上海
樓市小陽春，已經過去了。
但是今年小陽春過后的情況，比如以五月份作為典型，相比 2023、2024、2025 年的五月份，今年小陽春過后，回落的速度是比較慢的。
這是一個最新情況，說明離底部是越來越近了。今年樓市最活躍的是二手房市場。
所以，我們要觀察當前一段時間的走勢，要高度關注二手房相關指標，比如成交量、價格，還有庫存（掛牌量）的變化。
今年我們來觀察和分析一下最新的二手房掛牌量，也就是庫存變化。
賣房者的心態有變化
這張圖是我們監測的五十個重點城市的二手房掛牌量變化。
今年的五月份相比四月份基本持平，這張圖要明顯好于 2025 年，和 2024 年差不多，圖中這根紅柱就是五月份的走勢。
今年五月份相比四月份基本持平。
當然，今年三月份的情況有點類似于 2024 年。
2024年五月份之所以比三月份沒有增長，是因為國家出臺了 5?17 新政，對樓市是一個刺激。
而2023 年和 2025 年五月份相比四月份，二手房掛牌量都是增長的，說明市場的拋壓在增加。
今年到現在一直沒有新增，而且五月份拋壓未增長，這說明二手房供給側目前情況趨于穩定，房東拋盤、積極賣房的現象沒有出現。
這是好事，對于穩定二手房市場是有價值的。
近三年來的春季拋盤暫停
看柱狀圖，我們大體能知道動態，但無法更精細把握短期變化。
接下來我們再看二手房掛牌量的環比增長情況。
2025 年以來，多數月份的增速都為正增長。
也就是說二手房掛牌量在增長，市場總體走弱，過程中有兩個特征。
第一個是季節性波動因素，比如每年三月份相比二月份都會大增，圖中的三個高點，全部是三月份的環比增速，春節過后掛牌量大增，同時成交量大增，二者相匹配。
但今年情況比較好，今年三月份環比二月份僅微增 0.6%。
這說明市場在走強！
圖中的紅點就是五月份的環比增速，今年基本持平；而 2025 年環比增長了 0.5%，2024 年環比微跌 0.1%，2023 年環比大增 4.4%。
第二個特征是每當有重要政策出臺，都會影響掛牌量。
最典型的是之前說過的情況。
2024 年 5?17 新政之后，只有五月、六月環比下降；說明新政效果較弱。
而到了 2024 年九月底，國家重磅政策出臺后，九月、十月、十一月、十二月及 2025 年一月、二月，連續六個月二手房庫存下滑，說明本輪新政刺激在二手房市場表現較明顯。
2025 年三月份之后，二手房掛牌量持續攀升，二手房市場持續走弱。
但 2025 年十一月至 2026 年二月，連續四個月掛牌量下滑，這是在無新政背景下罕見出現的情況。
說明市場出現邊際改善，而且今年三、四、五三個月的綜合情況要好于過去三年同期。
所以不難看出，小陽春及之后，二手房掛牌量指標在慢慢向好發展。
上海二手房供求關系最強
我們再來看具體城市。
這里要探討一個更核心、更深入的指標 —— 去化周期，它是衡量供求關系的核心指標。
為了更好分析每個城市，我們把去化周期進行指數化，這就是全國重點城市的二手房去化周期指數。
這個指數的內涵是：數值在零以上，說明去化周期壓力大于平均值；數值較小甚至為負值，說明二手房供求關系相對均衡，甚至小幅供不應求。
不比不知道，一比嚇一跳。
城市之間差異非常大。
目前去化周期（供求關系）較好的城市是上海、北京、合肥、廈門。
只有這四個城市的指數在零上下徘徊，也就是二手房市場基本供求平衡。
這種情況下，房價最有可能止跌，事實也正如此，因為房價由短期供求關系決定。
從中可以看到，即便是北上廣深內部，目前上海、北京的情況要強于深圳、廣州。
深圳樓市雖然比較活躍，但到目前為止，深圳全市的二手房價格并未有效止跌，就是因為供求關系的改善程度還沒達到讓房價真正止跌的水平。
去化周期指數較高、明顯供大于求的城市主要是長沙、濟南、海口、貴陽，這幾個城市的房價大概率會下跌，而且跌幅會比較明顯。
上海房價漲，南京房價跌
最后我們再對比兩個城市，拿高等級城市上海和中高能級城市南京來對比。
還有一個指標叫二手房庫存壓力指數，它是一個綜合指數，包含二手房去化周期和庫存變化。
當前，上海的二手房庫存壓力指數是 - 20，而南京是 + 40，這意味著上海的二手房供求關系明顯強于南京。
今年春季以來，南京的二手房市場交易量和價格都出現明顯改善。
但南京的二手房房價目前還不能說真正止跌，就是因為二手房庫存壓力指數還未回到零附近。
我們再看上海過去幾年二手房庫存壓力指數，最低的并非近期，而是 2025 年三月份，當時主要受 2024 年九月底新政利好刺激效應延續的影響。
再往前回顧，2023 年一季度至 2024 年一季度，上海、北京的庫存壓力指數基本相近。
但從 2024 年二季度之后，上海的庫存壓力指數就持續明顯低于南京。
這意味著 2024 年二季度以來，上海房價雖有下跌，但跌幅明顯小于南京。
南京房價跌幅最大的時候，也正是二手房庫存壓力快速上升的時候，即 2025 年二、三、四季度。
通過這樣的圖表分析，大家應該能清晰看到每個城市二手房的庫存、去化周期、庫存壓力變化。
這是決定每個城市二手房漲跌、漲幅大小、跌幅大小的核心驅動力。
老楊每個月都會監測全國主要城市的房價走勢，但不管是統計局的數據，還是各平臺的數據，有時都會有異動。
那我們怎么鑒別數據是否異動、是否屬實？
通過二手房供求關系就是一個很好的方式。
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