再花22億乘勝追擊，北京城建“龍樾”要搶跑了

5月28日，北京石景山區(qū)黃莊村43號棚戶區(qū)改造項目SS00-1622-002、SS00-2501-002地塊進入現(xiàn)場競拍，最終該地塊由北京城建興通置業(yè)有限公司以底價22億元摘得，成交樓面價約3.31萬元/㎡。

北京城建興通置業(yè)有限公司是北京城建的全資子公司。這是去年第四季度以來，北京城建第三次獨立拿地補倉。

圖源：天眼查

在拿下石景山黃莊村地塊的同一時間，北京城建公布了這個新項目的案名：龍樾璟序。

從官方案名來看，石景山黃莊村項目與最近開盤的昌平新盤龍樾海序?qū)儆谕粭l產(chǎn)品線。而昌平龍樾海序5月16日開盤即獲得了網(wǎng)簽493套的亮眼成績，首開去化率約六成，網(wǎng)簽金額超26億元，強勢登頂北京新盤成交榜。

龍樾產(chǎn)品系是北京城建的高端產(chǎn)品線，首個落地項目是位于?豐臺區(qū)盧溝橋的龍樾天元（2022年入市），但到了昌平龍樾海序項目，項目名稱中代表產(chǎn)品線的“龍樾”變成了繁體字，且操盤思路也發(fā)生了改變。

相隔四年的兩個項目，代表了北京城建對市場理解的不同，更折射出北京城建在新領(lǐng)導班子帶領(lǐng)下的產(chǎn)品邏輯轉(zhuǎn)變。

新拿地的龍樾璟序與剛剛近期開盤熱銷的龍樾海序有一些相似之處，它們不僅同屬一條產(chǎn)品線，相隔時間不長（2025年10月拿地），且都位于臨近海淀的板塊。龍樾海序熱銷之后，北京城建又快速拿下石景山黃莊村龍樾璟序項目，是在借勢乘勝追擊。

地塊位置，來源：北京市規(guī)自委

實際上，在石景山地塊拿地之前，北京城建已經(jīng)悄悄發(fā)了招標預告。5月7日到8日，北京城建密集發(fā)布數(shù)則招標計劃，總投資額為7.6億元，全面鋪開前期工程，為項目在今年下半年盡早開盤入市做準備。

從最近的一系列動作來看，北京城建在悄悄“搶跑”。

近一年來，北京城建（含城建發(fā)展及城建六建）在北京土地市場共斬獲7宗地塊，總成交金額171.83 億元，總規(guī)劃建筑面積46.87萬㎡，布局覆蓋東城、石景山、豐臺、昌平、房山、密云等多個區(qū)域。

北京城建為何敢于“多點開花”大手筆拿地？主要是因為北京城建有兩個優(yōu)勢。

首先，北京城建的土地一級開發(fā)能力很強。最新競得的石景山黃莊村地塊的一級土地整理者就是城建發(fā)展的兄弟公司——北京城建房地產(chǎn)。

僅從環(huán)線位置來看，石景山黃莊村地塊坐落于西三環(huán)與西四環(huán)之間，位置優(yōu)越，其行政上雖規(guī)劃石景山，但地理位置上更貼近海淀，與海淀玉泉路板塊的直線距離不足2公里。但這塊地之所以爭奪者不多，核心在于地塊素質(zhì)一般，存在地塊形狀不規(guī)則、地塊北側(cè)京九鐵路線可能會有較大噪音等明顯不足。

實際上，早在2024年8月，這宗地就曾在供地清單中亮相，并進到了預申請流程。不過，最終因無人報名而未能正式掛牌出讓。

這次北京城建敢于拿地，是因為它“撿漏”了。早在2024年首次上市時，起始總價達42.43億元，總建筑面積約8.49萬㎡，容積率2.55，樓面價約5萬元/㎡。此番重返市場，該地塊出讓條件已顯著優(yōu)化：起始總價降至22億元，總建面調(diào)至7.23萬㎡，分別下降48%和15%，容積率亦降至2.15。大幅度“降價、瘦身”不僅降低了企業(yè)拿地成本，也為未來操盤提供了更靈活的空間。

中指研究院土地市場研究負責人張凱分析，近年來玉泉路及五棵松板塊新增供應稀缺，市場以存量部隊大院、機關(guān)單位住房為主，僅北側(cè)有半壁店保利熙瑞、海宸元境等少數(shù)項目在售。因此，該地塊有望承接海淀南部外溢客群、五棵松區(qū)域改善需求，以及石景山本地升級客戶。

價格方面，項目西側(cè)首鋼園板塊內(nèi)近些年存量競爭較為激烈，如璟悅長安近半年銷售均價6萬元/㎡，長安源境5.8萬元/㎡；四環(huán)外建工熙華臺銷售均價約7.8萬元/㎡且接近清盤。二手房方面，北側(cè)大型社區(qū)遠洋山水可作為地塊價值的直接參考錨，作為西四環(huán)沿線標志性大盤，該項目建成于2000年，目前掛牌均價約4.2-4.8萬元/㎡，實際成交價約4.0-4.5萬元/㎡。綜合周邊新房與二手房價差，預計該地塊入市后，價格可能接近6.5萬元/㎡。

較低的地價，為北京城建留足了產(chǎn)品升級和盈利空間。

來源：克而瑞

其次，北京城建近年來產(chǎn)品力也在持續(xù)提升。這也是其項目熱銷的核心原因。最新熱銷的龍樾海序，全產(chǎn)品戶型使用率達到90%—97%，部分邊戶高達99%，同等面積比普通項目多出15-20㎡使用面積。另外在室內(nèi)空間方面也有一系列創(chuàng)新。

根據(jù)石景山黃莊村地塊出讓文件，項目總用地面積3.66公頃，規(guī)劃地上建面7.23萬㎡。其中，1622-002住宅地塊占地3.15公頃，地上建筑規(guī)模6.769萬㎡。未來，作為北京城建又一“龍樾”產(chǎn)品，項目大概率以小高層、三居戶型為主，戶均面積約在105㎡-110㎡，預計總價500萬即可上車，與附近的海淀五棵松板塊相比，價格優(yōu)勢明顯，再加上石景山在規(guī)劃審批方面比海淀放得更松，預計北京城建新項目將會虹吸一部分海淀南部改善群體。

本文來自微信公眾號“未來可棲”，作者：小屋見大屋，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。