610億瓜分近5成市場(chǎng)！青島TOP20房企領(lǐng)跑！11月青島“搖號(hào)選房與降價(jià)甩賣”同臺(tái)，樓市冰火兩重天

邁入11月，青島樓市依舊在平穩(wěn)運(yùn)行的軌道上穩(wěn)步前行。相較于此前的市場(chǎng)表現(xiàn)，當(dāng)下的青島樓市更顯“分化加劇、價(jià)值錨定”的鮮明特質(zhì)：

一邊是仙山花園、中聯(lián)依山伴城等項(xiàng)目為加速去化選擇大幅降價(jià)；另一邊則是以青特璟譽(yù)為代表的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，憑借契合改善需求的產(chǎn)品力與精準(zhǔn)定價(jià)，開盤即迎來搖號(hào)搶房的盛況，用實(shí)打?qū)嵉臒徜N數(shù)據(jù)成為支撐市場(chǎng)熱度的核心爆點(diǎn)，兩者形成的強(qiáng)烈對(duì)比，更印證了當(dāng)前樓市“好產(chǎn)品不缺購買力”的核心邏輯。

NO.1 商品房簽約情況

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-11月青島共計(jì)簽約商品房77512套、約956萬㎡，簽約總金額1333億，較去年同期分別下滑10.6%、11.1%和9.1%。前11個(gè)月商品房簽約均價(jià)為13943元/㎡，同比上漲2.2%。

（2025年11月商品房供銷價(jià)數(shù)據(jù)為11.1-11.29）

月度方面，11月商品房新增供應(yīng)徒增，4365套、50.07萬㎡，簽約則呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，簽約新建商品房4380套，約51.22萬㎡，銷售總金額74.75億元，簽約套數(shù)、面積和金額分別環(huán)比下滑18.7%、29.5%和15.1%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，11月簽約均價(jià)為14596元/㎡，較上個(gè)月明顯上漲20.5%。同比套面金全部下滑，40.2%、43.6%、41.5%，簽約均價(jià)上漲3.7%。

其中商品住宅新增1977套，約26.07萬㎡，簽約2776套、約36.43萬㎡、銷售總金額59.07億元，簽約套數(shù)、簽約面積、簽約金額較上個(gè)月均大幅下滑，分別為33.5%、30.7%、19.3%。簽約均價(jià)為16215元/㎡。

二手房方面，今年以來，青島的二手房交易一直較為活躍，價(jià)格企穩(wěn)跡象明顯。今年1-11月全市成交二手房60201套，同比小幅下滑6.2%。其中11月份青島市二手房成交4902套，較上個(gè)月基本持平。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

（去化周期=當(dāng)前活躍存量/近6個(gè)月月均去化量）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，11月青島新建商品住宅的成交熱點(diǎn)集中在西海岸新區(qū)、城陽和膠州。具體數(shù)據(jù)表明，西海岸新區(qū)以620套、約8.24萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的22.6%；城陽區(qū)簽約446套、約5.68萬㎡，占比15.6%；膠州市簽約278套、約3.66萬㎡，占比10.0%。

從目前市場(chǎng)情況來看，11月青島樓市正處于從“政策驅(qū)動(dòng)”向“價(jià)值驅(qū)動(dòng)”的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，板塊與樓盤之間冷熱不均現(xiàn)象明顯，青特璟譽(yù)、海信金沙灘、青特璟云等項(xiàng)目的持續(xù)熱銷印證了“居住升級(jí)”的必然趨勢(shì)。未來只有那些真正實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)品創(chuàng)新、資源整合”的項(xiàng)目，才能在分化市場(chǎng)中脫穎而出。

從去化周期維度觀察，青島商品住宅市場(chǎng)去化節(jié)奏持續(xù)優(yōu)化，當(dāng)前去化周期為17.6個(gè)月（統(tǒng)計(jì)口徑已剔除死庫存），市場(chǎng)存量消化效率穩(wěn)步提升。

