德陽別墅進化論：一座城的墅居進化史，3.0新規版本來了

最近，我有兩個客戶。

一個是以前公司的老領導。賣了保利的別墅，買的鳳翥瀾山疊墅。還有一個客戶是很早很早之前也做過開發商，賣了碧桂園的別墅，買了大平層。

可以說，他們什么房子都住過，也見識過。

按理說，別墅，難道不應該是最終極的夢想嗎？但他們為什么會賣了別墅？

思考許久，才有今天這篇，關于德陽別墅進化論的文章，和大家一起回憶一下，德陽別墅的進化史。

德陽別墅二十六年，就是一部財富階層價值觀的進化史。

別墅的每一次迭代，是價值的重構，也是財富階層對生活方式的主動選擇。

德陽第一代別墅，2000年

2000年，這是一個看似不久，但實際上超級遙遠的年份。83年德陽才建市，95年彩虹橋才通車，德陽往東發展，提出再建一座新德陽。

向南，才發展到岷江橋，也是2000年，岷江橋才剛剛通車，向北都還沒有黃河橋。

看吧，當年的衛星圖，德陽也這點大，德陽人均工資771元/月，大部分打工的月薪可能不到500元，別墅這種產品，絕對是富豪才買得起的。

而在2000年，德陽第一代別墅誕生了，靜水花苑，岷江橋頭一個大概有20棟的純別墅樓盤。

當年一棟三層樓的別墅，大概要20多萬，對于大部分而言，萬元就是巨款，20多萬想都不敢想。

26年前，20多萬相當于現在多少錢呢？

這么告訴你，現在這個小區要賣200萬左右一套，26年漲了八九倍。

但是，如果不告訴你這純別墅樓盤，你路過此地，看到這個門頭的時候，怕會以為這是哪個安置房小區。

拗不過時間的摧殘，靜水花苑的確是老了。

絕大部分人，是看不上它了，猶如年老色衰的明星，敬仰之心有，愛慕之心怕是不可能有。

而當年，它一定是德陽最高端的豪宅，身份的標簽，絕對是成功者的社交名片，其價值就在于“被看見”。

我很詫異，98年叫停住房分配，啟動商品房市場，2000年德陽第一代別墅就此誕生，實在是太強了，這大概就是別墅與生俱來的基因。

因為，別墅之貴，源自2000年前，那時候的秦始皇的阿房宮應該是私人別墅中最強代表，可惜被人鬧革命，燒了個光。

靜水花苑之后，還有一個別墅，叫假日花園。

具體修建年份大概是在2002年左右，但現在去看，里面已經淪為了各種營業場所。

你查資料，也是查無蹤跡，曾經的王者，現在不僅沒有排面，就連版面都沒得，可憐.....

