年輕人正在搶購北京老破小：便宜、要漲、先上車再說

餃子走進小區，眼前清一色是紅色的六層小樓。房子外，電線纏成雜亂一團。

這是北京東部眾多舊居民區中的一個。小區里的房子大多在上世紀90年代前建成，墻體漆痕斑駁，門口印滿了小廣告。

如今人們看慣了都市高樓，很少涉足于此。但90后餃子卻早已把它當成未來的家。

自2024年以來，以北京為首，一二線城市“老破小”房源的成交量飛升，日均成交量同比增長近40%，成交周期平均僅7天。

年輕人正在一線城市搶購老破小，只因在北京房價跳水和利好新政出臺后，他們忽覺，自己和房子的距離不再遙遠。

一些人已決定在紅磚之間長久停留。

作者 | 肖珂

編輯 | 方遠

青睞老破小的年輕人們

在入住新家之后，餃子特意剪了一段卡點的視頻，發到了社交平臺上。視頻中，房子灰蒙蒙的，她指著墻上的一個大洞呵呵地樂。

鋼架生銹的陽光房、洗澡轉身都困難的迷你廁所、堆滿雜物的臥室...一般人看到必定會緊皺眉頭，但對餃子來說，卻是漂泊之后，在北京的第一個家。

餃子是90后，出身美術專業。自2012年進京集訓開始，她就一直在北京生活。

大學本科畢業后，餃子成為了一名職業紋身師，在一家連鎖工作室工作。

在這12年間，她在海淀上過學，在通州與人合租過，在大興跑過工作，就是沒坐過少于一個小時的地鐵。

畢業后的兩年時間，餃子一復一日擠地鐵，和白領們一起在車廂里抓著扶手搖晃。生活因熱愛的工作而充實，也似乎在異鄉逐漸穩定了下來。

現在的家里，合租室友走了一波又一波，只有她一直都在。

2022年，事情突然出現波瀾。她被調到朝陽區工作，周轉于望京和三里屯之間。從原來的家到工作室需要近兩小時，通勤變得逐漸不可忍受。

餃子在糾結著搬家。她忽聽到同事議論房價正在下跌，心中一動：是不是可以直接買個房？

和餃子一樣處境的年輕人不在少數。90后群體正步入而立之年，而對于北漂的他們來說，30歲普遍被認為是一個“節點”。

因此，有沒有房子成為關鍵問題。在中國人的觀點里，房子意味著穩定，也意味著在這個大城市里有了“根”。

和大多數北漂的想法一樣，餃子的購房需求誕生已久。但在心里，火苗一直微弱，直到最近。

房子大跌之時，她告訴自己，是時候出去看看房子了，大不了就當遛彎。

她對區域的初始規劃已很明確：只選擇縱向切割朝陽區的14號線地鐵站周邊，最北端或最南端也好，只因可以在早高峰搶到座。

小區和房子老一點沒關系，餃子更看重的是房子內部的朝向、布局等“硬件”。

相較于冰冷的高樓，她反而更喜歡老小區里的市井氣息，因為很溫暖，會讓她有家的感覺。

她還有個比較特殊的訴求：房子需要臨街，因為她想創辦自己的小工作室。餃子希望讓人們走在路上的時候，可以看到窗戶或陽臺上的招牌。

當然，離中心越近越好。

餃子展示墻上的“天坑” / 受訪者供圖

于是，從2023年中開始，餃子只要閑暇時間的時候，就輾轉于各個地段的鏈家實體店之間。

中介的小電驢成為她熟悉的坐騎，就連橫跨朝陽區的亮馬河，也路過不知道多少次了。

雖然現在科技發達了，在網上也可以沉浸式AR看房。但她還是覺得，自己親自去看看比較安心，也能感受一下和房子的“鏈接”。

在一年半左右的時間，她已跑過四十多個小區，平均每個小區走訪房子兩套多。在實地看房百余套之后，她幾乎對地區和小區了如指掌。

在社交媒體上，有很多年輕人們都來餃子的評論和帖子底下留言。他們需求各不相同，但統一的是：只考慮老小區，預算在200-300萬間。

在小紅書上輸入老破小，便會看到各式各樣的帖子在互相征求意見。有人曬出剛買的老房，里面擠滿了木質家具，黃潤的松木地板映著午后陽光。

他說看起來有點舊，但有種一切穩中向好，所有人都正在走向幸福的感覺。像小時候的家，所以不打算重裝了。

餃子也很樂意為準備在同一個區域買房的人們解惑：

“這個小區很老，但很有生活氣息”

