多家外資集體唱多樓市，唯獨(dú)大摩唱空：真正企穩(wěn)要等到2027年

朋友們，前段時(shí)間多家外資是集體唱多樓市的，那唯獨(dú)大摩是唱空的。他說(shuō)真正的樓市企穩(wěn)要等到2027年下半年。先說(shuō)觀點(diǎn)，我認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。全網(wǎng)都在說(shuō)樓市拐點(diǎn)已至，多家外資投行集體要看多，可是大摩它逆勢(shì)發(fā)聲，當(dāng)下只是短期的反彈，房?jī)r(jià)真正的企穩(wěn)至少要等到27年下半年。

就這份與眾不同的判斷，也戳破了當(dāng)下樓市回暖背后的層層假象。那近期高盛、瑞銀這一眾外資機(jī)構(gòu)紛紛轉(zhuǎn)向，認(rèn)為一線城市的樓市已經(jīng)觸底了，甚至是存在上漲的空間。那唯獨(dú)摩根士丹利在5月18號(hào)的報(bào)告中明確地表明，這輪的行情并非市場(chǎng)的拐點(diǎn)，下半年的熱度就會(huì)逐漸消退，全面復(fù)蘇是遙遙無(wú)期的。

那眼下市場(chǎng)的暖意肉眼可見，3月到4月，25個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交量同比大漲30%，北上這些一線城市環(huán)比上漲超過20%，那部分小區(qū)的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了小幅的回升。不少購(gòu)房者就判斷樓市重新回到上行通道了。但是大伙兒看，這只是一波脈沖式的短期小陽(yáng)春，并非全國(guó)市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)。

在當(dāng)前回暖是高度集中在北上廣深、杭州、成都這些人口持續(xù)流入的強(qiáng)二線城市。那全國(guó)占九成左右的三四線、四五六線，依然是深陷在下跌的泥潭里。那經(jīng)過調(diào)整之后，一線城市的房?jī)r(jià)較最高點(diǎn)是回落了37%，二線城市下跌了45%，三四線就更多了。即便價(jià)格已經(jīng)大幅縮水，多數(shù)三四線城市的新房庫(kù)存的去化周期依然是超過30個(gè)月的，甚至是3年多。

并且本輪交易的主力是500萬(wàn)以下的剛需小戶型，房齡10年以上的老房源，改善型的大戶型它是遇冷的。這足以證明入場(chǎng)者以剛需和置換群體為主，投資客是沒有回歸的。城市的分化還會(huì)不斷的加劇。那成交量走高，它是三重短期因素疊加的結(jié)果。以往房地產(chǎn)低迷期被壓制的購(gòu)房需求，在政策放松之后會(huì)集中釋放。

那前期大幅降價(jià)急售的房源基本上就清空了，剩余的業(yè)主普遍就不愿意讓利了。那再加上各地降首付、降利率這些短期的政策刺激，共同推高了我們現(xiàn)在的成交量。那現(xiàn)在低價(jià)的房源已經(jīng)賣的差不多了，那政策的效率也已經(jīng)在減弱。5月中旬起，北上的二手房成交量環(huán)比已經(jīng)回落超過10%，降溫的信號(hào)還是很明顯的。

居民的購(gòu)房意愿也變低了，這才是樓市難以回暖的核心癥結(jié)。那調(diào)研顯示，只有7%的民眾計(jì)劃一年之內(nèi)買房，40%的人明確放棄了購(gòu)房，超過一半的居民依然是在看跌房?jī)r(jià)。大家對(duì)收入前景缺乏信心，不愿意背負(fù)幾十年的房貸。同時(shí)，全國(guó)的租金從2021年以來(lái)累計(jì)下跌了15%，一二線城市的跌幅尤其突出。

租金在持續(xù)走低，這也印證了實(shí)際居住的需求是沒有回暖的。那當(dāng)下行情只是少數(shù)人居家撿漏。其中新房市場(chǎng)的疲軟是樓市難以翻身的基本面。4月各線城市的新房銷售數(shù)據(jù)在全線下滑，三四線跌幅到了20%。民營(yíng)房企債務(wù)困擾不敢拿地，國(guó)企止步于核心城市，疊加全國(guó)新房庫(kù)存高企，新房?jī)r(jià)格持續(xù)下滑，購(gòu)房者更傾向于選擇性價(jià)比比較高的二手房。

那新房市場(chǎng)長(zhǎng)期在承壓，二手房短暫的回暖是沒有辦法帶動(dòng)整體行情的。那綜合多重因素，大摩做出了預(yù)判，接下來(lái)兩三個(gè)月樓市就會(huì)持續(xù)的降溫，那傳統(tǒng)淡季的行情會(huì)進(jìn)一步地走弱。

那今年一線城市的二手房?jī)r(jià)格勉強(qiáng)持平，新房可能會(huì)下跌8%左右，全國(guó)整體房?jī)r(jià)跌幅是在5%~10%之間。樓市真正的企穩(wěn)復(fù)蘇是要等到27年的下半年，而且是僅僅局限于一線和強(qiáng)二線城市，廣大的三四線城市還有長(zhǎng)期的調(diào)整。

大家聽到這兒想一想，你所在的城市在哪里，屬于幾線，歡迎評(píng)論區(qū)一起討論一下。