所以，就不對它進行過多的討論了，它不足以站在別墅的陣營。

第二代別墅，2004-2007年

不管哪個年代，一定有一個時代的標簽。

2000年過后，正式房地產春風得意馬蹄疾的時候，大批開發商成立，德陽迎來了第一個外地房企——融創。

在德陽修了一個項目就撤漂了，而這個項目在當年呼風喚雨，成為新的德陽有錢人的選擇。

這個項目就是——淺水灣。

里面有聯排別墅最大的300㎡，以及在20年前就修建了最早版本的疊墅，和一些洋房。整個樓盤非常低密，采用地中海風情打造的園林。

在2004年就要買2200-3000元/㎡，而當年的普通樓盤，才1千多一平。

你說，當年的富豪們為什么會選擇這里，那會周圍連路都沒得，配套也沒得。

在那個年代，物以稀為貴，別墅依舊是彰顯身份的象征。并且，以前是除了別墅以外，就沒有其他更好的選擇。

當時，除了淺水灣，就是南域中央、匯樂馨苑、旌都東苑、麗陽天下、翠湖花園、鳳臨左岸等這些小區，而這些小區清一色全是沒有電梯的洋房。

淺水灣的產品別墅類型不多，也注定了它出類拔萃的一面，作為一個時代的標簽，它也是一代經典。

第三代別墅，2009年-2016年

在此之前，別墅的生產量極其稀少，最主要的原因是土地稀缺。

2009年之后，你回發現一個有趣的現象，別墅的迎來了郊區化發展浪潮。

正所謂，距離產生美，別墅嘛，理應像王維的理想，行到水窮處，坐看云起時，要在環境優美的地方。

2009年的東山美廬，純別墅區，77棟獨棟+聯排，占地322畝，容積率0.3全德陽最低，戶數267戶。

面積207-381㎡，如果它不出問題，它代表的就是德陽別墅圈的頂豪。

你瞧這個視野，就在玄珠湖公園旁，多么理想與美好。

很可惜，開發商資金鏈斷裂，導致最后東山美廬大部分房子走上了拍賣的道路，賤賣是對別墅群最大的侮辱。

從它大門口過，沒有實力都不敢進去。

而如今，隨著科技手段的強大，某一天從天上鳥瞰，卻發現曾經的別墅群，加蓋了鐵皮皮屋頂，怎么看怎么像沒有拆遷的小二樓，掉價了。

再加上挨著崇國寺，多少添加了一些神秘的色彩，東山美廬，也就此隕落。

2012年的東湖山領地，后來因為開發商垮絲被花雨樹的老板接盤，所以改了個名字叫東湖山花雨別墅。

也是一個純別墅樓盤，有獨棟、聯排、疊拼。占地263畝，容積率0.98，主力面積198-289㎡。

挨著東湖山公園，環境比起東山美廬純粹而美好，小區里自己建了個人工湖，并且根據山型特征形成半山布局，內分三環。

旁邊的鳳翥路通了之后發現，它原來到市區這么近，和鳳翥瀾山都在同一塊區域。

擱在今天，純別墅群環境的確不錯，依舊還是很多客戶的選擇之一。

提到別墅，那必須有保利的別墅群和碧桂園的別墅，它們也是德陽別墅史上濃墨重彩的一筆。

保利的美茵莊園，2011年開工，2014年交房，容積率0.7，主力面積聯排337㎡，雙拼433㎡，獨棟439-564㎡。

總價310-868萬。

保利到2010年進入德陽后，第一張王牌，美式紅磚+地下室+雙車位+大花園，成為當年新規老板、高管的、大亨土豪的選擇，城南定豪標桿。

萊茵莊園，2014年交房和美茵同一批，純別墅群，里面多數是聯排和雙拼，容積率0.5，采用英式做法，主力面積168-237㎡，總價240-340萬左右。

波爾多莊園，保利國際城在德陽最后一期別墅，2016年交房，采用法式風格聯排設計，容積率0.5，主力面積189㎡，總價200-450萬左右。

碧桂園的別墅，分鳳凰臺和青云臺兩個區，都是雙拼別墅和少量聯排，主力面積223-475㎡，總價218-855萬。

鳳凰臺有一部分挨著青衣江路高架，并且和高層住宅是互通的。青云臺相對純粹些，但后面和保利波爾多一樣，出現了許多違章搭建的問題。

都第三代別墅了，感覺應該有啥子特別大的變化吧。

但是，很可惜，并沒有。

別墅你認為最大的痛點是什么？

當然，獨棟雙拼沒得啥毛病，最詬病的是聯排。