老四方憑借對(duì)剛需及剛改客群的精準(zhǔn)定位，已躍升為當(dāng)前樓市 “流量焦點(diǎn)”，商品住宅銷售持續(xù)處于高位，去化周期已降至11.8個(gè)月，供需關(guān)系保持健康；區(qū)域內(nèi)不僅聚集了海信悅瀾山、中海云境、濱海國際中心等自帶市場(chǎng)關(guān)注度的熱門標(biāo)桿樓盤，還有通和悅章、國信和悅、富力海悅學(xué)府等契合最新住宅規(guī)范的品質(zhì)項(xiàng)目，這類項(xiàng)目通過優(yōu)化空間布局、提升公攤面積利用率實(shí)現(xiàn)得房率顯著提升，精準(zhǔn)擊中客群對(duì) “高實(shí)用空間” 的核心訴求。綠城環(huán)海灣閻家灘地塊預(yù)計(jì)今年正式面市，將為板塊剛需剛改市場(chǎng)補(bǔ)充新選擇。

其中原市北區(qū)隨著新項(xiàng)目的入市，去化周期調(diào)整至19.6個(gè)月，處于全市較低水平。目前新都心板塊呈“三足鼎立”的競(jìng)爭(zhēng)格局：棠玥和境規(guī)劃建設(shè)5棟26-31層高層產(chǎn)品，主力戶型建面約105-142㎡，瞄準(zhǔn)剛改及改善客群；保利&青鐵果品地塊規(guī)劃方案已公示，將建設(shè)8棟住宅樓（包含2棟26F、1棟25F、1棟16F、3棟17F及1棟23F），總計(jì)529戶，套均面積123㎡，產(chǎn)品定位偏向品質(zhì)改善；市北城發(fā)福州北路地塊目前尚未啟動(dòng)。

此外，李滄區(qū)去化周期為20.1個(gè)月。板塊內(nèi)熱度主要集中在青特璟譽(yù)和金茂璞逸世園、青鐵芳華地三個(gè)項(xiàng)目。而由遠(yuǎn)洋代建的萬竹云峰項(xiàng)目、海創(chuàng)地塊以及去年億聯(lián)拿下的地塊目前均暫未啟動(dòng)，市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)。

（青特璟譽(yù)開盤現(xiàn)場(chǎng)）

其中，青特進(jìn)駐東李的首個(gè)項(xiàng)目——青特璟譽(yù)，憑借精準(zhǔn)的入市時(shí)機(jī)卡位、產(chǎn)品本身的硬核實(shí)力以及青特品牌的穩(wěn)健口碑，成功斬獲一眾改善客戶的青睞，成為今年青島繼濱海中心、國信和悅、觀樾蘭庭、龍湖觀萃、金茂錦棠之后的第六個(gè)“搖號(hào)選房”樓盤。更值得市場(chǎng)關(guān)注的是，該項(xiàng)目在無售樓處、無樣板間、無示范區(qū)的“三無”前提下，仍吸引140組客戶參與搖號(hào)，開盤當(dāng)天勁銷105套，用實(shí)打?qū)嵉娜セ煽?jī)，為當(dāng)前略顯疲軟的青島樓市注入了意外“爆點(diǎn)”，也印證了高品質(zhì)改善產(chǎn)品的市場(chǎng)號(hào)召力。

金茂璞逸世園則規(guī)劃為山東首個(gè)高端產(chǎn)品系璞系產(chǎn)品，建設(shè)4棟別墅，7棟洋房，洋房面積區(qū)間為170平、270平，疊拼別墅面積約300㎡。除既有項(xiàng)目外，李滄區(qū)土地市場(chǎng)近期也動(dòng)作頻頻：鄭莊56號(hào)地塊被豐昊置業(yè)斬獲，容積率2.4，總建面約4.6萬㎡。此外，12月2日，還將迎來三宗低密地塊拍賣，容積率最低僅1.11，最高1.25，總建面約18.96萬㎡，未來有望為區(qū)域新增一批高品質(zhì)低密住宅項(xiàng)目。

憑借 “核心地理位置+充足土地供應(yīng)” 的雙重核心優(yōu)勢(shì)，張村河板塊已成為當(dāng)前青島房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域之一。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤(rùn)嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項(xiàng)目。北岸大宇地塊尚未啟動(dòng)。

在商品住宅面積區(qū)間方面，100-160㎡的住宅面積段在當(dāng)前市場(chǎng)上占據(jù)了最高的市場(chǎng)份額，其占比約73.4%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場(chǎng)的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