“那個小區相較下比較新，但樹比較多，就顯得有點陰森”

她真實的感覺到，人們購買老破小的需求越來越大。不僅是網上詢問她的人越來越多，和中介的交流中，餃子聽到的事例也越來越多。

有次去看房，她跟著中介從頭到尾，跑了一條滿是老小區的街道。

中介騎著電動車，每過幾分鐘就抬頭，指著幾個板樓和她說：

“這個小區前幾天剛賣出去一套，在三層的。買它的人應該和你差不多大哩，也是來北京工作的。”

“那個小區也是，85年的房子。買的人住在路東邊，在西邊又買了套。”

餃子最后過戶的房子位于北京市金臺路片區的紅廟北里小區，也是北京最有代表性的老破小集群之一。

據不完全統計，該小區在今年前8 個月累計成交 34 套，月均成交量達 4.25 套，遠高于去年同期水平。

在9月30日，北京房產發布新政后，這里的成交量再創記錄。

秦哥是這片區域的鏈家房產中介。他算了一下，僅10月一個月，他在這個小區經手成交的房子就20多套。

而且紅廟非學區房，不受這方面的影響。買家都是奔著它的黃金地段來的。

他觀察到，大部分買房的人都是去商業中心上班的，年齡平均在三十多歲左右。小區老舊，但年輕人很多，租戶也幾乎都是上班族。

在海淀萬壽路附近的中介小慧也察覺到了這個趨勢。她負責的幾個小區，房子建成時間在1985-1992年。而小區里，90后們才是主要業主。

她認為，小區的年輕化也是氛圍和睦的原因之一。90后們上班繁忙，早出晚歸。因此小區里總是靜悄悄的，“沒有什么擾民現象出現”。

年輕人們不再愿意承擔遠超預算的高級公寓，把目標轉向中心地區的老破小。他們覺得，房子雖然外面破舊，把里面重裝一下，還是一個新的家。

餃子也在其他人的帖子底下寫到：“紅廟北里，破確實破，老小區也沒人管，但方便是真方便，挑一挑也有不錯的樓。修一下自住不錯的。”

“主要是買得起。”

