神秘小房企殺回北京二環，斥資10.48億元再奪天壇邊寶地，實控人在“華電系”擔任高管

本報記者 李凱旋 北京報道

無論行業處于什么時期，總有人異軍突起。在兩年前成功拿下東城區的金魚池地塊之后，河北鑫界房地產開發有限責任公司（下稱“河北鑫界”）這個來自地方的小房企，再度圍獵北京二環。

5月26日，河北鑫界的子公司福鑫（北京）房地產開發有限責任公司（下稱“福鑫房地產”）從165輪競價中“殺出重圍”，以10.48億元、16.4%的溢價率將毗鄰天壇公園的蒲黃榆地塊納入囊中，再度加碼對北京二環的投資。

針對拿地一事，5月27日，《華夏時報》記者致電河北鑫界進行采訪，但披露的電話不能接通。福鑫房地產方面對《華夏時報》記者說：“當前不方便接受采訪，公司剛剛拿地，現在正在前往設計院確定方案。”

蒲黃榆“迷你地塊”成交

《華夏時報》記者注意到，近期，北京核心城區土地市場熱度持續攀升。5月26日，北京豐臺蒲黃榆地塊進入現場競價階段，包括保利發展、招商蛇口、福鑫房地產、上海大華等在內的6家房企參與。

蒲黃榆地塊的競爭相當激烈。在經過165輪競價之后，福鑫房地產以10.48億元、16.4%的溢價率競得該宗地塊。出讓文件顯示，蒲黃榆地塊的土地面積約0.98萬平米，規劃建筑面積約1.98萬平米，用地性質為R2二類居住用地。

5月19日，保利發展斥資41.544億元拿下豐臺太平橋地塊，其與蒲黃榆地塊距離僅20分鐘車程，再度加碼對豐臺的投資或許在保利發展的戰略規劃之內。

此外，位置好、總價低是蒲黃榆地塊備受房企青睞的主因。該宗地處于北京南二環與三環的核心位置，北側毗鄰天壇公園和龍潭湖公園，緊鄰城市主干道蒲黃榆路，距離地鐵站僅300米。同時，周邊教育資源豐富，三甲醫院更是步行可達。

除了蒲黃榆地塊之外，位于順義的高麗營地塊也在同日成功出讓。高麗營地塊為組合地塊，由R2二類居住用地和托幼用地共同組成。其中，居住用地規模約5.68公頃，規劃建筑面積約6.8萬平米，限高18米，容積率為1.2。

高麗營地塊由順義城發以8.39億元的底價納入囊中，樓面價約為1.17萬元/平米。2023年6月份，高麗營地塊曾以預申請的方式被擺上貨架，且曾設5萬元/平米的銷售指導價和10.5億元的地價上限。

小房企來頭或不小

《華夏時報》記者了解到，近三年，北京共出讓了3宗“迷你地塊”。2025年9月份，首開股份以4.46億元的底價摘得朝陽呼家樓南里地塊，該地塊土地面積僅為5300平米，建筑控制規模為7588平米，容積率2.04。

更早之前，2024年7月3日，河北鑫界以3.3756億元的價格搖中東城金魚池地塊，該地塊溢價率達到25%，銷售指導價為15.1萬元/平米，可上下浮動8%。值得關注的是，福鑫房地產就是河北鑫界旗下的子公司。

天眼查顯示，福鑫房地產由河北鑫界100%控股，成立于2024年7月9日，也就是河北鑫界成功拿下金魚池地塊的6天后。河北鑫界的實控人為水福來，這位神秘玩家還在保定、淶水等地參與成立了房地產開發公司。

此外，水福來還在河北華電石家莊熱電有限公司（下稱“河北華電石家莊熱電”）擔任副董事長的職位。據悉，河北華電石家莊熱電專注于電力與熱力的生產銷售及區域供熱服務，是石家莊多元供熱能源結構中的主力熱源企業之一。

穿過股權可以看到，河北華電石家莊熱電由華電國際電力股份有限公司（下稱“華電國際”）持股82%，河北鑫界持股18%。而華電國際的大股東為中國華電集團有限公司，后者以電力生產與熱力供應為核心業務，實控人是國資委。

后續如何開發？

力壓保利發展和招商蛇口，河北鑫界大有要在北京房地產市場闖出一片天的勢頭。但是，截至目前，兩年前拿下的金魚池地塊仍未入市，項目的備案名也未公布。

彼時，一位行業內部人士對《華夏時報》記者說：“金魚池地塊的住宅面積僅有1700平米，開發不了幾套住宅。”

蒲黃榆地塊的操盤難度也不小。張凱對《華夏時報》記者表示：“蒲黃榆地塊需要承擔一定的配建任務，包括一條需要向社會開放的11米寬街坊路，這將在一定程度上侵蝕可建面積，間接推高有效容積率，會對居住體驗形成一定制約。此外，項目還需配建一處3000平米的派出所并無償移交，這也構成了拿地時的隱形成本。”

在張凱看來，蒲黃榆地塊項目限高45米，容積率2.02，適合規劃低密度大戶型的改善產品，預計可提供90套至100套住宅。

近年來，核心城市住宅用地供應結構持續調整，“小而美”住宅用地供應比例有所增加。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶對《華夏時報》記者表示，“小而美”地塊一般有三個要素。一是位于城市核心城區或者成熟板塊，享有區位優勢與完善配套；二是規劃條件優越，容積率適中，適合打造高品質改善型產品；三是起拍總價相對可控，通常在10億元以內，顯著降低房企的資金門檻。

中指研究院發布的數據顯示，今年前4月，22個重點城市“小而美”地塊推出占比呈逐年抬升態勢，由2022年的21%持續攀升至2026年43%，占比實現翻番。

曹晶晶認為，“小而美”地塊占比走高是供需兩端與政策環境共同選擇的結果。在供給端，大部分城市核心城區已經進入存量更新階段，大宗宅地日益稀缺，供地更多依托城市更新中的零星地塊，小地塊則成為主流。在需求端，房企對確定性收益的偏好顯著增強，小體量地塊具有總價可控、開發周期短、資金占用少、去化速度快等優勢，市場安全邊際相對更高。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