文華知筑橫空出世，王岸青逆風(fēng)翻盤

北京進深 徐迪 近日，“北京城建知筑生活館”推送了一條消息：

頤知筑二期 · 文華知筑即將啟幕。

推廣文案中提到，這是京西大學(xué)城的首座好房子。

當前在房山能稱上“好房子”的，一個是和知筑二期，另一個則是頤知筑東區(qū)。

和知筑二期，與一期不是同期拿地，但推廣名仍延用了一期前綴，為：和知筑·鉑瑞；

頤知筑東西兩區(qū)同期拿地開發(fā)，東區(qū)調(diào)規(guī)之后，對外口徑變成了二期項目，并且把“姓”都改了。

儼然成為了宸知筑、和知筑、頤知筑之后的第四個“知筑”系作品。

頤知筑所在地塊成交于2024年1月4日，由北京城建以22.8億元的底價摘得，樓面價1.7萬元/㎡。

項目開發(fā)主體為北京城建瑞泰投資發(fā)展有限公司，注冊資本1億元，為市屬國企北京城建集團的間接全資子公司。

北京城建集團開發(fā)公司副總經(jīng)理楊娜出任項目法人、董事長，項目總經(jīng)理為宋春剛。

2025年3月25日，頤知筑西區(qū)（一期）取證，19棟樓共634套房源，銷售指導(dǎo)價4.5萬元㎡。

目前累計網(wǎng)簽115套，去化率18%；成交均價接近3.03萬元/㎡，約為指導(dǎo)價的67折。

頤知筑西區(qū)進度不快，拿地9個月后才報規(guī)，其實是可以搭上“好房子”東風(fēng)的。

但是最終只拿出一套堪稱“中規(guī)中矩”的產(chǎn)品。贈送面積主要是南向通面寬的飄窗+北向不封閉的設(shè)備平臺。

今年2月，東區(qū)（二期）規(guī)劃進行了全面的調(diào)整，不但增設(shè)了陽臺，尺度還不小。

公共園林方面也設(shè)置了風(fēng)雨連廊、鄰里空間等，房山樓市正式進入“好房子”時代。

飄窗變陽臺，實得率大增

二期占地約3.99公頃，地上計容建面6.38萬㎡，容積率1.6。

原規(guī)劃15棟樓共572套，調(diào)整后總戶數(shù)增至730戶。

戶均建面約87㎡，起步戶型面積段拉到80㎡以下。

加上調(diào)規(guī)后贈送的南向大陽臺，能夠做出當下北京最流行的80㎡小三居戶型。

參考一期的91/96㎡戶型，

南向兩面寬，主臥陽臺+客廳飄窗，端戶再加上帶轉(zhuǎn)角的側(cè)邊大飄窗。

北向設(shè)備平臺也加大了面寬，如果能夠封進室內(nèi)，兩個小臥室的舒適度將大幅提升。

樓棟緊湊，層高卡在下線

二期1.6的容積率比一期略高，加上地形不規(guī)則，給樓棟排布造成一定困難，整體顯得比較緊湊。

15樓洋房做了點狀排布，在實現(xiàn)戶型的正南正北朝向的同時，盡量保證低層采光。

住宅樓最高做到了11層，總高32.95米。

粗算單層高度仍然不足3米，但可以通過首層下沉等設(shè)計把標準層高做到3米。

此前調(diào)規(guī)公告中提到，頤知筑東區(qū)的建筑高度允許在24米局部上浮一檔，應(yīng)該可以到36米，但實際只做到了不足33米。

限高要求通常與地塊周邊的景觀視廊、歷史文化保護、軍事或特殊設(shè)施及區(qū)域整體規(guī)劃協(xié)調(diào)性有關(guān)。

頤知筑項目東北方向2公里左右有廣電總局五四二臺，東南方向有昊天塔公園，建筑限高或因此有一定管控。

或許也是限高的原因，頤知筑東區(qū)增加了大量“好房子”元素，但并沒有設(shè)置吃高度的架空層。

一期成交價持續(xù)下探

隨著二期產(chǎn)品的優(yōu)化調(diào)整，一期剩下的500多套房源，將更加考驗操盤手王岸青的營銷手段了。

去年五一開盤，至今去化不到兩成，折扣已經(jīng)是6字頭了……

今年以來，累計網(wǎng)簽25套，成交均價降了125元/㎡。

最新網(wǎng)簽的幾套房源，成交均價跌破2.95萬元/㎡。

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