“十五五”城市更新帶動十萬億級投資，萬科、綠地等地產股集體大漲

地產板塊迎來久違地集體大漲。截至5月29日午間收盤，A股多只地產股大漲，其中，萬科A（000002.SZ）、綠地控股（600606.SH）、陽光股份（000608.SZ）、天健集團（000090.SZ）、金融街（000402.SZ）漲停，金地集團（600383.SH）漲幅近9%，新城控股（601155.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等漲幅超5%。

港股方面，多只內房股盤中最高漲幅超30%。截至午間收盤，碧桂園（02007.HK）漲幅超18%，融創中國（01918.HK）、萬科企業（02202.HK）漲超10%，龍湖集團（00960.HK）、建發國際（01908.HK）、中國金茂（00817.HK）等同步走高。整體來看，地產建筑業板塊漲幅約1.59%，漲幅居前。

地產板塊集體沸騰的背后，是監管層對未來五年城市更新發展路徑的明晰。

5月28日晚，國務院印發了城市更新“十五五”規劃，明確提出“到2030年，中國城市開發建設方式轉型將初見成效”，“到2035年，城市更新體制機制更加完善”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次規劃的發布，意味著自上而下明確了未來5年城市更新的重點工作，部署了相應的作戰圖和任務書，也意味著以城市更新為抓手、實現城市內涵式增長動力的轉型全面啟動了。

此次規劃重要看點之一是明確了2025年完成的更新任務和“十五五”期間要完成的量化指標。具體來看，包括老舊小區改造約11.5萬個、城鎮危舊房改造50萬套（間）、老舊街區和廠區改造提升約1500個、城中村改造4000個、地下管網更新約36.5萬公里等，此外民生類、發展類和安全類等三大類改造，均有量化的目標。

持續推進的城市更新工作也將帶來龐大的發展機遇。多家機構預測，“十五五”期間城市更新市場總容量預計在10萬億以上。東北證券研報指出，“十五五”期間，城市更新預計將撬動約15萬億元總投資，主要分布于老舊街區及廠房、地下管網、危舊房與城中村、老舊小區改造（含完整社區建設）五大領域。

其中，老舊街區及廠區改造是規模最大的板塊，預計投資近6萬億元；地下管網改造投資規模約5萬億元，對應約77萬公里的改造長度；危舊房與城中村改造方面，直接投資約1.3萬億元（其中危舊房約2000億元、城中村約1.1萬億元），若計入約2倍的產業鏈帶動系數，可拉動總投資約2.6萬億元；老舊小區改造因疊加完整社區建設等更高標準，單小區投資提升至300萬-500萬元，預計改造11.5萬個，直接投資帶動間接投資后，規模約1萬億元。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，城鎮危舊房改造套數從“十四五”的25萬套提升至50萬套，實現翻倍增長，將帶動房屋體檢等配套工作加速推進；城中村改造數量與“十四五”基本持平，維持在4000個左右，改造規模依舊龐大，建議結合房票等工具優化工作模式；城市地下管網改造長度提升幅度明顯，體現了城市安全導向，尤其可與危舊房改造中的管網更新同步推進。總體來看，“十五五”城市更新的各項指標展現出明顯的擴容提質導向。

具體到對房地產市場的影響來看，東北證券認為，短期來看，本輪以存量提質為核心的城市更新模式，不會在短期內形成大規模新增住房供應或爆發式購房需求；但中長期而言，更新行動通過對住房“使用價值”的根本性提升，為房價提供堅實支撐。

值得一提的是，此次規劃還明確了資金來源。嚴躍進表示，“錢從哪里來”城市更新的關鍵問題，規劃明確了三大資金來源：財政、金融和社會資本。財政支持方面，包括中央財政獎勵、地方專項債、地方財政其他資金投入及稅費減免，體系較為完善。金融支持方面，針對風險可控、商業可持續的項目，市場化融資模式清晰，涵蓋綜合開發、銀團貸款、項目投資等。社會資本方面，REITs在商業辦公、保租房等領域已發揮良好的盤活作用，此外還有更靈活的資產證券化產品及公司債券等工具。

國金證券首席經濟學家宋雪濤指出，城市更新已是構建房地產新發展模式不可或缺的環節。當前城市發展思路已從過去的“外延式”轉向“內涵式”發展，產業向外延伸速度放緩，非核心區域房產作為投資品的邏輯被打破，居住屬性開始成為主導房產價值的因素，通過城市更新釋放配套完善的核心區域土地，是盤活新房市場的關鍵。