功德寺豪宅，業(yè)主們揪心了

撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

北京海淀豪宅圈，炸鍋了。

前天，一封題為《功德寺業(yè)主寫給702業(yè)主》的信，在社交平臺上流傳。

它列舉了六個要點，核心表達了關于學區(qū)劃分的事情。

“我們功德寺業(yè)主不是你們702的敵人，你們都還沒買，連業(yè)主都算不上，我們只是在給你提示風險。”

這里的功德寺業(yè)主，指得和樾望雲(yún)和和樾望鳴的業(yè)主；702則是海開控股0702街區(qū)雙子項目（下稱“海開雙子”）。

它們，是鄰居關系。那封信發(fā)出的日子，正好海開雙子公示報規(guī)圖了。

為什么鄰居之間，會充滿火藥味呢？

一切源自海開雙子，產(chǎn)品實在太"優(yōu)秀"了。在層高、陽臺、架空層、得房率等方面，吊打功德寺雙子。（詳見《海淀豪宅，太難了》）

對于還未交付的功德寺雙子，它們的業(yè)主擔心，遭遇海開雙子的背刺。

因為，功德寺雙子目前面臨的一個現(xiàn)實是：

交付后大概率即破發(fā)——它們的成交均價在10.5萬元/平米。

圖紙上首現(xiàn)“一步陽臺”

海淀樓盤有陽臺，是件天大的事兒。

早在2024年10月份，頤海澐頌在報規(guī)圖公示時，就有群眾表示，"強烈反對該項目有陽臺規(guī)劃，會影響本區(qū)域房價其他二手房保值。"

那是北京群眾舉報陽臺的發(fā)端，要求開發(fā)商承諾不封閉陽臺。

當時，海開控股的回應也很干脆：未設置開敞陽臺、露臺。

但在實際行為中，頤海澐頌北區(qū)大戶型，還是在一步陽臺上，有了嘗試。

兩年后，在上地0702街區(qū)，關于陽臺的話題，海開控股則放在了明面上。

在海開雙子公示的報規(guī)圖上，139平米、159平米和179平米三款大戶型，南向都清晰地顯示，每戶有一個“一步陽臺”。

當然，此時的海淀樓市，一步陽臺已非新鮮事兒。

之前，建發(fā)海晏、中海安瀾北京和保利熙瑞已有一步陽臺，進深50厘米。

花姐預計，海開雙子的一步陽臺，預計進深也是50厘米。

當未來的鄰居有了陽臺，功德寺雙子的業(yè)主們急了，也就在情理之中。

畢竟，一個新盤多了陽臺之后，對老樓盤是降維打擊。盡管它只是一步陽臺。

樓王層高達到3.3米

功德寺雙子業(yè)主，很在意海開雙子的層高。

厘清這個問題，先看看它們的產(chǎn)品配比。

和樾玉鳴的主力戶型139平米（占比47%），其次是157平米（130套）、129平米16套、212平米和253平米各36套；

和樾望云的主力戶型139平米（占比五成），其次是174平米108套、99平米67套、106平米106套。

反觀海開雙子，98平米100套、116平米228套、139平米212套、159平米145套、179平米28套。

兩者對比，海開雙子放棄了106平米、129平米和200平米以上面積段，其余面積和功德定位大抵相似。

下面，花姐對和樾望云和海開雙子可對標的主力戶型，進行了對比：

1、98平米。最大的區(qū)別，和樾望云為南向兩面寬，到了海開雙子身上，則進化成了南向三面寬。

2、139平米。二者整體構造相仿，均為經(jīng)典四葉草設計。區(qū)別在于，海開雙子的139平戶型，在客廳的南向，有了一步陽臺。

3、179平。與139平一樣，內(nèi)部構造差不多，最主要的區(qū)別，仍在一步陽臺上。

換句話說，功德寺雙子和海開雙子，在主力戶型上，是重疊的。但明顯海開雙子有了較大進化。

此外，雖說兩個盤的容積率都是2.2，限高都是30米，但在層高上，海開雙子應該略勝一籌。

花姐推測，海開雙子的戶型層高普遍為3米；北區(qū)樓王4#和5#，比較特殊，層高為3.3米。

而和樾望云部分樓棟層高是2.95米，普遍高3米。和樾玉鳴的層高，也大抵如此。

兩大技巧讓日照達標

在北京買房，日照是個關鍵。

從地塊條件上，功德寺雙子與海開雙子差異并不大，南北走向，東偏南朝向。

在容積率上，海開雙子略占上風，容積率2.2。功德寺雙子容積率2.1，扣除北面的街坊路，實際容積率2.24。

這個先天條件，決定了它們有一個共同的特點，樓間距太密。

一年前，功德寺雙子開盤，被吐槽最多的，也就是樓間距太小。

很顯然，海開雙子依然面臨這個問題。

但，海開控股請設計大牛維拓時代，來了一場“曲線救國”。

它將樓棟形成兩兩組合，達到群塔效應，讓日照樓間距比輕松過關。

具體的細節(jié)是：北區(qū)有七對，東西間距，1.66米和1.81米；南區(qū)有五對，東西間距1.46米、1.81米和3.31米。

此外，0702雙子還有10棟住宅樓，設計了首層架空層，除了當會所之用，也可破解日照難題。

海開雙子用了這兩大技巧之后，在日照上和功德寺雙子各有千秋，功德寺以板樓為主，而海開雙子是“化板為塔”。

如果讓花姐來評判誰，會認為功德寺雙子的視線更好。原因是，它們沒有采用花式設計來規(guī)避日照的問題。

長江后兩推前浪。

在好房子時代，產(chǎn)品迭代飛速，功德寺業(yè)主們的心情，可以理解，但這就是現(xiàn)實。