房子不再是奢侈品

房價對于人們來說，是經濟的晴雨表。而對于剛需人群，北京的房子在這次大跌之前，一直都是望不可及的奢侈品。

在2017年初，房價達到歷史新高。那時候，買房不僅要拼業內關系，還需要先交幾萬塊的茶水費，只為求得一個購房資格。

2017年3月17日，北京發布317新政。短短三百字的公文成為勒住房價的韁繩，嚴格的措施遏制了幾乎癲狂的樓市。

之后5年，樓市持續下行。房子成交量被腰斬，人們大多持續觀望市場，但銷售額總體保持穩定，波動微弱。

人們的購房需求在疫情后復燃，2022-2023年間，房價再次小幅度上行，樓市開始回暖。

自2023年春季起，北京的房價就好似坐上了跳樓機，猛跌。有中介介紹兩居室時感嘆：之前350萬都拿不下的學區房，現在跌幅近100萬。

對于打工人來說，房子雖然持續降價，但仍舊昂貴。不過，降幅讓他們看到一絲希望，理想和目標似乎離得更近了一些。

北漂們在合租房里蜷縮，渴望在未來能有一套屬于自己的房子。他們在這個高速運轉的城市里上下尋覓，盼望鋼筋鐵架間的歸屬感。

北京“老破小”內部 / 肖珂 攝

在2023年中，餃子最初的預算是360萬，小兩居就行，老房子也可以。這個價格，對標她的需求來說，實在不低。

也因餃子已提前做好心理準備，把看房戰線預期時間拉的非常長。她也希望能多看幾套，為價格和選擇都留有足夠的空間。

現在回看，餃子依然非常慶幸自己選擇了長期計劃。現在的小兩居，她僅用253萬就拿下，比預期低了近30%。這也和市場上老破小的跌幅相近。

在最終成交前，餃子其實已談過兩套，但都夭折在準備過戶的階段。

第一套價格在300萬出頭，問題出在是廠里分配的房子，業主轉權的手續沒辦妥，只好作罷。

第二套的價格談到280萬左右。餃子最初覺得欣喜，但再去看房時，由于是底層，她隔著窗戶，和馬路旁邊坐著嗑瓜子的奶奶打了個照面。

再加上這片區域的公廁離廚房的窗戶，距離僅不到5米。餃子思來想去，心底還是覺得別扭，便主動終止了手續。

第三次，房子的位置和布局都符合餃子的預期。她甚至在第一次看房時就已規劃好，把這個小兩居改成一室一廳，再做個工作臺。

過戶前，餃子又跑到房子里看了一遍。雖然滿地灰塵，臥室的燈也壞了一個，屋里顯得有些陳舊。但她越看，越心生歡喜。

陽光房朝向北，雖是底層，但并無遮擋，眼界開闊。即使是光照相對短一些的冬季，陽光也可以通過窗戶，溫暖地直接曬到房子的中間。

餃子在這間老房里好像看到了新生的自己。

新政到來

4月17日，北京住房公積金管理中心發布政策，利好老破小，“購買老破小可多貸款，部分房源貸款期限最高可延長20年。”

在9月30日，北京又出新政，加大住房公積金貸款支持力度，同時降低存量房貸利率，下調房貸首付款比例，縮短非京籍家庭繳稅年限。

這也就意味著，在北京購買第一套住房時，若使用商貸，最低首付款比例僅為15%，利率則降至3.15%。對于剛需人群來說，壓力驟降。

新政實施的首日正處國慶節當天，中介秦哥感嘆：那天的情景，似乎又回到2017那段鼎盛時期。

他因沒搶到車票，假期留在北京。卻因為新政，加班了一整個國慶小長假。

“大多數同事都回家了，我就得替他們也帶人看房。累得要命，就沒停過，客戶一個接一個。”