11月份共計(jì)成交兩宗地塊，新增供應(yīng)方面：掛牌東李3宗地塊、預(yù)公告城陽碩陽路以北地塊和市南原百安居和五星電器地塊。

（青特?cái)孬@的白云山兩宗地塊）

成交地塊分別位于春陽路以北、薈城路以西和城陽街道賢城路東、春陽路北，兩宗低密地塊均被青特置業(yè)斬獲。值得注意的是，作為青特本年度斬獲的第四和第五宗地塊，前者是順勢(shì)承接青特璟云熱銷勢(shì)能，以精準(zhǔn)補(bǔ)位回應(yīng)市場(chǎng)期待；后者既是主城區(qū)第一宗商改住成功案例，更是延續(xù)了濱湖國際打造邏輯，深化成熟片區(qū)布局。

縱觀2025年拿地布局，青特置業(yè)始終脫離規(guī)模競(jìng)賽的浮躁，堅(jiān)持“做一成一”的公司戰(zhàn)略，以“追求極致、負(fù)責(zé)到底”的態(tài)度，深耕核心片區(qū)、精研每一塊土地的產(chǎn)品價(jià)值，在精準(zhǔn)布局中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，彰顯出本土房企的戰(zhàn)略定力與長(zhǎng)期主義視野。

（原海創(chuàng)惠水路三地塊）

其中李滄掛牌的3宗地塊全部位于東李世博園板塊，3宗地全部為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率最低僅1.11，最高1.25，總占地面積約157985.1㎡，總建面約18.96萬㎡，從規(guī)劃指標(biāo)來看，未來有望打造為高端別墅、洋房社區(qū)，為區(qū)域改善市場(chǎng)再添新供給。3宗地塊起拍樓面地價(jià)均破萬元線，進(jìn)一步助推東李向"主城改善優(yōu)選地" 的地位。起拍樓面地價(jià)中最低10520元/㎡，最高10940元/㎡。值得注意的是，3宗地塊為整體供應(yīng)，競(jìng)買人須整體報(bào)價(jià)、整體競(jìng)得。

NO.4 年度榜單（1-11月）

2025年1-11月

開發(fā)商銷售排行榜TOP20

2025年1-11月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約610億元的銷售額，這一成績(jī)占據(jù)了全市商品房市場(chǎng)的45.8%。其中，前10名表現(xiàn)尤為突出，充分彰顯了其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的強(qiáng)勁實(shí)力與與日俱增的行業(yè)影響力。

在 2025 年前11月樓市承壓、購房者決策更趨審慎的市場(chǎng)環(huán)境下，海信地產(chǎn)以117.39 億元、52.02萬㎡網(wǎng)簽銷售額強(qiáng)勢(shì)登頂青島樓市雙冠軍，成為年內(nèi)首個(gè)突破百億的房企，用數(shù)據(jù)印證了本土龍頭的逆周期破局能力。這份成績(jī)的背后，是品牌對(duì)產(chǎn)品力的極致追求與城市布局的深度研判。張村河板塊 "三子星" 項(xiàng)目持續(xù)領(lǐng)跑改善市場(chǎng)，海信君璽以18.58億元業(yè)績(jī)穩(wěn)居板塊榜首，海信臻悅勁銷17.27億元緊隨其后，璟悅亦斬獲13.15億元亮眼成績(jī)；今年新入市的海信金沙灘，憑借4.5代宅創(chuàng)新設(shè)計(jì)、一線無遮擋海景資源及最高130%的超高得房率，精準(zhǔn)擊中高端客群核心訴求，入市即成為青島高端海景住宅市場(chǎng)焦點(diǎn)。更值得關(guān)注的是，海信地產(chǎn)近期成功斬獲王家村新地塊，進(jìn)一步夯實(shí)主城核心區(qū)域布局優(yōu)勢(shì)，彰顯了其持續(xù)深耕青島、擴(kuò)充高端產(chǎn)品版圖的堅(jiān)定決心。

銀豐地產(chǎn)以64.55億元網(wǎng)簽銷售額穩(wěn)坐青島樓市第二梯隊(duì)頭把交椅，其亮眼表現(xiàn)背后，是高端產(chǎn)品矩陣對(duì)市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)卡位與強(qiáng)大兌現(xiàn)力。其中，旗艦項(xiàng)目銀豐玖璽城堪稱品牌"業(yè)績(jī)壓艙石"，以55.45億元的網(wǎng)簽業(yè)績(jī)獨(dú)占品牌總銷售額的85.9%，單盤實(shí)力一騎絕塵，持續(xù)領(lǐng)跑嶗山乃至全市高端住宅市場(chǎng)。目前，三期全新產(chǎn)品已進(jìn)入入市倒計(jì)時(shí)，基于前期積累的市場(chǎng)口碑與產(chǎn)品迭代升級(jí)，有望進(jìn)一步釋放業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)動(dòng)能。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，簽約量猛增至第三位，共計(jì)簽約46.92億。

