165輪競價(jià)擊敗央企！河北民企何以橫掃北京土拍市場？

蒲黃榆地塊的165輪鏖戰(zhàn)，延續(xù)了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊高熱度的市場態(tài)勢。

賴蘇婷 中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

5月26日，北京土地拍賣市場上演百輪拍地大戰(zhàn)。

一家名不見經(jīng)傳的河北民營房企——福鑫（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“福鑫地產(chǎn)”），在經(jīng)歷了165輪激烈競價(jià)后，最終以10.476億元、溢價(jià)率16.4%的代價(jià)，從保利發(fā)展、招商蛇口、綠城中國、廈門國貿(mào)、上海大華等5家房企的圍剿中突圍，將南二環(huán)蒲黃榆這宗稀缺核心地塊收入囊中。

這家“黑馬”房企的出現(xiàn)，打破了央企國企對北京核心地塊的壟斷預(yù)期，也引發(fā)了市場對這家企業(yè)背景的好奇。

百輪大戰(zhàn)

5月26日的這場土地拍賣，堪稱北京核心區(qū)土地價(jià)值的“試金石”。北京蒲黃榆地塊地處南二環(huán)邊，距離天壇公園僅約800米，周邊14號線與5號線雙地鐵交會(huì)，方莊商圈、蒲黃榆商業(yè)街等配套成熟，生活便利性極高。更為關(guān)鍵的是，該板塊已多年無新增商品住宅用地供應(yīng)，存量房源老化嚴(yán)重，改善型需求長期積壓。

出讓文件顯示，該地塊土地面積約0.98萬平方米，規(guī)劃建筑面積約1.98萬平方米，容積率2.02，建筑控高45米。規(guī)劃要求增設(shè)11米寬東西向街坊路1條，并配建3000平方米派出所1處。

核心區(qū)的稀缺屬性，直接推高了市場競爭熱度。競拍現(xiàn)場，保利發(fā)展、招商蛇口、綠城中國、廈門國貿(mào)等6家房企展開了激烈廝殺。經(jīng)過長達(dá)數(shù)小時(shí)的角逐，競價(jià)輪數(shù)最終定格在165輪，福鑫地產(chǎn)憑借堅(jiān)定的拿地決心以10.476億元總價(jià)勝出。

這是河北鑫界第二次以高溢價(jià)奪得北京核心地塊。2024年7月3日，北京東城區(qū)金魚池二期西地塊掛牌出讓，吸引了佳源投資、東營亞通置業(yè)、河北鑫界3家房企報(bào)名，經(jīng)過線上5輪及線下31輪報(bào)價(jià)觸達(dá)地價(jià)上限3.375億元，進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)后由河北鑫界中簽，成交樓面價(jià)60811元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)25%。

值得注意的是，該項(xiàng)目公建部分地上、地下全部建筑規(guī)模需自持20年，年限期滿經(jīng)東城區(qū)政府同意方可轉(zhuǎn)讓。即便如此，高達(dá)25%的溢價(jià)率依然顯示出房企對核心資產(chǎn)的渴求。

當(dāng)前這種激烈土拍爭奪并非孤例。近期北京核心區(qū)域多宗地塊均引發(fā)“百輪大戰(zhàn)”：5月19日，豐臺(tái)區(qū)太平橋城中村改造地塊經(jīng)歷155輪競價(jià)，由保利發(fā)展以41.544億元競得，溢價(jià)率15.4%。扣除養(yǎng)老設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施面積后，實(shí)際住宅樓面價(jià)為66707元/平方米，創(chuàng)區(qū)域新高；2025年11月，朝陽區(qū)松榆里地塊經(jīng)過166輪競價(jià)，懋源以50.24億元?jiǎng)俪觯山粯敲鎯r(jià)6.2萬元/平方米，溢價(jià)率18.21%。蒲黃榆地塊的165輪鏖戰(zhàn)，延續(xù)了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊高熱度的市場態(tài)勢。

“黑馬”為河北20年老牌房企

摘得北京蒲黃榆地塊的福鑫地產(chǎn)成立于2024年7月9日，注冊資本1000萬元，是河北鑫界房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“河北鑫界”）的全資子公司。

福鑫地產(chǎn)的注冊時(shí)點(diǎn)與母公司拿地節(jié)奏高度吻合。2024年7月，河北鑫界剛剛競得北京東城金魚池地塊，福鑫地產(chǎn)便同步設(shè)立；時(shí)隔不足兩年，這家子公司再度作為競拍主體成功拿地，顯示出河北鑫界深耕北京核心區(qū)的戰(zhàn)略意圖。

河北鑫界成立于2005年，注冊地位于石家莊市橋西區(qū)，法定代表人為王滿庫。經(jīng)過近20年發(fā)展，企業(yè)已形成以石家莊為根基、逐步向核心城市延伸的布局態(tài)勢。天眼查數(shù)據(jù)顯示，自2008年至2024年間，累計(jì)拿下8宗地塊，其中7宗位于石家莊本級行政區(qū)，涵蓋鑫界王府、鑫界9號院等代表性項(xiàng)目；2024年7月首次落子北京，正式進(jìn)軍一線城市核心區(qū)域。

在企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)中，水福來作為控股股東持股50%，其職業(yè)背景頗具看點(diǎn)。水福來同時(shí)擔(dān)任河北華電石家莊熱電有限公司副董事長，該公司由央企華電國際電力股份有限公司控股82%，河北鑫界參股18%。

北京最新供應(yīng)清單涉5宗宅地

在北京核心區(qū)土拍持續(xù)升溫的背景下，土地供應(yīng)端的節(jié)奏也在加速調(diào)整。5月7日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布了2026年第四輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及5宗地，土地面積約14公頃，建筑規(guī)模約29萬平方米，全部位于軌道站點(diǎn)周邊。

本輪供應(yīng)兼顧中心城區(qū)成熟板塊與多點(diǎn)地區(qū)需求突出區(qū)域。其中，豐臺(tái)區(qū)供應(yīng)2宗地塊，其中分鐘寺新村地塊位于三環(huán)至四環(huán)之間，鄰近地鐵10號線分鐘寺站；南苑濕地城中村地塊位于四環(huán)至五環(huán)之間，鄰近地鐵19號線新發(fā)地站。

北京通州區(qū)的老城平房棚改地塊位于五環(huán)至六環(huán)之間，緊鄰地鐵1號線土橋站。大興區(qū)的大興新城東組團(tuán)地塊位于五環(huán)至六環(huán)之間，緊鄰地鐵4號線黃村火車站站。昌平區(qū)的朱辛莊新區(qū)地塊位于五環(huán)至六環(huán)之間，緊鄰地鐵8號線與昌平線換乘站朱辛莊站。

從供地結(jié)構(gòu)看，北京土地供應(yīng)正呈現(xiàn)“核心稀缺、外圍放量”的特征。北京中心城區(qū)成熟板塊地塊體量有限但競爭激烈，如蒲黃榆、金魚池、太平橋、松榆里等均引發(fā)百輪以上競價(jià)；而外圍區(qū)域軌道站點(diǎn)周邊地塊供應(yīng)增加，為不同資金實(shí)力的房企提供了差異化布局空間。