遷置換所得，屬于政策性福利安置，由單位和個人共同出資，嚴先生對房屋擁有合法、受保護的安置居住權益。

2、實際居住 27 年，為唯一剛需住房

嚴先生自 1997 年入住至今，長期、穩定、公開占有使用房屋，名下無其他房產，該房屋是其唯一生存剛需住房。

3、未辦證并非個人惡意過錯，屬于歷史遺留問題

無法辦證是早年拆遷資料缺失、單位存檔、開發商更迭、歷史政策等綜合原因導致，并非嚴先生故意不辦證、放棄產權。

4、同類住戶均可辦證，安置權益真實有效

同樓棟同戶型住戶，均通過補款、工齡折算順利辦理房產證，足以證明嚴先生具備合法的房屋安置資格。

【最終法院判決】

立即停止對一號房屋的強制執行。

【核心判決邏輯（重點）】

1、沒房產證、沒有所有權，也能保住房子

很多人存在誤區：房子沒登記在自己名下，就和自己沒關系。

法院明確：所有權 ≠ 居住安置權益。

嚴先生雖然沒有完成過戶、不具備法律意義上的房屋所有權，但基于合法拆遷安置、長期居住、出資福利安置，享有優先性居住安置權益、生存權益。

2、個人生存權優先于普通債權

甲公司的債權是普通商業債務，而嚴先生的權益是幾十年拆遷安置的生存、居住剛需權益。

法律優先級：百姓剛需居住權益 ＞ 企業普通債權，不能隨意拍賣老百姓唯一住房抵債。

3、未辦證非個人過錯，不承擔不利后果

本案未辦證是歷史遺留問題、單位及開發商原因導致，嚴先生多年持續維權辦證，不存在拖延、拒不辦證的過錯，因此可以排除強制執行。

4、協議寫了產權歸公司，不代表住戶要搬離

當年安置協議寫明產權歸開發公司，是時代政策產物，僅代表初始登記歸屬，不能剝奪被拆遷人的終身安置居住權益。

【超級實用普法干貨】

? 1、老拆遷安置房、單位福利房，沒證也受法律保護

只要是合法拆遷安置、合法入住、長期實際居住，即便沒有房產證，也不屬于可隨意查封拍賣的財產。

? 2、唯一剛需住房，法院優先保護生存權益

司法裁判原則：絕不輕易拍賣老百姓唯一居住房屋，企業商業債權不能對抗個人基本生存居住權。

? 3、歷史原因無法辦證，不算購房者過錯

因年代久遠、單位改制、開發商注銷更迭、檔案丟失導致無法辦證，不屬于個人過錯，可合法排除執行。

? 4、無房產證≠無權利

沒證不能確權過戶，但合法的拆遷安置居住權、房屋權益同樣可以對抗法院強制執行。

? 5、住幾十年的老安置房被查封，一定要提執行異議

一旦自己長期居住的房屋被莫名查封，立刻提起執行異議，保住居住權、阻止房屋拍賣。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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