房屋置換受阻不影響拆遷權(quán)益！房產(chǎn)律師厘清雙重房產(chǎn)約定關(guān)系

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案例導(dǎo)讀

不少人因購房資格、政策限制等原因，會將自己出資的公房，登記在親屬名下使用。日常相處和睦時相安無事，一旦房屋面臨拆遷，產(chǎn)生大額補償利益，雙方很容易就權(quán)屬問題產(chǎn)生分歧。

還有部分當事人會以雙方存在房屋置換約定、對方未履行配合過戶義務(wù)為由，拒絕返還拆遷補償。今天結(jié)合這起北京公房拆遷糾紛案例，和大家梳理相關(guān)法律規(guī)則，明確借名登記公房的拆遷權(quán)益歸屬問題。

案情回顧

當事人之間為親屬關(guān)系：周女士與周先生是姐弟，周先生與孟女士為夫妻。

案涉一號房屋屬于公有住房，由周女士全額出資取得。受當時政策影響，房屋承租人登記在了弟媳孟女士名下。自房屋交付后，一直由周女士實際居住使用，房屋租金、供暖等各項費用，也均由周女士按時繳納。

為明確房屋真實權(quán)屬，雙方先后多次簽訂書面文件進行確認：

2005 年，孟女士出具書面說明，認可一號房屋由周女士出資購買，實際權(quán)益歸周女士；

2012 年，三方共同簽訂協(xié)議書，再次明確房屋名義承租人為孟女士，實際使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)均屬于周女士，若房屋遭遇拆遷，全部補償利益都歸周女士所有；

2016 年，雙方又簽訂補充協(xié)議與委托書，約定房屋拆遷相關(guān)手續(xù)、補償款領(lǐng)取等事宜，均由周女士全權(quán)辦理，孟女士夫婦需予以配合。

后續(xù)一號房屋納入?yún)^(qū)域危改拆遷范圍，經(jīng)核算，該房屋對應(yīng)的貨幣拆遷補償款合計 3630406 元。面對拆遷補償，孟女士不再認可此前達成的約定，拒絕配合辦理相關(guān)手續(xù)、發(fā)放補償款。

周女士為維護自身合法權(quán)益，向法院提起訴訟，請求確認一號房屋對應(yīng)的全部拆遷權(quán)益歸自己所有。

庭審中孟女士提出抗辯：雙方并非單純的借名登記，而是達成了兩套房屋置換的約定。周女士名下另有一套二號房屋，實際由周先生夫婦居住，雙方約定互相配合辦理承租人變更手續(xù)。目前受公房管理政策約束，二號房屋無法完成更名，房屋置換的目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，因此一號房屋的拆遷利益也不應(yīng)由周女士享有。

法院審理要點

借名登記事實清楚，權(quán)屬約定合法有效

結(jié)合出資記錄、長期居住事實、各項費用繳納憑證，以及多份由當事人簽字確認的書面材料，可以完整證實：一號房屋實際出資人與使用人為周女士。各方在自愿前提下簽訂的協(xié)議、出具的證明，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，具備法律效力，對所有簽約人均有約束力。按照約定，房屋拆遷產(chǎn)生的補償利益，理應(yīng)歸周女士所有。

兩套房屋的約定相互獨立，置換受阻不影響本案裁判

一號房屋與二號房屋的相關(guān)約定，屬于兩項獨立的民事約定。即便二號房屋因政策原因無法辦理承租人變更，導(dǎo)致房屋置換無法履行，當事人也可就二號房屋的爭議另行主張權(quán)利，不能以此為由，否定一號房屋早已確定的權(quán)益歸屬。

公房名義登記不等同于實際權(quán)屬

判斷公有住房相關(guān)權(quán)益歸屬，不能僅以承租人登記姓名為準。法院會綜合考量出資情況、實際使用人、費用承擔主體以及雙方書面約定等多項內(nèi)容，綜合判定真實的權(quán)益人。

判決結(jié)果

一號房屋對應(yīng)的征收補償款項 3630406 元，全部歸周女士所有。

法律參考與實務(wù)提醒

公房借名登記，書面約定至關(guān)重要

因客觀原因?qū)⒐康怯浽谒嗣聲r，建議提前簽訂書面協(xié)議，寫明出資情況、實際權(quán)屬、后續(xù)收益分配等內(nèi)容。同時妥善保管出資憑證、繳費單據(jù)等材料，能夠有效規(guī)避后續(xù)權(quán)屬糾紛。

多項房屋約定分開看待，互不牽連

若同時存在房屋借用、房屋置換等多項約定，各項約定對應(yīng)的權(quán)利義務(wù)相互獨立。某一項約定無法履行，不會直接改變其他協(xié)議的效力與履行結(jié)果。

親屬間財產(chǎn)約定，也需恪守契約精神

即便雙方存在親屬關(guān)系，自愿簽署的書面協(xié)議也需要嚴格遵守。一方不能因后期利益變動，單方面否認此前的約定。

公房拆遷確權(quán)，綜合證據(jù)更有說服力

處理公房拆遷確權(quán)糾紛時，登記信息僅為參考依據(jù)。出資證明、居住證明、費用票據(jù)、書面協(xié)議等一系列證據(jù)組合起來，更能還原事實，保障自身合法權(quán)益。

案例總結(jié)

親屬之間公房借名登記的情況十分常見，想要避免后續(xù)矛盾，事前做好書面約定、留存完整證據(jù)是穩(wěn)妥的方式。只要約定內(nèi)容合法、證據(jù)充分，即便房屋名義登記在他人名下，實際出資人與使用人，依舊可以依法享有房屋對應(yīng)的拆遷補償?shù)雀黜棛?quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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