城市更新 | 華南最大的茶葉市場正在經(jīng)歷一次新的“城”長（上）

華南最大的茶葉市場正在經(jīng)歷一次新的“城”長。在過往的城鎮(zhèn)化進程中，它的每一次蝶變既是城市土地的重組，也是產(chǎn)業(yè)功能的更迭，而這一次，它將不再推倒重構(gòu)，而是站在存量的“肩膀”上自我更新。

隨著山村城中村改造地推進，這片馳名全球的茶葉市場將面臨新的抉擇，曾經(jīng)的商貿(mào)老路行不通了，在不得不面對改變時，截至目前，山村改造簽約率已達97%。通過一場改造，重振一個產(chǎn)業(yè)，煥新一片老城，這是村民、商戶與政府的共同心愿。

山村擁有26個大小不等的茶葉市場，歷經(jīng)幾代人的經(jīng)營，村民與商戶成為一榮俱榮的利益共同體，安居與樂業(yè)一體兩面，為改造的順利推進夯實基礎(chǔ)。

南方茶葉市場 受訪者 供圖

在千年商都廣州，產(chǎn)城融合是上百年沉淀的社會生態(tài)，如今，老城需要更新，城里的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)等待新生。產(chǎn)城共振是上百條產(chǎn)業(yè)型城中村改造的底層邏輯，山村改造不偏廢其一，尊重城市發(fā)展規(guī)律，謀求改造最大效益。

01

產(chǎn)的延伸，夜來茶香聚人氣

在城中村改造來臨前，山村也在悄然改變著：村路更加平整了，市場門前的雜亂地被收拾成公共空間，大型交通基礎(chǔ)設(shè)施項目先后落地。然而，最值得關(guān)注的，還是商戶們自下而上的求新、求變。

從白天的茶葉市場，到夜間的茶業(yè)“排擋”，2025年開始，山村的茶商戶們在商會帶領(lǐng)下，開啟了夜茶文化嘉年華，通過延長營業(yè)時間、打造茶食“排擋”，重現(xiàn)夜市如晝、萬人暢飲盛況，僅3天便吸引了數(shù)萬人到場打卡。

此情此景，讓廣州市茶業(yè)協(xié)會副秘書長李志強回想起千禧年的首屆廣州國際茶文化博覽會。“此前，每年的茶博會都會吸引很多海外客人來采購，那種摩肩接踵的熱鬧，市場的繁華景象逐漸被電商所取代。”李志強表示，如今，夜茶活動再次點燃了產(chǎn)業(yè)的活力與人氣。

從只做茶葉貿(mào)易的傳統(tǒng)批發(fā)市場，到夜茶、食檔、表演、市集于一體的夜茶經(jīng)濟，這次嘗試讓商戶們看到了行業(yè)的新賽道。“從單一的商貿(mào)業(yè)，到文商旅融合，被電商們帶走的人流，終將在體驗性消費環(huán)境中回歸。”李志強說，商戶們希望城中村改造可以提供更加多元的產(chǎn)業(yè)空間。

山村改造平面圖 受訪者 供圖

當前，山村的整體商貿(mào)環(huán)境有待提升，不少茶葉商鋪房屋面積小、門店不加修飾，特別一些茶商將貨物堆積在店中，缺乏像樣的體驗空間，無益于茶文化的推廣。特別在電商沖擊下，交易環(huán)境發(fā)生根本改變，線下渠道更多轉(zhuǎn)向個性化、沉浸式消費場景的營造。

產(chǎn)業(yè)的混搭需要場景來支持，以洞企石路為發(fā)展軸，山村周邊26個茶葉市場經(jīng)營面積約54萬平方米，其中零散檔口超1萬家，已注冊企業(yè)近千家，過半為注冊資本50萬元以下的小微企業(yè)，市場整體年交易額近100億。

“整體拆除把市場全部建成商業(yè)樓宇是不現(xiàn)實的。我們在‘依法征收、凈地出讓’的前提下，堅持‘留、改、拆’并舉，山村主要采取拆整結(jié)合的方式，茶產(chǎn)業(yè)核心區(qū)保留整體風貌，進行整治提升，不采取完全拆舊建新的模式。”山村改造主體——廣州市花地河城建有限公司負責人說。

為保留傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，山村城中村改造以最小限度干擾茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在改造方案中，依托留用地塊的先發(fā)騰挪優(yōu)勢，進行逐步改造，不破壞茶葉市場原有交易氛圍，改造完成后將進一步提升片區(qū)環(huán)境品質(zhì)。

此外，針對商戶們的多元需求，城中村改造將在空間的重新匹配中給予滿足，適當增加容積率容納多元空間，為專業(yè)市場的轉(zhuǎn)型升級提供場景支撐。

02

村的演進，一二三產(chǎn)的更迭之路

茶藝展示、茶館演藝、茶葉鑒賞、茶文化研學……關(guān)于茶的各樣產(chǎn)業(yè)延伸已然興起，成都、北京、蘇州各地，茶產(chǎn)業(yè)不斷延伸，在文娛演藝、商務(wù)社交、文化傳播等領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)有創(chuàng)意的新業(yè)態(tài)。

