城市更新“十五五”規劃發布：危舊房改造數量翻倍，明確促進房地產企業參與城市更新

本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

隨著未來五年城市更新路線圖的出臺，房地產行業又迎來一劑久違的“強心針”。

5月28日晚，在國常會審議通過后，《城市更新“十五五”規劃》（下稱《規劃》）正式對外公布，對“十五五”時期我國城市更新工作的目標指標、重點任務、重大工程和政策舉措加以部署。《規劃》明確了“十五五”期間要完成的量化指標，包括城鎮危舊房改造50萬套，老舊小區改造約11.5萬個，老舊街區和廠區改造約1500個，城中村改造4000個等等。

《華夏時報》記者注意到，5月29日上午，房地產企業在二級市場上出現了拉升。A股市場上，萬科A?直線漲停，香江控股、北辰實業漲幅超10%；港股市場上，碧桂園?盤中股價漲超38%，融創中國漲超21%，萬科企業、世茂集團跟漲。

中指研究院研究總監吳建欽向《華夏時報》記者表示，作為首次出臺的城市更新“十五五”規劃，整體更加注重原則性、整體性的謀劃，充分融合了城市更新前瞻性的發展理念，可持續性的發展機制，系統性的實施模式。他指出，《規劃》首次在全國層面針對居住空間、產業空間、公共空間的更新改造提出了量化的發展目標，顯示未來城市更新將更加綜合，更加系統。

加快房企轉型

過去兩年，城市更新領域迎來了多項重要政策。尤其是去年5月，中辦、國辦發布了《關于持續推進城市更新行動的意見》（下稱《意見》），這也是實施城市更新行動“路線圖”的首次出臺。

而《規劃》在《意見》的基礎上，進一步提出了2030年、2025年的發展目標，即到2030年城市更新行動取得重要進展，城市開發建設方式轉型初見成效；到2035年，城市更新體制機制更加完善，城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效取得顯著成效，創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市基本建成。

對于2030年要完成的城市更新任務，《規劃》給出了10個主要指標。其中，城鎮危舊房改造數量，截至2030年要完成50萬套，這一指標在“十四五”期間是25萬套；新開工改造城鎮老舊小區數量有所減少，從“十四五”時期的24萬個下降到11.5萬個，城中村改造數量與“十四五”基本持平，維持在4000個左右，改造規模依舊龐大。

《規劃》還提到了房地產相關的內容，要求加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，促進房地產開發企業轉型發展、參與城市更新。《華夏時報》記者注意到，在《意見》之中只有一處提到企業，為“支持企業盤活閑置低效存量資產”。相比之下，此次的表述對房地產企業明顯更為積極。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者表示，從房地產角度看，本次規劃明確了三方面與行業高度相關的內容，分別是更大力度支持盤活存量土地、建立房屋全生命周期的安全管理制度以及明確"好房子"的建設改造工作。當前存量土地盤活力度亟需加大，“更大力度”意味著政策層面將進一步傾斜，金融財稅政策也將持續跟進。總體來看，房地產應成為城市更新的重要板塊，既要做好房屋及土地的盤活更新，也要在政策層面持續獲得支持。

促消費、擴內需

作為擴大內需的重要抓手之一，城市更新對經濟發展的促進作用是近兩年政策強調的重點。去年7月召開的中央城市工作會議部署了7方面重點任務，其中第2條“建設富有活力的創新城市”就與創新和高質量發展相關，也是在這條中明確提到了“高質量開展城市更新”。

《規劃》也將“培育壯大城市發展新動能”安排在總體要求后的第2條這一突出位置，并強調了要在城市更新中精心培育創新生態。包括推動老舊街區廠區、低效產業園區、低效樓宇等轉型升級，優化提升傳統產業，培育壯大新興產業和未來產業，因地制宜發展新質生產力，提升城市產業創新活力；發展智能建造，培育現代化建筑產業鏈；推動消費基礎設施改造升級，發展首發經濟、銀發經濟、冰雪經濟、低空經濟、賽事經濟、體驗經濟等；培育國際消費中心城市。

近年來，無論是低效工業園區改造，還是創新街區建設，越來越多的項目都在以打造產業鏈為目標，形成“上下樓就是上下游”的生態。例如，北京亦莊“模數世界”，集合了包括集思科技在內的AI應用企業、三啟萬物在內的大模型研發企業和愷望數據等數據算力企業等。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此認為，“壯大城市發展新動能”既有存量物業盤活利用，又有老舊街區廠區、低效產業園區、低效樓宇等轉型升級發展新產業，有房地產新模式和住房保障。房地產和建筑業在過去多年里是國民經濟的支柱產業，在房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下，其價值要以新的模式、存量帶動的模式、與實體產業融合的模式，促進人的發展的模式呈現出來。

中央財政支持

“錢從哪里來”是城市更新的關鍵問題。《規劃》明確提出，要通過財政、金融政策對城市更新予以支持，并積極吸引社會資本參與。

財政方面，包括中央預算內投資支持、中央財政支持實施城市更新行動，允許通過地方政府專項債券支持符合條件的城市更新項目建設。并要求地方政府加大財政投入，落實城市更新相關稅費減免政策。

2024年以來，中央財政已經連續三年支持城市更新行動，共有50個城市獲得了支持。其中2024年有15個，2025年有20個，2026年有15個。補助額度為東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元。

金融方面，在不新增地方政府隱性債務的前提下，對風險可控、商業可持續、符合條件的項目，允許采用綜合開發、銀團貸款、項目投資等市場化模式給予支持，并且探索金融支持城鎮老舊住房自主更新、原拆原建。

嚴躍進認為，“探索金融支持城鎮老舊住房更新、原拆原建”值得關注，意味著將在傳統個人住房貸款基礎上培育新的住房金融支持方式。據記者了解，杭州浙工新村、北京市樺皮廠胡同8號樓等多個項目已經進行了探索和實踐。

社會資本方面，推動符合條件的城市更新項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）、資產證券化產品等。支持符合條件的城市更新企業發行公司債券、中期票據等。按照誰受益、誰出資原則，充分發揮市場機制作用，構建政府、市場、居民資金合理共擔機制。

李宇嘉指出，《規劃》發布意味著城市進入存量主導時代，城市更新正式成為我國新時期城市增長的新動力。城市更新要以高質量和可持續的方式來推進，高質量就意味著不再是大拆大建，不再是房地產主導，而是人民城市主導。通過更新更好地盤活存量空間、補足配套短板，使得人居環境明顯改善，經濟業態更加豐富，文化遺產有效保護，風貌特色更加彰顯，最終轉變城市開發建設方式，從增量到存量，從投資為主到投資和消費為主。

責任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