四川
今年開年后，北京上海等一線城市突然放開了內環核心區域的限購，樓市迎來了一波久違的小陽春。
跟以前降價換成交量不一樣，這次是實打實的量價齊升，北京上海的二手房成交都創下了多年新高，價格也結束了長達三年的下跌。
全國平均房價從高點跌了近四成，已經回到了2015年的水平。不少人開始歡呼：暴跌周期結束了，該抄底了。
但別高興太早。暴跌結束不等于反彈開始，更不等于能讓炒房客活過來。在人口下行和城鎮化率到頂的今天，接盤的人越來越少，房子流動性越來越差。
一個資產就算價格到了底部，沒了流動性，照樣可能變成垃圾資產。日本當年房價探底用了整整20年，咱們會不會重走老路？關鍵是，還有兩把大刀懸在頭頂沒落下來。
第一把刀，是居民杠桿風險。雖然全民炒房的時代結束了，居民負債率開始緩慢回落，但目前仍然卡在250%左右的歷史高位。這個數字意味著什么？
一旦發生系統性信用爆雷，對經濟將是致命打擊。高層這幾年對房地產的各種支持政策，說白了主要就是在防這個。
第二把刀才是真正要命的，房產稅。過去20年，地方政府運轉、修路架橋、教育醫療，全靠賣地撐著。2025年全國土地出讓收入只剩下4.15萬億，比2021年高峰期的8.7萬億直接腰斬。
賣地收入沒了，地方財政缺口越來越大，中央發債輸血終究不是長久之計。放眼全球，能替代賣地收入的稅源只有一個，那就是房產稅。
中國居民家庭資產里房產占了大頭，這塊稅基跑不了。
房產稅其實早就沒有立法障礙了。之前為了支持房地產這個帶頭大哥，一直只對商業辦公樓征收，占存量80%以上的住宅從來沒動過。
2011年在上海重慶搞過試點，但那叫蜻蜓點水：上海只針對第二套以上，人均60平米免稅，稅率最低才0.4%；重慶更狠，只面向沒戶口沒工作的三無人員買的高檔房。
結果房產稅收入只占地方稅收的3%，象征意義遠大于實際作用。后來房價進入下行周期，高層怕房產稅成為壓死駱駝的最后一根稻草，年年喊加快立法，年年雷聲大雨點小。
但現在情況變了。房價已經從高點跌了四成，全國主要城市的租售比慢慢抬升，有些地方已經接近2%。
這時候出臺房產稅，風險雖然還有，但比幾年前小太多了。地方財政卻已經餓得嗷嗷叫。今年中央發債力度減弱，各地政府急需找錢，房產稅已經箭在弦上。
未來怎么出？大概率走兩條路。一條是經濟復蘇后，物價和投資回報率回到正增長，居民收入增加，杠桿率下降。
再溫和推出房產稅，先從富裕地區小規模試點，稅率低一點，免征范圍寬一點，慢慢加。
另一條是房價繼續暴跌，再跌個20%以上，讓租售比徹底跑贏銀行利息，市場自己見底，那時候再出房產稅，最后一跌跌完，徹底利空出盡。
不管走哪條路，我判斷房產稅大概率五年內就會落地。
最后送大家四個字：炒房必死。房住不炒這四個字最近提得少了，但思想鋼印已經刻進了國家經濟路徑里。未來不論經濟轉好還是繼續橫盤，想重新點火搞全民炒房，門都沒有。
房價可以穩，可以慢跌，但絕不會再讓投機客翻身。這個時代，真的翻篇了。
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