海淀豪宅，太難了

每一個樓花，都是獨(dú)一無二的。

北京的豪宅，接踵而至。

5月9日，海開控股上地0702街區(qū)項(xiàng)目公示了報規(guī)圖。三天前，中建智地太陽宮項(xiàng)目才出圖紙。

正可謂是：海淀與朝陽，雙星閃耀。

拿到海開的圖紙，花姐第一印象是，似曾相識。

它有點(diǎn)像海淀的中海安瀾北京，通過中央園林和會所，將項(xiàng)目分成南北兩個區(qū)。

0702雙子的北區(qū)18號地塊、南區(qū)24號地塊，皆如此。

但差異是，海開雙子各自的消防通道不貫通。

僅從這一點(diǎn)，就可以折射出：它們的樓間距，似乎太密了。

來看看兩個地塊的先天條件：北區(qū)與南區(qū)，都是南北走向，偏東南20度以內(nèi)，容積率為2.2，限高30米。

這與西面不遠(yuǎn)的功德寺雙子——和樾望云與和樾玉鳴，差異不大。

后兩者的容積率為2.1,、限高30米，在減去街坊路后，實(shí)際容積率為2.24。

之前，功德寺雙子被吐槽最多的，就是樓間距太小。

現(xiàn)在，海開雙子是否會重蹈覆轍呢？

幸好，海開控股請了設(shè)計大牛維拓時代來解題，基本化解了一些不利因素。

不過，設(shè)計師越是玩技巧，對購房者的選房能力，要求就越高，一不小心很容易踩坑。

曲線滿足日照樓間距比

海開雙子有一個特色：樓棟兩兩組合。

北區(qū)有七對，東西間距，1.66米和1.81米；南區(qū)有五對，東西間距1.46米、1.81米和3.31米。

樓棟這么近，背后一定有文章的。

花姐判斷這條窄窄的間距，至少有兩個妙處：

1、可以把樓棟的風(fēng)井設(shè)置在那，不影響小區(qū)美觀；

2、通過兩兩組合，可以形成群塔效應(yīng)，讓日照樓間距比過關(guān)。

此外，0702雙子還有10棟住宅樓，設(shè)計了首層架空層，除了當(dāng)會所之用，也可破解日照難題。

這些都表明，海開雙子在樓棟排列上，并不容易。

這是先天基因決定的。

0702雙子的住宅容積率2.2，要做到10層洋房社區(qū)，難度挺大。

來自石景山的首鋼璟瑞長安，雖說容積率也是2.2，但起碼做到了11層。

唯二讓海開0702雙子可以對標(biāo)的，就是功德寺雙子了。

它們目前的實(shí)景都已經(jīng)完成，如果想買0702雙子的朋友，不妨可以去感受一下實(shí)際的樓間距。

設(shè)計師化腐朽為神奇的設(shè)計手法，日照可以滿足規(guī)范，但實(shí)際的樓間觀感，是無法化解的。

分割的消防動線

0702雙子北區(qū)有兩條消防通道，南區(qū)有3條消防通道。

它們都互不相通。

兩個地塊的消防出入口，與車庫出入口，為同一個入口。這并不違規(guī)，但比較少見。

兩個地塊中央園林的規(guī)劃手法雷同。從大門和會所，甚至連下沉廣場的樓梯，都長相差不多。

通過中心景觀帶，將各自分成南北兩個區(qū)。

在花姐看來，海開0702雙子南北消防通道分開，對業(yè)主而言，遛彎的地方小了。

另外，一個有意思的點(diǎn)是，南區(qū)中間有個圓形的回車場，半徑15米。

這個圓形回車場的規(guī)劃手法，也比較罕見。能否通過審批，尚待觀察。

海淀保利熙瑞首版報規(guī)圖上，曾經(jīng)也都是圓形回車場，最后還是改成正方形了。

五款戶型覆蓋全系客群

在0702雙子拿地的那刻，有人就猜出了它的戶型配比：對標(biāo)功德寺雙子。

現(xiàn)在，面紗跟隨報規(guī)圖揭開了。

0702雙子共規(guī)劃了725套房源，其中北區(qū)370套、南區(qū)355套。

它的主力戶型，一共有五款：

1、98平共100套，全部集中在南區(qū)1#和2#。占比13.79%。

2、116平共228套，北區(qū)168套在1#、2#、6#、10#、14#、17#；南區(qū)60套在11#。占比31.45%。

3、139平共212套，北區(qū)93套在3#、7#、11#、15#；南區(qū)119套在3#、6#、7#、10#、12#、13#。占比29.24%。

