天津樓市的兩大“藍海”

現在，天津樓市整體還是偏“紅海”，但在局部出現了兩大“藍海”——

天津“小洋房”，今年崛起了！

津鐵格調麟鳳來儀102平米小洋房簡直賣爆，首開全罄，又緊急把9號樓加推出來。

現在也已經賣得差不多了。

金地上灣玖峯100平米小洋房也賣得非常好，現在已經沒房了。

還有很多新盤，也在做小洋房：

格調隱翠軒二期，做了80、85平米小洋房。

金地海河玖里洋房最小面積95平米。

津鐵格調蒲庭，和平純洋房小區，標準戶型62、67、70、88、103平米，全都是小洋房，但也可以“拼”出122、133、137、145平米大戶型。

河東工大1號地，1.2的容積率，居然棄別墅，做了4-10層純洋房，而且還是主打小洋房，戶型以100平米為主，兼有少量95、110、120平米。

復地林與里三期，甚至做出了75平米小三室洋房。

還有，剛公示規劃的金地北寧公園地塊，7-10層純洋房社區，戶均107平米，也會有小洋房……

這都什么情況呢？

要知道，原來開發商做產品定位的邏輯是：小面積放在高層（或小高），大面積放在洋房。

因為洋房可以賣溢價，高層則負責保流速。

這也符合洋房稀貴的調性。

比如，津鐵格調羅寧花園，小高89、102平米，洋房107、127平米，洋房面積段比小高高一截。

當然對位的客群也不一樣，前者適配新天津人，后者賣地緣改善。

包括城投東方紫宸、格調觀麟花園二期、金融街融府、建投譽河院、天津金茂府等，也都是把大面積配置在了洋房中。

格調觀麟花園二期還拉開了三個檔：

高層做小戶型，85、110平米；小高做中等戶型，127平米；洋房做大戶型，137平米。

這是市場典型的慣性思維。

那為什么現在這一產品定位會被打破了？

格調隱翠軒二期就是例子，它把最大戶型放在了小高，而把洋房面積段“卡”在了80-85平米。

事實上，它第一版的規劃也是高層做小、洋房做大，洋房最大做到了120平米。

但后來幾經調改，最終變成了現在我們看到的這版。

天津人認洋房。

骨子里的洋房情結，讓天津買房人愿意為這一品類溢價買單。

以前洋房也就比高層溢20%，現在洋房與高層的價差已經超過30%，高的甚至能到40%。

尤其隨著這幾年住宅建筑規范持續放寬，大舉鼓勵住宅多樣性，而多樣性主要就是體現在洋房產品中。

加之，轟轟烈烈的降容積率風暴。

去年全市出讓的宅地，容積率2.0以下約占70%。

像格調爾雅容積率1.3，工大1號地容積率1.2，甚至寸土寸鉆的和平都能出來1.69的容積率……

這都是以前想都不敢想的。

包括本月28日即將摘牌的南開長江道92號地（永濠4S地塊），容積率也降了。

從推介時的2.0降到了1.6。

1.6，什么概念？能做出純洋房社區。

這也正因此，洋房這一賽道，現在越來越擁擠了。

原來市區洋房還是稀罕物，現在一抓一大把。

4月份市區有簽約的68個樓盤中，有洋房產品的高達近七成。

2.7、3.1的容積率都能擠出洋房。

環城更不用多說。

以致于，現在市面上的洋房供應已經泛濫。

要明白，房價的本質是供需。洋房雖然需求多，但供應現在也上來了，已經成“紅海”。

在這種情況下，就需要另辟蹊徑，找到市場空白。

小洋房，正是。

相關數據顯示，自2023年至今年一季度，市內六區供應的7762套洋房中，面積在100平米以上的占比約達92%。

也就是說，100平米的小洋房，市區僅有8%。

另從成交總價段來看，2023年至今年一季度市區成交的6441套洋房中，總價在300萬以下的僅10%。

空白即機會。

這就能理解，為什么津鐵格調麟鳳來儀、金地上灣玖峯的小洋房這么受歡迎了。

新產品+小洋房，總價還能控制在300萬以下。

既能滿足洋房情結，又能“壓縮”總價，符合當下非必要不買房、以及消費降級的大環境。

讓原來夠不著的客戶也有機會住洋房。

這就是當下市場的爆款邏輯——

找到市場藍海，滿足市場上沒有被滿足的需求，用產品來刺激成交。

除此，還有一類空白點——聯排別墅。

之前是不讓做，從2019年最嚴限墅令祭出后，天津4層以下住宅就一直在消化存量，不能新增。

所以，這部分產品也成了市場上的絕對空白。

但現在，聯排別墅悄么解禁了。

目前天津已經有7個樓盤做出了真別墅，比如，綠地水云川、格調羅滕花園、城投水西之城東方玖璽、格調寶詩，以及格調清晏，都批下來了聯排。

靜海團泊東禾承項目甚至做出了類雙拼，中交海河璽三期也就是C2地塊，還規劃了合院別墅……

不過跟小洋房不同的是，聯排普遍在做大。

綠地水云川聯排面積237、268平米；

格調寶詩聯排面積240、280、390平米……

新公布案名的格調清晏，產品為洋房、疊拼、聯排，據爆料，其聯排面積為215、265、285平米。

中交海河璽C2地塊，更是做了350平米大別墅……

畢竟聯排滿足的終極置業，也是一種身份標識。

它“掐”的是城市塔尖。

所以，需要尺度與一些炫耀性元素。

鼓勵住宅多樣性，“小洋房、大別墅”其實也是一種供應的多樣性。

現在天津樓市，新房與二手房已經分裂成兩個市場，新房賣改善，二手房賣剛需。

而洋房、別墅等，同樣對應不同客群。

小洋房滿足普通改善，大別墅賣給有錢人。

這也是當下天津樓市的兩大結構性機會，現在已經開始陸續在做了。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。