秦哥發現，人們比自己想象中還要著急。甚至有客戶聽到消息后，直接中斷了度假計劃，連夜驅車趕回來買房。

但大部分人比較理性，是放假之后再來看的房子。所以國慶之后，也迎來一個買房的小高峰。

今年10月6日當天，鏈家在北京的房源成交量超過了一千套，是平常周末的3-4倍。

10月7日到13日，僅一周的時間，公司整體成交量為3354套。平時一周只能賣出1000套出頭，如果是1500套左右，數量已經算比較多的了。

秦哥打開公司的周報圖，表示現在的數量雖然有一些回跌，但也基本穩定在每周成交兩千多套，比政策發布前也增加了近一倍。

他在高興之余，也有點焦慮。只因現在業績增長基本上進入瓶頸期，甚至開始下降，“不是因為沒人想買，而是我手里沒房子可賣了”。

所以現在秦哥帶客戶看房，言語間總會有點著急。一方面是希望房子能成交，另一方面是他打心底覺得，不抓緊買的話，過幾天就沒了。

舊小區紅廟北里內的居民樓外觀 / 肖珂 攝

餃子看房的時間正處于今年的10月，老破小的價格經過樓市整體跌價和針對性利好政策的打磨，正處在低點。

餃子也認為，現在是買房的最好時機，無需再等。她和中介說，可以走流程了。

她再次聯系了中介，想當面見見業主，趁著這波降價熱潮殺一殺價。

最開始時，房子的標價是266萬，餃子記得很清楚。和房主見面后，對方直接“自刀”13萬，提出253萬的價格。她差點沒繃住。

趁業主不注意，餃子和中介偷偷商量，要“哭”一下，帶動一下情緒，再砍一點。

她自己也沒想到，不知是終于要安定下來的喜悅，還是這些日子在京漂泊，實在有太多苦澀。她心里突然酸酸的，在業主面前嚎啕大哭。

哭完，業主紋絲不動，咬死253萬。中介試圖談到252.8萬，也被業主一口回絕。

253也挺好，餃子安慰自己。回想最開始的預算，她已經滿意的不得了了。

未來在縮緊

房價正處下行時段，買家歡喜，蜂擁入場。但對賣家來說，是完全不一樣的心境。

馨馨是北京東三環一套老房子的業主，她家的小區建成于1986年，隸屬于央企。因此，房子條件和小區管理都優于普通小區。

雖然房子不大，而且已居住了超十年。但從照片里看得出，馨馨很愛惜房子。內飾整齊，陽光正透過窗戶撒在地上，窗外樹影幽幽。

房子屬性都很不錯：朝南、中層、供暖熱、包固定車位...隸屬的街區對應的小學、中學都是重點，還有個重點醫院在旁邊，走路就可以到。

在今年，這棟樓也被列入政府的小區改造名單。在更新電梯和保暖層后，將繼續免費翻新改造一些基礎設施，房子“續航”更久。

因為父母年事已高，馨馨決定出售這戶房子，置換一戶距離自己家比較近的房，這樣比較方便互相照應。

馨馨對自己的房子很有自信，于是最開始在和中介溝通的時候，她的心理預期是350萬左右。

她也已經在周邊做了調查，自己的價格比市場價低了3-4%左右，應該賣得很快。

隨著房價的下降，馨馨的房子雖一直有人來看，也有一些買房人表現得很喜歡。但始終沒有人出手。

她只好跟著這片區域的均價往下一調再調，現在心理的預期價格已在短短幾個月下跌到320萬。馨馨已經不再焦急了，她說，習慣了就好。

現在，她也在嘗試自己在社交平臺上發布廣告，尋找買家。因為房子價格本來就下降了不少，若再刨去2%-3%的中介費，馨馨覺得，更虧了。

因之前她在賣自己上一套房子的時候，也是買賣雙方直接交易。方式是，雙方談好價格后，只托正規中介辦了最后的手續，以保證雙方安全。

她對房子和自己的信心不減，卻唯獨常常懷疑市場走向。因為怕房價再跌，馨馨每天醒著的時候就會打開小紅書，在線秒回有意向的人們。

她想，如果自己賣的話能省掉中間費用，定價差不多可以下調到315萬左右。

如果意向明確的話，還可以再往下商量商量，“因為都是年輕人嘛，有話直說就好了”。

因為賣房的訴求是為了置換，她往往會打一個預防針：能商量是能商量，但也不是那種差好幾十萬的，不接受太多的差價。

對于擁有老破小的人們來說，在未來進行置換似乎是逃不開的話題。如果房子地段好，條件不錯的話，似乎也不是難事。

但對于條件沒有央企房那么好的板樓來說，置換似乎更加困難。不僅是因為外觀看著沒有那么討喜，更是因為，逃不開的產權年限問題。

談到未來關于房子置換的打算，餃子明顯愣了一下。因為她從沒想過這個問題。

她笑著說：怎么也得先住十年吧？到時候再說。不住的話就出租，就當投資了。

實際上，購買老破小的人們對后期在置換出去的選擇，通常沒有太大信心。

因為在北京，住宅用地房本年限通常為70年。而對于房齡超過30-40年的老破小來說，意味著在不遠的將來，可能會在需要交一次續期費用。

他們更想在未來保留這份固定產，在自己不續住的時候，出租給下一波北漂的年輕人。

秦哥介紹到，像北京這種中心地區的老破小，租金年化收益能達到2.5%~2.8%，甚至3%。而且價格相對便宜，通勤方便，以后也不怕沒有市場。

出租，相對于出售，對老破小可能才是更穩妥的選擇。

或許這并不是最好的時機，但對于北漂們來說，卻是駐足的最好節點。對于他們來說，未來往往過于模糊的，房子或許能成為可觸及的目標。

人們在追求過程中有著不同的身份和角度：買房者為資金問題發愁，擔憂價格、賣房者苦于價格暴跌和置換決策、中介迷茫在行業的前景中......

無論出租還是出售，買房還是賣房，不變的內核是，人都站在自己的跑道上，困惑著問題和決策。身后，房市正在被時代的浪潮裹挾著前進。

他們已聽見起跑的槍響，卻不知終點在何方。

對于未來，餃子一直很樂觀。她瞇著眼睛暢想：以后有機會的話，當然想換一個光鮮亮麗的大house呀！

她站在自己剛打掃好的小家里，瓷磚被擦的亮亮的。餃子打算先湊合住一段時間，等明年開春了，再找個設計師重新裝修一下。

窗外，可以看見有年代感的鐵柵欄和對面小樓的紅墻。

餃子喜歡這里。現在她每天下班回來，都可以看見老人們帶著小孩在小區玩鬧。正值金秋，地上有一簇簇落葉被堆在一起，踩上去沙沙作響。

餃子說，她的房子和這個小區一樣。雖然有點臟，有點亂，但是，實在溫馨。

（文中所涉人物為化名）