五年內(nèi)首次在石景山拿地，北京城建布局版圖再擴容

時隔八個月，城建發(fā)展再度在北京拿地。5月28日，城建發(fā)展以底價22億元摘得北京市石景山區(qū)黃莊村43號棚戶區(qū)改造項目SS00-1622-002、SS00-2501-002地塊（以下簡稱"黃莊村地塊"）。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，城建發(fā)展上一次在北京獲取土地，還要追溯至2025年9月，彼時其聯(lián)合其他主體競得豐臺岳各莊地塊。值得一提的是，北京城建集團為城建發(fā)展第一大股東。這也意味著，北京城建在北京布局東城區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)等多個區(qū)域后，近五年內(nèi)首次進軍石景山區(qū)。

接壤海淀、承接跨區(qū)改善置業(yè)需求

出讓文件顯示，黃莊村地塊土地面積約3.66萬平方米，規(guī)劃建筑面積約7.23萬平方米，土地性質(zhì)為R2二類居住用地、A334托幼用地，容積率2.15。

從地塊位置來看，黃莊村地塊坐落于西三環(huán)與西四環(huán)之間，蓮石東路南側(cè)，雖距離地鐵1號線八寶山站與玉泉路站均需依賴接駁，但緊鄰蓮石東路主干道，自駕通達性較佳。

從區(qū)域歸屬來看，黃莊村地塊行政上雖規(guī)劃石景山，但地理位置上更貼近海淀，與海淀玉泉路板塊的直線距離不足2公里，通勤五棵松、萬壽路乃至金融街等核心區(qū)均處于合理范圍。

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，近年來玉泉路及五棵松板塊新增供應(yīng)稀缺，市場以存量部隊大院、機關(guān)單位住房為主，僅北側(cè)有半壁保利熙瑞、海宸元境等少數(shù)項目在售。因此，該地塊有望承接海淀南部外溢客群、五棵松區(qū)域改善需求以及石景山本地升級客戶。

稀缺地塊加持下，黃莊村地塊的自身配套同樣成熟。地塊周邊有萬達廣場、永輝廣場等綜合商業(yè)體可滿足日常消費，醫(yī)療資源則有清華大學(xué)玉泉醫(yī)院、解放軍總醫(yī)院提供支撐。周邊還分布著調(diào)色板公園、旺景公園與北京國際雕塑公園等多處休閑空間。

拿地成本可控，具備利潤空間

北京商報記者注意到，黃莊村地塊由城建發(fā)展競得。該企業(yè)上一次在北京拿地還要追溯至2025年9月，當(dāng)時城建發(fā)展聯(lián)合北京建工、住總金第拿下豐臺區(qū)岳各莊地塊，后續(xù)開發(fā)為嘉棠璟樾項目。

城建發(fā)展再度落子北京市場并不意外，而其第一大股東北京城建，此次是近五年來首次進駐石景山區(qū)布局項目。

作為北京本土國企，近五年北京城建持續(xù)加碼京城土地儲備。2022—2026年，北京城建通過自身及旗下子公司累計斬獲19宗地塊，布局覆蓋東城、豐臺、昌平、房山等10個行政區(qū)，石景山仍是其尚未涉足的區(qū)域，本次拿地實現(xiàn)區(qū)域布局新突破。

然而，石景山區(qū)既有剛開盤不久的首鋼·璟瑞長安，也有首鋼·璟悅長安和長安源境等尚有房源在售的老項目，北京城建如何在眾多項目中突圍成為關(guān)鍵。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，近年石景山樓市競爭格局逐步分化。此前區(qū)域市場基本由中海主導(dǎo)，而后首鋼獨立操盤開發(fā)，憑借優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打造形成新競爭力，也讓行業(yè)對區(qū)域價值有了全新認(rèn)知。此外，過去石景山新房供應(yīng)高度集中于首鋼園周邊，中海、保利、招商等項目均布局于此。近一兩年，供地方向逐步向老城區(qū)延伸，首鋼體育場地塊、中海瑞文里及本次城建競得的地塊相繼推出。石景山老城區(qū)集聚大量本地客群，這類置業(yè)者深耕區(qū)域、不愿外遷，有著強烈的就近改善需求。

據(jù)張凱介紹，黃莊村地塊住宅樓面價約3.3萬元/平方米。地塊西側(cè)的首鋼園板塊新房存量充足、競爭激烈，其中，璟悅長安近半年銷售均價為6萬元/平方米，長安源境均價5.8萬元/平方米；四環(huán)外的建工熙華臺均價約7.8萬元/平方米，目前已接近售罄。

除新房市場外，周邊二手房價格也為該地塊價值提供了重要參考。張凱表示，作為西四環(huán)沿線標(biāo)志性大盤，遠(yuǎn)洋山水目前掛牌均價約4.2萬—4.8萬元/平方米，實際成交價約4萬—4.5萬元/平方米。綜合周邊新房與二手房價差，預(yù)計黃莊村地塊入市后，價格可能接近6.5萬元/平方米。

郭毅表示，石景山作為城六區(qū)，坐擁主城發(fā)展紅利。該地塊地處石景山與海淀南部交界地帶，黃莊村地塊樓面價僅3.3萬元/平方米，對比豐臺熱銷項目約4.4萬—4.5萬元/平方米的樓面價，成本優(yōu)勢明顯。黃莊村地塊憑借配套、交通等全方位的獨特區(qū)位優(yōu)勢，疊加可控的拿地成本，具備顯著的單價競爭優(yōu)勢，也成為北京城建進軍石景山區(qū)的關(guān)鍵因素。

北京商報記者 李晗