4、159平共145套，北區(qū)69套在8#、9#、12#、13#；南區(qū)76套在4#、5#、8#、9#。占比20%。

5、179平共28套，全部集中在北區(qū)4#和5#。占比3.86%。

6、另外，在它們之中，北區(qū)出現(xiàn)了12套頂復(fù)。占比1.66%。面積約為210平米、240平米、270平米和300平米。

0702雙子的戶型層高，普遍為3米；北區(qū)樓王4#和5#，比較特殊，層高為3.3米。

相比功德寺雙子，這是一個突破。

下面，花姐對0702雙每款戶型結(jié)構(gòu)，做一個推測：

1、98平米戶型：三室兩廳兩衛(wèi)，最大特點(diǎn)是做到了南向3面寬，東西兩個邊戶，南向和側(cè)面通體飄窗贈送。

它的邊戶整體贈送面積約9平米，實(shí)際得房率可達(dá)到約89%。

2、116平米戶型：三室兩廳兩衛(wèi)，是98平米的放大版，在家政儲藏功能上，更加出眾一些。

它的贈送方式主要為南向兩個臥室飄窗，約3.1平米，實(shí)際得房率在83%左右。

3、139平米戶型：四室兩廳兩衛(wèi)，經(jīng)典四葉草造型，從該戶型起，客廳南側(cè)有一步陽臺贈送，進(jìn)深約0.5米。

0702雙子的一步陽臺，海開控股也算依葫蘆畫瓢。

之前，頤海澐頌、建發(fā)海晏、中海安瀾北京和保利熙瑞，已有先例。

139平整體的贈送面積約5.6平米，實(shí)際得房率約在84%。

4、159平米戶型：四室兩廳三衛(wèi)，作為次樓王戶型，它最大的特點(diǎn)是，可以做到二進(jìn)玄關(guān)，南向次臥也可規(guī)劃出獨(dú)立衛(wèi)生間。

它整體的贈送面積約5.9平米，實(shí)際得房率約85%。

5、179平米戶型。四室兩廳三衛(wèi)，該戶型是159平米的放大版，主臥可規(guī)劃出豪華套間。

它整體的贈送面積約7.5平米，實(shí)際得房率約85%。

幾個特別的小設(shè)計

海開0702雙子報規(guī)圖上，還有一些設(shè)計的小技巧，也是蠻有意思的。

1、化糞池設(shè)在消防撲救場地之下

化糞池設(shè)在消防撲救場地之下，北區(qū)有一處，南區(qū)有兩處。

這并不違規(guī)。

但，海開控股這么設(shè)計后，就得按50t消防車荷載，做整體鋼筋混凝土加固，否則絕對不行。

2、北區(qū)首排樓棟退線稍小

北區(qū)首排的15#、16#和17#，距離規(guī)劃上地四街（寬25米）上的紅線，為2.13米和2.63米。

反觀和樾望云第一排，距離樹村北一街（寬30米）上的紅線，最小為3.13米。

3、防對視遮擋構(gòu)建設(shè)計

南區(qū)地塊的北面很特殊，規(guī)劃為北京101中學(xué)。

有中學(xué)在，防對視是必須的，防止住戶直視教室、操場，保護(hù)學(xué)生隱私與校園安全。

反之亦然。

南區(qū)最后一排的1#、2#，都設(shè)置了防對視措施遮擋構(gòu)建，進(jìn)深約1.8米。這對住宅的居住舒適感，是有影響的。

此外，北區(qū)也出現(xiàn)了層間裝飾線條，進(jìn)深約1.5米，主要是起裝飾作用，但也有防對視效果。

花姐點(diǎn)評

海淀樓盤的建筑高度，卡得實(shí)在是太死了。

從功德寺雙子、中海安瀾北京，到保利熙瑞，再到海開雙子，它們都面臨一個難題。

那就是，建筑高度限得太狠。

功德寺雙子，實(shí)際容積率達(dá)到2.24，限高30米，不論怎么排，品質(zhì)感都很難上得去。

中海安瀾北京，實(shí)際容積率1.955，限高18米，首層做了下沉0.7米設(shè)計，還搞了疊墅，才有了頂豪的樣子。

保利熙瑞，幸好把建筑最高點(diǎn)，從15米突破到17.15米，成功做到了5層洋房，成了北京四環(huán)最低密的洋房。

現(xiàn)在，海開雙子和當(dāng)年功德寺雙子一樣，也受受困于樓間距。

海開控股已經(jīng)足夠努力，但什么樣的先天條件，決定了什么樣的產(chǎn)品。

雖說功德寺雙子當(dāng)年開盤即被瘋搶。

但，此一時彼一時。

海開雙子還能像它們那樣，開盤賣10.5萬元/平米，被一搶而空嗎？