2025年1-11月

開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目按各房企股權(quán)占比口徑來計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運(yùn)用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對(duì)一家企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行審閱。

2025年1-11月青島新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售榜單正式發(fā)布，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，本土龍頭房企憑借深厚的區(qū)域積淀與穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，在權(quán)益銷售賽道形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。

其中，海信地產(chǎn)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)斷層領(lǐng)跑，憑借117.06億元權(quán)益銷售額強(qiáng)勢(shì)登頂榜首，用數(shù)據(jù)印證了其在青島市場(chǎng)的統(tǒng)治級(jí)地位。尤為值得關(guān)注的是，海信地產(chǎn)旗下項(xiàng)目普遍采用獨(dú)立開發(fā)模式，這一模式不僅彰顯了企業(yè)雄厚的資金實(shí)力與項(xiàng)目操盤能力，更通過對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、交付兌現(xiàn)等全鏈條的絕對(duì)把控，保障了產(chǎn)品力的穩(wěn)定輸出，成為其穿越行業(yè)周期的核心護(hù)城河。

銀豐地產(chǎn)以64.55億元權(quán)益銷售額穩(wěn)居第二位，其核心競(jìng)爭(zhēng)力源于對(duì)高端市場(chǎng)的精準(zhǔn)卡位與深度運(yùn)營(yíng)，憑借旗下豪宅 IP 的強(qiáng)溢價(jià)能力與客戶忠誠度，持續(xù)鞏固高端市場(chǎng)份額。

天一仁和則以44.95億元權(quán)益銷售額位列第三。

青特置業(yè)在本次榜單中表現(xiàn)尤為亮眼，以38.9億元權(quán)益銷售額強(qiáng)勢(shì)躋身行業(yè)第四位，成為本土房企突圍的重要力量。在土地儲(chǔ)備與區(qū)域布局層面，青特置業(yè)始終堅(jiān)守 “與城市共生長(zhǎng)” 的戰(zhàn)略初心，緊扣青島城市發(fā)展脈絡(luò)，聚焦高潛力核心板塊進(jìn)行精準(zhǔn)布局。2025 年以來，企業(yè)在城陽白云山、李滄東李等城市價(jià)值高地?cái)孬@ 5 宗優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)一步夯實(shí)了主城深耕的布局基礎(chǔ)，為后續(xù)權(quán)益銷售規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)注入強(qiáng)勁動(dòng)能。

2025年1-11月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業(yè)深度去泡沫化的周期調(diào)整中，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)正完成從規(guī)模競(jìng)賽到價(jià)值回歸的底層邏輯切換，“產(chǎn)品力”不再是營(yíng)銷話術(shù)，而是支撐市場(chǎng)信心的核心“壓艙石”，直接決定項(xiàng)目的去化手感與價(jià)值韌性。這種價(jià)值導(dǎo)向下，真正具備稀缺資源稟賦、精準(zhǔn)擊中需求痛點(diǎn)的項(xiàng)目，正在穿越周期收割市場(chǎng)份額。

從1-11月銷售榜單的頭部格局可見，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤形成明顯“領(lǐng)跑效應(yīng)”，銀豐玖璽城、海信君璽、海信臻悅、越秀青鐵和樾府、天一仁和吾疆、魯信有鄰花園、海信璟悅7盤強(qiáng)勢(shì)躋身TOP10，用數(shù)據(jù)印證了高端市場(chǎng)的“價(jià)值堅(jiān)挺”。

作為嶗山前海一線的頂級(jí)豪宅標(biāo)桿，銀豐玖璽城以25.9億元簽約額強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)跑青島豪宅市場(chǎng)。自入市以來，項(xiàng)目憑借石老人前海不可復(fù)制的山海資源、全維高端生活配套與超預(yù)期的兌現(xiàn)品質(zhì)，形成“三位一體”的核心競(jìng)爭(zhēng)力，始終保持市場(chǎng)熱度高位運(yùn)行，成為塔尖客群資產(chǎn)配置與居住升級(jí)的“共識(shí)之選”。