里面戶型功能空間還不如公寓，要么是按照“目”字型設計，要么“九宮格”設置，歸結起來，就是宿舍式別墅，塔樓式別墅。

200㎡的別墅，分兩層樓或者三層樓，房間布局與面積上均衡很難做，走進去看完全沒有別墅的體驗感。

再加上，限墅令的頒布，獨棟和雙拼、聯排全面叫停，后來獨棟雙拼依舊被限制，繼而別墅轉向另外一種形式出現。

1.0別墅時代主要以大雙拼和獨棟為主，面向城市塔尖人群。

2.0別墅時代。別墅也逐漸退去神秘的外衣，積極拓展城市中堅客戶群，打造符合此類客戶群需求的多聯排、小雙拼產品。

3.0別墅時代，又該怎么玩兒？

第四代別墅，2022年至今

2021年，在花雨別墅附近，東湖山公園旁邊，拍賣了一塊1.5容積率的住宅地塊，面積255畝。

如此之大，做別墅盤完全可以，但政策限制，只能做別墅的3.0版本，疊墅。

而這個盤，就是鳳翥瀾山。

因為整個樓盤占地很大，所以分了四期開發。一期云邸，目前已經交付。容積率本身很低，開發商也做得非常純粹了，全盤都是疊墅產品。

但是，受限與規條，即便疊墅產品把客廳挑空部分做出很大贈送，也難以展現出別墅的居住體驗感來。

一句話總結，就是不顯大。

最直觀的感受是啥，產品面積變小。

最初的300㎡起步的別墅產品注重的尊貴感和舒適度，逐漸隨著面積的變小開始注重功能性和性價比。

就像聯排，性價比有了，但舒適度就像一坨屎，進深長，開間短，完全不像別墅該有的體驗。

尤其，還不通透的話，那么買別墅的意義何在。

到了二期，鳳翥瀾山院序終于打破了塵封多年的桎梏，開始放飛自我了。

（鳳翥瀾山實體樣板間實景圖）

191㎡的下疊，加上花園，加上地下室，加上贈送面積，又是新規產品，可以干到300多㎡，瞬間就有了別墅的體驗感。

不僅有天，有地，有院子，有車位，有地下室。

臥室超大，次臥也超大，廚房大，客廳大，哪里都大。

（主臥實景圖）

而且，做到了最大的開間朝南，所有臥室都朝南的設計。并且，不光是下疊產品，中疊、大平層，上疊產品清一色采用所有臥室朝南的設計，把面寬做到了極致。

就像大平層，19.8米的開間，請問哪個別墅可以做到這樣？

就算是191㎡下疊，也有8.2米的開間，克服了傳統別墅的居住痛點，解決傳統別墅“面寬窄，進深長”和單開間或雙開間等問題，實現比傳統別墅更大的面寬。

記住，哪里都大，哪里都通透。

(鳳翥瀾山二期院序實景圖）

191㎡，總價控制了，讓更多人可以觸及到別墅的生活。以前，過大的別墅面積帶來的過高總價使得大部分更純粹的別墅產品讓人望而卻步。

但鳳翥瀾山二期院序這種，產品升級，總價可控，性價比又高。

（地下室實景圖）

我們再說環境，這也是進入到3.0之后，產生的巨大變化，可以說天壤之別。

（鳳翥瀾山一期園林實景圖）

鳳翥瀾山的登場，徹底刷新了德陽新一代墅居園林的審美與標準。項目摒棄千篇一律的歐式、法式等造景，依托東湖山原生山水肌理，以臺地造園手法打造純粹新中式秘境，通過一軸兩坊十二巷的規制布局，搭配廊橋、珍稀綠植等東方元素，實現移步換景、四季皆景的視覺層次。

（鳳翥瀾山二期院序園林實景圖）

區別于傳統別墅單一的綠化景觀，其園林不再是單純的觀賞性布景，而是融合全齡休閑、圈層社交、康養漫步的生活場域，以精工細節、低密尺度、山水共生的造園理念，完成了德陽墅居從“占有土地的奢華符號”到“沉淀生活的東方雅境”的全新迭代。

（鳳翥瀾山二期院序園林實景圖）

從 “炫富的符號” 到 “生活的哲學”—— 新一代富豪不再追求 “最大、最奢、最歐式”，而是要 “有文化、有自然、有社交、有品質” 的東方墅居生活。

通過德陽別墅進化史，你可以看到這就是一部財富階層居住價值觀的進化史。

每過一個階段，別墅的人心態多少變了。

最初，他們通過別墅向世界宣告“我是誰”；后來通過別墅抵達“精神的共鳴”；

再后來，通過別墅尋找“我如何安放自己”；

而今，再通過別墅回答“我如何與世界共處”。

每一次產品迭代，都是一次居住文明的自省，每一次觀念的躍遷，都是一場關于“何為更好生活”的鄭重投票。