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撰文|蜜妹
這是@閨蜜財經的第1561篇原創
圖片來源|AI自動生成
數據不會說謊。
2025年對于“招保萬金”之一的招商蛇口而言，堪稱慘烈：營業收入同比下降13.53%，歸母凈利潤下滑74.65%，均為至少近9年來最大跌幅。全年僅賺10.24億元，也是至少9年來最低利潤。
圖表來源|東方財富（特此感謝?。?/p>
這家頭頂央企光環、常年穩居行業前十的地產巨頭尚且如此，不禁讓人唏噓。
01
先看具體的營運數據。
2025年，招商蛇口營收1547.28億元，同比下降13.53%，為2014年以來最大降幅。
分行業來看，2025年招商蛇口開發業務收入1308.29億元，占營業收入比重84.55%，同比下降16.33%，仍是核心收入來源，但降幅顯著；
資產運營收入71.73億元，占比4.64%，同比增長0.32%，表現相對穩??；
物業服務收入167.26 億元，占比 10.81%，同比增長8.35%，成為唯一實現顯著增長的業務板塊。旗下招商積余作為物業服務平臺，截至2025年末，在管項目2473 個，管理面積3.77億平方米。
分地區收入來看，北部地區收入165.69億元，同比增長10.44%，占比10.71%，也是唯一增長區域；
東部地區收入646.31億元，同比下降19.83%，占比41.77%，仍是第一大收入區域，但下滑明顯；
南部地區收入 397.35 億元，同比下降7.27%，占比25.68%；中西部地區收入337.93 億元，同比下降16.51%，占比21.84%。
另外蜜妹注意到，招商蛇口2025年前看三個季度其實都是賺錢的，但第四季度幾乎是斷崖式虧損。
年報顯示，其第四季度營業收入649.62億元，同比大降35.64%；凈虧損14.73億元，扣非凈利潤虧損17.99億元，成為拖累全年業績的核心季度。
02
利潤這邊，如文初蜜妹提到的，招商蛇口2025年斬至膝蓋：歸母凈利潤10.24億元，同比跌74.65%。扣非凈利潤更是僅有1.69億元，同比驟降93.10%。
招商蛇口在年報中坦承，業績下滑的主要原因是“開發業務項目結轉規模同比下降，以及投資收益同比減少”。
開發業務作為絕對的營收主力結轉收入同比下降16.33%，這直接反映了前幾年銷售疲軟的滯后影響。
2025年招商蛇口簽約銷售金額1960.09億元，雖然行業排名提升一位至第四，但銷售額絕對值依然在下行通道中。
投資收益這邊，2024年招商蛇口的投資收益高達38.92億元，是利潤的重要補充；
而2025年，該數據驟降至7.08億元，同比減少超過30億元。其中權益法核算的對聯營、合營企業的投資收益甚至從正轉負，為-6.14億元。
這意味著，曾經靠合縱連橫、四處出擊帶來的財富效應，在市場下行期變成了拖累。許多合作項目不僅沒賺到錢，反而成了吞噬利潤的黑洞。
基于此，招商蛇口2025年的毛利率也是走低的，其中開發業務毛利率15.33%，同比下降0.25個百分點；物業服務毛利率10.59%，同比下降0.28個百分點。
2025年招商蛇口整體營業成本1334.41億元，同比下降13.21%，成本降幅小于收入降幅。
土儲方面，招商蛇口全年獲取43宗地塊，總計容建面約440萬平方米，總地價約938億元，需支付地價543億元。其中“核心10城”投資占比接近90%，一線城市投資占比63%，較上年提升。
03
盡管業績慘淡，但作為央企，招商蛇口的抗風險能力和戰略定力目前還是在線的，這或許是其未來翻盤的資本。
蜜妹看到，截至2025年末，招商蛇口總資產8354.12億元，同比下降2.89%；歸屬于上市公司股東的凈資產9765.24億元，同比下降12.03%。期末貨幣資金余額861.27億元。
或許是錢不知道怎么花合適，招商蛇口干脆拿100億在非招商銀行的金融機構購買低風險理財產品進行委托理財，再拿50億元在招商銀行進行委托理財，投資標的包括結構性存款、大額存單等。
負債端這邊，2025年招商蛇口短期借款29.54 億元，一年內到期非流動負債589.30 億元，長期借款1408.76億元。
合計融資余額2424億元，融資成本區間1.45%—7.05%，也是非常低了。
2025年，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率 64.17%、凈負債率72.46%、現金短債比1.19。
這意味著盡管利潤下滑，但招商蛇口目前并未出現生存危機。它依然能以極低的成本融資。
對于當下的房企，活下來比賺大錢更重要。招商蛇口不僅活下來了，手里還握著充足的“子彈”（低成本資金）和優質的信用背書。光這兩點，就已經跑贏其他大部分房企了。
在蜜妹看來，招商蛇口真正的長期看點，在于其資產運營能力和資本運作能力。年報中一個極易被忽略的亮點是：該司已搭建了主要持有經營業態的資本市場退出通道。
2025年，招商蛇口持續推進產園REIT、保障房REIT的擴募和新發。這意味著那些壓在手里的商場、寫字樓、產業園，可以通過REITs（不動產投資信托基金）在資本市場變現，實現“投、融、建、管、退”的閉環。
過去，房企的成長邏輯是做加法，拿地越多，規模越大，利潤越高。未來，招商蛇口的成長邏輯是做減法，是資產管理和運營能力的比拼。
對于招商蛇口以及其他所有房企而言，未來已無法回到過去，只能向死而生。
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