近年來，山村茶商戶在一場場文化活動中愈發(fā)感受到，傳統(tǒng)線下渠道的轉(zhuǎn)型升級，必須依靠城市的不斷演進與更新，才能創(chuàng)造出新的價值、新的增長點。回望過去，山村的產(chǎn)業(yè)更迭，也是在城市的飛速發(fā)展中實現(xiàn)的。

南方茶葉商會會長、山村經(jīng)濟聯(lián)社負責人王賜輝回憶，上世紀八十年代，山村還是一片片素馨、茉莉的花海，百花香料廠時常在此就地取材，傳統(tǒng)種植業(yè)養(yǎng)活了附近的農(nóng)民，也漸漸形成了如今嶺南花卉市場的經(jīng)營基礎(chǔ)。此后，一些原料廠、加工廠等在山村附近開辦，形成了早期的第二產(chǎn)業(yè)，也為村集體帶來了一定收入。

此后，茶葉市場在洞企石路周邊日漸成形，逐步發(fā)展出成行成市的南方茶葉市場，為山村注入了華南第一茶葉貿(mào)易集散地的地位與紅利。花海變茶鋪，廠房變市場，四十年來，山村村民無需再辛苦務(wù)農(nóng)，城市的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的更迭，為村民生活帶來前所未有的改善。

安置房地塊 受訪者 供圖

如今，當產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與城市更新同步展開，不僅商戶們思索著產(chǎn)業(yè)的新出路，山村村民也將重新勾勒故鄉(xiāng)的風景。王賜輝表示，當前，在“依法征收、凈地出讓”的改造新模式下，城中村改造有留用地返還，村聯(lián)社正積極對接新資源，高效利用留用地。

王賜輝介紹，作為華南最大茶葉市場，一直以來，山村茶產(chǎn)業(yè)以村集體物業(yè)、周邊舊廠房、村民私宅、國有建設(shè)用地上蓋建筑為載體，空間多元、產(chǎn)權(quán)復雜，不同載體的租賃價格、風貌環(huán)境、配套設(shè)施等均存在差異，商戶們根據(jù)自身需求選擇租賃空間。本次城中村改造主要改善的是以上物業(yè)的質(zhì)量風貌、周邊街巷環(huán)境，以及公服配套設(shè)施等。

目前，位于芳村大道主干道的原4s店已遷址，未來，這里將建設(shè)一座高檔酒店作為市場配套，為往來采購的客戶提供便利。此外，南方茶葉商戶所在的集體物業(yè)將拆除新建，當前的低矮樓房將變身現(xiàn)代商務(wù)樓宇，增添更多餐飲、會展、會務(wù)、展覽功能，讓茶業(yè)新業(yè)態(tài)及時落地生根。

廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院城市更新所負責人表示，根據(jù)政府的片區(qū)規(guī)劃，同時經(jīng)過與聯(lián)社充分溝通，在山村城中村改造產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，分為近期與遠期目標：

近期

目標

以保優(yōu)提質(zhì)，集中騰挪為主。篩選現(xiàn)狀茶葉市場中有升規(guī)納統(tǒng)意愿、有自主品牌、有轉(zhuǎn)型升級意愿的優(yōu)質(zhì)商戶，騰挪至留用地地塊；

中遠期

目標

聚焦內(nèi)拓外引，連片發(fā)展。沿花地河一線引入街區(qū)式商業(yè)、制茶工坊、茶文化博物館、康養(yǎng)酒店等產(chǎn)業(yè)資源，打造濱河茶主題文旅街區(qū)。以茶葉研發(fā)大廈和茶商貿(mào)易總部為核心，導入科技研發(fā)、品質(zhì)評鑒、會展貿(mào)易、評級標準等高附加值產(chǎn)業(yè)資源。

記者觀察

秉持長期主義，重塑發(fā)展優(yōu)勢

近年來，在城中村改造之外，山村的各項利好消息也時有傳來：全省首張房票在這里發(fā)出，如意坊放射線工程順利實施，地鐵11號線石圍塘站開通……地處白鵝潭市級重點平臺，山村也拿到了命運的好劇本。

對于山村而言，城中村改造更似是一個進階的時機——讓村“城”長，促產(chǎn)更迭，為可持續(xù)發(fā)展鋪平道路。抓住城市發(fā)展的窗口期，山村可以向城中村改造要空間、要資源、要效益，從長期主義看待行業(yè)內(nèi)部的篩選與更新，平臺的整合與搭建，以及即將面對的人口結(jié)構(gòu)改變。

當電商可以從全國的任意角落賣出一罐茶的時候，山村的危機感不言自明。正因如此，重新發(fā)掘自身的不可替代性、空間唯一性，是山村在城中村改造中需要尋找的答案。無論是茶葉商品質(zhì)檢中心、還是富有文旅IP性質(zhì)的夜茶經(jīng)濟，又或是五花八門的茶館生意……山村的新賽道將隨著改造日益清晰。

一個片區(qū)的蝶變不是一蹴而就的，特別是產(chǎn)業(yè)型城中村，改造既要尊重存量空間的歷史，更要服務(wù)營商環(huán)境的提升，還要兼顧在地文化的傳承。而山村有的，也不僅僅是茶葉市場——廣三鐵路打卡點將變身鐵路公園，白鵝潭開闊宜人的江岸線，和茶花聯(lián)動的廣式生活美學，這些既是山村的過去，也是山村的未來。

來源：南方+

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