回遷房入住 7 年遭抵押查封！北京房產律師助買家全額獲賠 245 萬

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案例導讀

很多人為了性價比，會選擇購買未下證的回遷安置房，這類房子價格低于市場價，但交易周期長、政策限制多、風險極高。

最常見的坑就是：買家全款付款、裝修入住多年，賣家拿到房產證后，私自抵押、拖欠外債導致房屋被查封拍賣。

遇到這種情況，購房者錢房兩空怎么辦？合同能不能解除？已付房款、裝修費、房屋差價損失能不能賠？

今天這起北京真實回遷房交易糾紛判例，把所有問題講清楚，給所有買回遷房的購房者避坑！

真實案情回顧

購房者：林先生

賣房人：陸先生、陸女士（親屬二人）

中介機構：甲中介公司

2016年，林先生通過甲中介公司，看中一套一號回遷安置房。當時該房屋尚未辦理房產證，中介和賣家均口頭告知，房產證很快就能辦理，后續可正常過戶。

雙方順利簽訂《房屋買賣合同》《補充協議》等全套交易文件，房屋總價210萬元。合同明確約定：賣家拿到房產證后，需第一時間配合買家辦理過戶；若房屋被查封、抵押導致買家無法過戶，屬于賣家根本違約，買家有權解除合同并索賠。

交易過程中，林先生嚴格按照合同約定，累計支付購房款150萬元，足額履行付款義務。2016年3月，房屋完成物業交割，林先生正式收房，并自費對房屋進行全面裝修，隨后長期入住使用。

買房7年，突發重大變故

1、房屋存在限售政策，無法按期過戶

2018年，賣家順利辦理完成一號房屋房產證，但證件附記明確標注：該房屋屬于定向安置房，領證后5年內禁止上市交易，直至2023年11月才可過戶。該限售關鍵信息，交易時賣家和中介均未重點提示告知。

2、賣家私自抵押房屋，背負巨額債務

在房屋限售期間，賣家在未告知林先生的情況下，私自將已經出售的一號房屋辦理抵押借款。后續因無力償還個人外債，房屋被多家法院輪番司法查封，法院公示擬強制拍賣該房屋抵債。

此時林先生才得知真相：自己花錢購買、裝修、居住多年的房子，早已被賣家私自處置，且賣家明確表示無力解除抵押、無法解封房屋，房屋徹底無法完成過戶，購房目的完全落空。

雙方爭議焦點

? 買家林先生訴求：賣家惡意違約，要求解除全部購房合同，退還150萬購房款，賠償房屋上漲差價、裝修損失。

?賣家抗辯理由：房屋無法過戶是政策限售導致，并非自身違約；買家明知是回遷房仍自愿購買，應當自行承擔交易風險，不同意賠償差價和裝修損失。

法院審理認定

1、購房合同合法有效

涉案回遷房的5年限售政策，不屬于法律、行政法規的強制性無效規定，雙方簽訂的房屋買賣合同、補充協議均為真實意思表示，合法有效，雙方必須恪守履行。

2、賣家構成根本性違約

即便存在政策限售，待限售期滿房屋本可正常過戶。但賣家私自抵押房屋、拖欠外債導致房屋被查封、面臨強制拍賣，且無能力解除抵押和查封，直接導致買家徹底無法取得房屋產權，合同目的完全無法實現，屬于典型根本違約。

3、各項損失依法由賣家承擔

房屋交易后房價正常上漲，產生的差價損失、買家實際支出的裝修損失，均是賣家違約直接造成的損失，依法應當全額賠償。

最終法院判決

1、確認雙方簽訂的《房屋買賣合同》《定金協議》《補充協議》全部解除；

2、賣家二人十五日內全額返還買家購房款150萬元；

3、賣家二人十五日內賠償買家房屋差價損失90萬元、房屋裝修損失5萬元；

買家總計獲賠、回款245萬元。

回遷房交易避坑干貨

? 1、回遷房限售≠合同無效

五年內不能過戶只是行政交易限制，不影響買賣合同法律效力，合同依然有效，違約方必須承擔賠償責任。

? 2、賣家私自抵押、查封房屋，屬于重大違約

房屋已出售并交付買家使用，賣家再次抵押、抵債，屬于惡意損害買家權益，買家可起訴解除合同、全額退款并主張差價賠償。

? 3、回遷房交易，務必鎖定違約責任

購買無證回遷房，一定要在合同中明確約定：賣家不得抵押、不得另行抵債、查封即違約、逾期過戶需賠償房屋差價，最大程度規避風險。

? 4、入住不代表產權安全

哪怕已經裝修入住多年，只要沒過戶，房屋產權仍在賣家名下，一旦賣家負債、抵押，房屋隨時可能被拍賣，購房者極易錢房兩空。

案例總結

回遷房價格雖低，但交易風險極大。政策限售只是短期風險，賣家惡意抵押、欠債查封才是致命風險。遇到賣家違約導致無法過戶的情況，購房者無需自認倒霉，可通過法律途徑起訴解除合同，追回購房款、裝修費和房屋增值差價，合法維護自身權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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