青島購房者真有福！低級(jí)卷價(jià)格，中級(jí)卷戶型，高級(jí)卷低密！

青島的改善市場徹底被點(diǎn)燃！青島市區(qū)規(guī)模最大的低密洋房別墅區(qū)，來了！

近日，海創(chuàng)惠水路LC0302-33地塊規(guī)劃公示，由龍湖代建，共26棟樓，7棟別墅+19棟洋房，總計(jì)472套，容積率只有1.25。

▲現(xiàn)場的挖掘機(jī)已經(jīng)開始揮舞

據(jù)房產(chǎn)君得到的消息，11F的洋房主力戶型鎖定在128平、158平、190平三個(gè)面積段，5F的疊拼別墅，直接干到了200平以上，據(jù)說一樓帶院、零公攤這些網(wǎng)紅賣點(diǎn)全都安排上了。

▲LC0302-33地塊效果圖

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市區(qū)最大低密盤

這次公示的LC0302-33地塊，位于李滄區(qū)惠水路以南、漢川路以西，是海創(chuàng)置業(yè)在去年底，耗資20.18億拿下的“總價(jià)地王”3塊地中的西側(cè)地塊，整個(gè)三宗地加起來，總建面高達(dá)19萬平，是青島市區(qū)最大低密大盤。

▲LC0302-33地塊實(shí)景

從效果圖看，代建方龍湖，這次搬出了全面對(duì)標(biāo)一線改善的法寶——大面積玻璃幕墻、拐角窗，甚至鋁板線條都安排上了。這種透明感十足的現(xiàn)代風(fēng)，配合一樓帶院子的誘惑，簡直就是為了終極改善客群定制的。

▲LC0302-33地塊效果圖

規(guī)劃里還有社區(qū)大堂、架空層、下沉庭院，甚至還帶了個(gè)2000平的農(nóng)貿(mào)市場和2500平的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

▲LC0302-33地塊總平面圖

不知何故，在規(guī)劃局網(wǎng)站公示的總平面圖，是模糊不清的非高清版本，導(dǎo)致一些核心的信息數(shù)據(jù)無法識(shí)別。能看清楚的是，項(xiàng)目西側(cè)，緊鄰規(guī)劃待建的小學(xué)和幼兒園。

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東李新貴的前世今生

這塊地的來歷，頗有些“大器晚成”的味道。海創(chuàng)其實(shí)早在2020年就拿到了這幾塊地，那時(shí)候商業(yè)占比高達(dá)49%，還有人才公寓的硬指標(biāo)。結(jié)果海創(chuàng)硬是熬了五年沒動(dòng)彈，熬到了規(guī)劃調(diào)整，土地全變成了住宅，容積率也降到了讓人羨慕的1.25。

▲LC0302-33地塊實(shí)景

既然是最高級(jí)的“卷”低密，環(huán)境自然是最大的底氣，項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)顯而易見：南邊挨著老鴉嶺（雙峰山公園），北邊臨著李村河，妥妥的“依山傍河”，這里距離嶗山，也就是一腳油的事兒，這地段對(duì)嶗山上班的人來說，誘惑力拉滿。

▲LC0302-33地塊南側(cè)目前是菜地

但是，這個(gè)項(xiàng)目的缺點(diǎn)也很明顯：

“倒坡”的玄學(xué)挑戰(zhàn)

這是該項(xiàng)目最大的槽點(diǎn)是，倒坡地塊——南高北低。在很多人的觀念里，背山面水是福地，但這塊地恰恰反過來了，它是“背水面山”。這種地勢，即便后期施工做抬地設(shè)計(jì)處理，那種“往山坡下走”的感覺還是很難消除。

▲LC0302-33地塊倒坡明顯

▲LC0302-33地塊效果圖

配套的“真空帶”

這地塊位置確實(shí)有點(diǎn)偏。最近的地鐵站在2公里開外，短期內(nèi)指望不上，即便遠(yuǎn)期有15號(hào)線規(guī)劃，那也得等。周邊的商業(yè)、三甲醫(yī)院、學(xué)校目前基本是“空白”狀態(tài)。

代建的磨合期

李滄國企平臺(tái)海創(chuàng)拿地，龍湖提供品牌代建，聽起來是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，但雙方在話語權(quán)、定價(jià)策略、營銷節(jié)奏上的磨合，往往是此類項(xiàng)目的隱形風(fēng)險(xiǎn)。從拿地到現(xiàn)在已經(jīng)半年時(shí)間，地塊狀態(tài)基本沒有什么太大變化。如果決策效率慢了，面對(duì)瞬息萬變的市場，很容易錯(cuò)過最佳的窗口期。

▲LC0302-33地塊總包為中建八局

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價(jià)格博弈震動(dòng)?xùn)|李

什么樣的客戶，才會(huì)為這1.25的容積率買單？業(yè)內(nèi)預(yù)測，洋房單價(jià)可能會(huì)在2.3萬到2.4萬左右，而疊拼單價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)沖過3萬大關(guān)。

▲LC0302-33地塊效果圖

這個(gè)盤一出，最難受的可能不是金茂璞逸，而是青特璟逸。雖然客群定位略有差異，但這種容積率的優(yōu)勢是實(shí)打?qū)嵉?。龍湖作為曾?jīng)的“別墅專家”，如果真的在產(chǎn)品力上卷出新高度，再開出一個(gè)誠意十足的價(jià)格，改善天平很可能會(huì)發(fā)生傾斜。

這個(gè)項(xiàng)目的入市，對(duì)青島樓市的影響是深遠(yuǎn)的，標(biāo)志著青島樓市正式進(jìn)入了低密時(shí)代。目前工地已經(jīng)動(dòng)工，按照這個(gè)進(jìn)度，預(yù)計(jì)今年下半年就能開盤。對(duì)于等待低密產(chǎn)品的改善族來說，這無疑是個(gè)好消息。

▲LC0302-33地塊實(shí)景

當(dāng)然，這個(gè)地塊體量巨大，后面還有兩塊地等著開發(fā)，樂觀估計(jì)，整個(gè)銷售周期可能要拉長到三四年。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，能不能在倒坡和缺配套的劣勢中，靠低密和產(chǎn)品力殺出血路，對(duì)龍湖來說是一次大考。