土地枯竭、供應告急：守添房價五年翻3.3倍，越南胡志明市新中心正在“奢侈品化”

每平方米7億越南盾，甚至8億——這不是胡志明市（TP HCM）舊中心區的黃金商鋪，而是守添（Th? Thiêm）半島上正在迅速被搶購的公寓價格。經過多年緩慢沉寂，這個曾被寄予厚望的新都市區，如今正以令人瞠目結舌的速度上演一場價格飆升大戲。土地基金稀缺、超豪華供應源獨占鰲頭，再加上對胡志明市未來新金融-行政中心的強烈預期，共同將守添的房價推向了前所未有的高度。

越南媒體的最新調查顯示，守添半島上四大超級項目正在領跑這場漲價狂潮：薩拉都市區（Khu ?? th? Sala）、守添大都會（The Metropole Th? Thiêm）、帝國城（Empire City）和樂天生態智慧城（Lotte Eco Smart City）。以守添大都會為例，其新開盤的分區The OpusK Residence，一級市場價格普遍在每平方米2.5億至4.5億越南盾之間。而在二級市場上，已經交付的The Galleria、The Crest等分區，根據景觀和樓層不同，交易價格已達到每平方米3.3億至5億越南盾。更令人咋舌的是，部分一線河景房正以接近每平方米7億至8億越南盾的價格掛牌出售。短短兩年內，這些公寓的價格平均暴漲了50%至100%。

帝國城（Empire City Th? Thiêm）同樣不甘示弱。其Linden Residences、Tilia Residences等分區，當前價格維持在每平方米2.5億至5億越南盾之間，兩年漲幅約50%至60%。而沉寂了近8年的薩拉都市區（Sala Th? Thiêm），今年年初也高調重啟，其新項目薩拉公寓及商業綜合體（Sarene Residence & Commercial Complex）起價即達每平方米2億越南盾。現有的薩里卡公寓（Sarica Condominium）、薩里米薩拉（Sarimi Sala）等項目，交易價格也上漲至每平方米2億至2.6億越南盾，比2024-2025年期間上漲了40%至80%。

胡志明市守添市區，2026 年 5 月

房地產平臺Batdongsan的數據更加直觀：過去一年，守添公寓價格平均上漲近30%；與兩年前相比，漲幅約為84%；而與五年前相比，價格已經暴漲了3.3倍。越南世邦魏理仕（CBRE）的報告也印證了這一趨勢：整個胡志明市二級公寓市場去年漲幅約26%，而守添單獨錄得高達40%的漲幅，位居全市榜首。

令人玩味的是，與守添僅一河之隔的R?ch Chi?c和草田（Th?o ?i?n）地區，價格水平卻明顯低出一大截。諸如伊頓公園（Eaton Park）、河畔盧米埃爾（Lumiere Riverside）等項目，普遍價格僅在每平方米1.2億至2.1億越南盾之間。核心區與周邊地帶形成的巨大價差，恰恰說明了守添的“稀缺溢價”已經達到了何等夸張的程度。

越南Avison Young總經理戴維·杰克遜（David Jackson）一針見血地指出了漲價的根源：供應枯竭。經過十多年的開發，守添大部分沿河黃金地段和核心區土地已全部分配給各大投資方。新項目幾乎沒有插足的余地，后續供應只能來自現有項目的后續階段，而非全新的面孔。供應源一旦鎖死，一級和二級價格自然居高不下。

然而，稀缺只是故事的一半。越南仲量聯行（JLL）總經理黎氏玄莊（Lê Th? Huy?n Trang）補充了另一個關鍵因素：產品結構。守添核心區的大部分項目，從一開始就被定位于高端和超豪華細分市場，而不是像其他區域那樣多元分層。這種“生而高貴”的定位，決定了這里的資產價值從一開始就凌駕于胡志明市大部分其他中心區域之上。

當然，最大的想象空間來自于規劃預期。黎氏玄莊指出，胡志明市正在守添半島全力推動中心廣場、新行政區以及一系列重大連接工程。更關鍵的是，該區域已被明確為未來國際金融中心的候選地址。一旦落定，守添將不再只是一個高檔住宅區，而是整個南方地區的金融-行政心臟。隨之而來的，將是大量專家、企業高管、國際資本的實際居住和投資需求。這種預期，足以讓最理性的投資者也愿意為一個“未來故事”支付天價。

但專家們同時發出了一個冷靜的警告：守添已經進入了一個新的發展階段，游戲規則正在改變。以前，誰搶到好位置誰就贏；現在，黃金地段已經有了主人，投資方之間的競爭正在轉向實施進度、產品品質、配套生態系統和后期運營能力。客戶群也在收窄——畢竟，能掏出每平方米5億甚至8億越南盾的人，對品質的要求遠不止“位置好”這么簡單。

這意味著，守添未來的漲價周期將更具選擇性。那些只會講故事、不能拿出真材實料的項目，很可能在高價位上陷入有價無市的尷尬。而真正能夠兌現品質、配套和運營承諾的開發商，才能在這個越來越“奢侈品化”的市場中笑到最后。

從緩慢積累到加速爆發，從土地爭奪到價值挖掘，守添正在用一場令人眼花繚亂的價格飛躍，宣告自己作為胡志明市新中心的成人禮。對于購房者和投資者來說，這里依然是令人心動的黃金地帶，只是門檻已經高到足以讓大多數人只能遠遠觀望。而對于那些還在場內的人來說，他們賭的不僅僅是幾面墻和一個屋頂，而是一座城市未來的權力和財富坐標。