26棟別墅+洋房！龍湖東李惠水路項目重磅登場，472戶，住宅建面6.88萬㎡

李滄東李板塊熱度再掀新高！

5月12日，海創&龍湖惠水路33號地塊正式發布建設項目規劃許可批前公示，成為板塊新盤集中爆發浪潮中的又一重磅力作，為青島改善市場注入強勁動力。

項目坐落于惠水路以南、漢川路以西，總占地面積約5.94萬㎡，容積率僅1.25，妥妥的低密改善屬性，從根源上保障了居住 舒適度。據悉，項目整體規劃打造26棟5-11層別墅、洋房產品（7棟別墅+19棟洋房），搭配1棟社區商業網點。

地塊位于 惠水路以南、漢川路以西，占地面積約5.94萬㎡，容積率1.25，總建筑面積約12.8萬㎡。地上總建面約8.16萬㎡，其中地上計容建面約7.42萬（含住宅建面約6.88萬㎡+配套用房0.54萬㎡）。

地上不計容建面約0.73萬㎡，（社區衛生服務站300㎡，社區服務站1000㎡，托育所1000㎡，鄰里坊500㎡，社區大堂200㎡，屋頂機房架空層等其他面積4313.32㎡）。地下總建筑面積約4.64萬㎡。總戶數472戶。建筑密度30%，綠地率30%，機動車停車位759輛。

值得關注的是，該地塊并非孤立項目，而是2025年青島土地市場“總價地王”的核心組成部分。去年12月2日，青島海創置業一舉摘得惠水路3宗優質地塊（33地塊、16地塊、17地塊），總占地面積約15.8萬㎡，總建面約18.96萬㎡，容積率1.11-1.25之間，均為低密宅地，未來將整體打造為高端別墅、洋房社區，形成規模化的改善集群，徹底升級東李板塊人居品質。

今年2月4日，龍湖龍智造官宣與青島海創置業正式簽約，為李滄區惠水路3宗優質地塊提供項目開發管理服務。

LC0302-33地塊，位于惠水路以南、平川路以西，占地面積59391.8㎡，容積率三宗地塊中最高，1.25，建筑面積約74239.75㎡，建筑密度30%，綠地率30%。成交樓面地價10520元/㎡，成交總價7.81億元，競買保證金1.56億元，占比約20%。

LC0303-16地塊，位于惠水路以南、平川路以西，占地面積54143㎡，容積率1.22，建筑面積約66054.46㎡，建筑密度30%，綠地率30%。成交樓面地價10560元/㎡，成交總價6.98億元，競買保證金1.4億元，占比約20%。

LC0303-17地塊，位于 李滄區惠水路以南、平川路以西，占地面積44450.3㎡，容積率是三宗地塊中最小的，1.11，建筑面積約49339.83㎡，建筑密度40%，綠地率30%。成交樓面地價10940元/㎡，成交總價5.4億元，競買保證金1.08億元，占比約20%。

當下，東李板塊正迎來新盤大爆發的黃金時期，各類優質改善項目公示、入市。

其中青特首入東李的新盤青特璟譽便一炮而紅。2025年11月開盤，僅用4個月便基本實現清盤。此后青特東序接力入市，延續 “逢開必火” 的青特速度，首開便創下近3年青島開盤認購的歷史紀錄，也是東李今年首個啟動搖號的紅盤。生動印證了青特“做一成一”戰略的落地成效與市場號召力。

近期，青特在東李的第三個重磅作品 ——青特璟逸（36地塊）已正式亮相：以1.7超低容積率， 規劃12棟洋房與4棟小高層， 為東李改善市場再添標桿新作。 據悉項目將于五月底、六月初開盤。

板塊潛在供應層面，李滄東李已然掀起新一輪布局熱潮，各大房企紛紛加碼，未來競爭格局將進一步升級。森林公園原商業組團控規調整出11萬㎡宅地，再度由萬科、中海、越秀、金地、青島城投五家房企聯合競得，成交樓面地價9010元/㎡。此外，由遠洋代建的萬竹云峰項目，以及去年億聯斬獲的核心地塊，目前均處于暫未啟動狀態。

2026年，青島該不該買房？