唐島灣君匯則憑借部分房源集中網(wǎng)簽的勢(shì)能，以19.18億元合計(jì)網(wǎng)簽額位居全市第二位。

在嶗山張村河這一主城核心改善戰(zhàn)場(chǎng)，海信地產(chǎn)的“前瞻布局”再度收獲市場(chǎng)驗(yàn)證，海信君璽、海信臻悅、海信璟悅三大項(xiàng)目形成“三子同輝”的熱銷矩陣，紛紛躋身銷售榜TOP10。其中海信君璽簽約18.58億、海信臻悅簽約17.27億、海信璟悅簽約13.15億，三大項(xiàng)目憑借對(duì)板塊價(jià)值的深刻理解、貼合改善需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，精準(zhǔn)擊中主城改善群體對(duì)“品質(zhì)確定性”的核心訴求，成為板塊人居升級(jí)的“標(biāo)桿范本”。

NO.5 11月月度榜單

2025年11月

主城區(qū)商品住宅開發(fā)商銷售排行榜TOP10

從11月簽約數(shù)據(jù)來看，青特置業(yè)以3.93億網(wǎng)簽金額、2.07萬㎡成交面積、144套的亮眼戰(zhàn)績(jī)，強(qiáng)勢(shì)登頂青島主城區(qū)銷售 “三冠王”，用實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)印證品牌深耕實(shí)力。這份亮眼成績(jī)，源于“做一成一”的企業(yè)基因，從濱湖國際2期到青特璟云首開 熱銷157套登頂新盤首開銷冠，再到青特璟譽(yù)搖號(hào)選房的熱度，每一個(gè)項(xiàng)目均以精準(zhǔn)的客群定位、貼合居住需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，契合了改善群體對(duì) “確定性品質(zhì)” 的核心訴求。在行業(yè)回歸居住本質(zhì)的當(dāng)下，青特置業(yè)的成交表現(xiàn)，也為青島本土房企深耕主城、穿越行業(yè)周期提供了可參考的實(shí)踐樣本。

海信地產(chǎn)以3.68億、0.85萬㎡和54套穩(wěn)居11月商品住宅房企銷售榜亞軍席位， 這份穩(wěn)健表現(xiàn)背后，是核心項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)力與市場(chǎng)認(rèn)可度的集中釋放。本月簽約活躍的項(xiàng)目為海信海德山莊、海信君璽等。

銀豐地產(chǎn)和中國金茂分別以3.44億元和2.68億元緊隨其后。

2025年11月

單盤商品住宅銷售榜TOP10

青島11月商品住宅銷售榜單正式揭曉，頭部項(xiàng)目的亮眼表現(xiàn)成為當(dāng)前樓市的核心看點(diǎn)。

青特進(jìn)駐東李首個(gè)新盤——青特璟譽(yù)以網(wǎng)簽2.68億、1.15萬㎡、80套一舉斬獲11月商品住宅銷售榜“三冠王 ” 榮耀。 尤為值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目于11月15日才剛剛開盤，入市僅半個(gè)月便登頂“三冠王”實(shí)現(xiàn)2.68億元的網(wǎng)簽金額。如此“開門紅”的業(yè)績(jī)，既體現(xiàn)了項(xiàng)目自身在產(chǎn)品規(guī)劃、“做一成一”的企業(yè)基因等方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也反映出東李板塊改善需求的旺盛活力，為初冬時(shí)節(jié)的青島樓市增添了一抹亮色。

嶗山沿海一線豪宅銀豐玖璽城則憑借 強(qiáng)勁的綜合實(shí)力， 不僅穩(wěn)坐1-11月商品住宅年度銷售冠軍寶座，更在11月單月創(chuàng)下網(wǎng)簽2.55億元的佳績(jī)。這份亮眼表現(xiàn)，根植于板塊與產(chǎn)品的雙重稀缺性。

1、統(tǒng)計(jì)時(shí)間為：2025年1月1日至2025年11月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對(duì)數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、公開數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗(yàn)證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價(jià)格綜合統(tǒng)計(jì)。

4、《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目按各房企的股權(quán)占比口徑來計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2025年，青島該不該買房？