新地標與天街相繼落子，番禺樓市真實表現大起底

日前，關于番禺洛溪將新建超百米商業地標并引入香港企業總部的規劃浮出水面，位于洛溪島的新地廣場升級改造，計劃建設超高層商業地標，將引入健康和體育兩大產業，并把位于香港的兩個企業總部遷至番禺，該信息為沉寂已久的洛溪板塊注入一劑強心針。

不約而同的是，幾天之前，龍湖商業正式宣布獲取廣州番禺麗江明珠酒店（俗稱“白宮”）項目經營權，將以輕資產模式打造粵港澳大灣區首座“天街”系商業體。

連續兩則新聞，再次把大家的目光聚攏到番禺。回到樓市，番禺區今年以來的市場表現又如何呢？普睿廣佛區域統計顯示，截至5月24日，今年1-5月番禺全區商品住宅累計網簽面積?37.97萬㎡?，較去年同期微降3%，均價為35087元/㎡，同比下降3%。按照市占率來看，番禺商品住宅成交面積的全市占比為14%，位列增城、黃埔之后居全市第三。

值得注意的是，3月小陽春以來番禺市場情緒出現積極變化。從月度走勢看，春節月過后，陽春3、4月網簽量均超9萬㎡，較去年全年月均約8萬㎡網簽量有15%增長，對比年初低位有明顯抬升，而5月未過，截至24日已網簽超10萬㎡，網簽量繼續增長。這預示著，以地緣及主城外溢需求為主力的番禺市場，正在跟隨中心區的回暖節奏，進入一個結構性的企穩階段。

然而雖復蘇已顯，但?區域庫存依然高企?。截至4月底，番禺區狹義商品住宅庫存為203萬㎡?，去化周期高達25.4個月，較去年末延長了0.3個月?。這意味著，盡管暖風已至，但市場的全面回暖仍需時間與更多需求的支撐，?去庫存仍是當前市場的核心任務之一?。

以下將對番禺的板塊市場供求分布、板塊庫存情況、熱銷項目、主力產品、接下來土地端供應等方面進行全維度剖析，為你呈現最真實市場環境。

?板塊格局

漢溪萬博一騎絕塵，市場熱度高度集中

番禺內部各板塊分化極為明顯。漢溪萬博板塊表現最為搶眼，不僅以?今年累計7.88萬㎡?的網簽量領跑，還以高達5.6萬/㎡?的均價支撐著番禺樓市價格“天花板”，是全區均價的1.6倍。

洛溪大石、石碁、大學城和南站板塊則構成了成交量第二梯隊。其中，洛溪大石和大學城板塊均價3.2-3.8萬/㎡，是除了漢溪萬博之外番禺剛改/改善主要集中地；石碁以及南站板塊均價2.3-2.8萬/㎡，更多接納區域偏剛需的置業需求。

其余如市橋、華南等傳統板塊，雖有一定成交量，但熱度遠不及頭部板塊。化龍、市橋南、祈福等板塊成交量則持續低位徘徊。

庫存結構

壓力不均，祈福板塊滯銷

高企的庫存并非均勻分布在所有板塊，其結構性特點明顯。其中洛溪大石板塊存量高達49.1萬㎡，去化周期33.0個月，主要為星河灣海怡半島（庫存25.2萬㎡）、南天名苑（庫存6.2萬㎡）等較多大面積陳舊庫存堆積。而祈福板塊雖存量18.7萬㎡僅為各板塊中等水平，但板塊市場活躍度低，整體去化周期長達53.0個月，其中老盤祈福新邨存量即高達10.3萬㎡。

?其余多個板塊去化周期約在21-27個月間，僅南站及大學城板塊去化周期分別為13.1個月和19.2個月，市場運行相對健康，兩板塊均以去庫存為主，今年僅大學城板塊有不足2萬㎡新增供應。

??熱銷榜單

頭部項目搶占六成市場

在市場筑底回暖階段，熱銷項目的“標桿效應”與“虹吸效應”愈發凸顯。從今年1-5月的金額以及套數雙榜來看，Top10項目合計網簽金額（85億，占63%）/網簽套數（2080套，占62%）均占區域總量超六成，市場集中度極高，其中有7個項目同列雙榜。

?高業績項目主要集中于漢溪萬博、洛溪大石、等更靠近廣州市區的番禺北部板塊，其中CBD萬博雙盤均以超10億金額領跑業績榜；流量項目則相對分散，以套均總價250萬內的偏剛需型項目為主，Top 10門檻137套，月均約30套網簽量。

客群畫像

價格敏感度提升，中端市場成主流

從2026年的成交結構數據中，可以清晰勾勒出當下番禺主流購房群體的畫像：

• 面積結構：?主力成交面積段高度集中在?80-120㎡?的區間，其合計網簽占比高達65%?（其中80-100㎡占比34%，100-120㎡占比31%）。這說明當前的番禺市場，是一個以?三房及緊湊四房?為主導的剛需和初級改善市場。140-160㎡、160-200㎡以及200㎡以上戶型分別有3.6%、3.0%及3.6%市場份額，高端改善與豪宅及真正頂豪市場相對獨立。

• 總價承受力：?從總價段分析，市場購買力呈現中心聚集。?200-400萬元?是絕對主流總價段，占區域近六成?。其中，?200-300萬元?占?41%?，?300-400萬元?占17%??。

• 而通過面積-總價的交叉分析更可以清晰發現，80-120㎡、200-400萬剛需剛改產品高度集中，120-140㎡偏改善四房產品則更多集中于400-800萬總價，改善成本相對剛需剛改置業成本有較明顯躍升，面積160㎡以上、總價800萬以上產品成交量則呈斷崖式減少，是豪宅與普通改善的分水嶺。

土地前瞻

存量博弈下的“點狀”聚焦

從一級市場涉宅地供求情況來看，番禺近四年涉宅地供求有明顯收縮趨勢，其中去年至今全區僅9宗合計47萬㎡涉宅地成交，主要分布于華南、洛溪大石等五大板塊，其中市橋兩宗體量不達2萬㎡的精品地塊均有較高溢價。

根據月初發布的供地計劃，番禺有6宗合計38萬㎡涉宅地待入市，其中華南板塊仍為供應主力，在洛溪大石板塊中，距未來商業地標約1公里位置亦有一宗體量約5.5萬㎡宅地待供應，該地塊所在洛浦島多年斷供，周邊社區老舊，置換需求大，未來入市或能吸引較多地緣客群置業。

總而言之，番禺正逐步從早期華南“八大金剛”以及廣州亞運城等“大盤造城”的模式，轉向聚焦?核心成熟區域、核心城市資源（如萬博CBD、南站）?的精細化開發。這種土地出讓思路，也在引導番禺樓市向高質量發展轉型。