從“有得住”到“住得好”：首創城發以運營驅動城市安居新實踐

觀點網 從“有得住”到“住得好”，伴隨房地產市場的深度調整，行業敘事邏輯正被重新書寫。

站在高杠桿與高周轉的篇章尾聲，一場由“增量開發”向“存量運營”的深刻變革已然開啟。當行業回歸居住本質與民生底色，精細化的運營與有溫度的服務，能夠讓空間煥發出持久的生命力與價值。

與此同時，2026年是“十五五”的開局之年。國家“十五五”規劃綱要中明確提出，要加快構建房地產發展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現更高水平住有所居。

站在這一背景下，作為首都國企，首創集團積極響應國家戰略，將長租、奧萊雙賽道納入“十五五”時期城市發展板塊核心戰略布局。

而首創城發作為首創集團城市發展板塊重要平臺，深植北京，聚焦新市民、青年人等群體安居需求，歷經五年深耕細作，構建起覆蓋多層次、多品類的長租運營體系，已成為北京住房保障領域的重要力量。

依托“首創和園”長租品牌，首創城發不僅打造了聚焦“一張床”保障的宿舍型產品和嘉公寓，更通過“十好社區”標準體系與C.A.R.E.S.全維服務體系、數字化智慧平臺及“五方共治”社群生態，持續提升租住品質與運營效能。

就在近期，首創城發接連舉辦首創奧萊品牌煥新和戰略升級、首創和園長租房品牌發布暨揭牌簽約儀式，標志著其在存量運營賽道上的戰略升級全面提速。

未來，首創城發將持續拓寬城市運營增值新空間，致力于成為城市美好生活的共創者與守護者，在服務北京、服務民生的實踐中，書寫企業轉型與城市高質量發展的新篇章。

如何打造“租賃好房子”？

首創城發于2021年戰略重組升級，成為首創集團城市發展板塊的核心重要載體。在吸納整合首創新城鎮旗下業務之后，長租板塊得以順勢壯大。于2023年8月，首創城發凝練在租住領域的探索與實踐，正式推出長租品牌“首創和園”。

經過多年深耕細作，以“首創和園”為核心的首創長租已成功進駐北京、上海、天津、青島四座核心城市，構筑起跨區域運營網絡。目前在管項目22個。

作為長租業務的起點，北京一直是首創和園重點布局的區域，已投建項目達10個，總建筑面積超130萬平方米，預計可為近3萬人提供安全、穩定、宜居的租住環境。

其中，在2023年5月入市的首創和園·繁星社區，成為首創長租打造“租賃好房子”的代表性實踐。

該項目源于一場深刻的城市更新。首創和園·繁星社區位于北京朝陽區十八里店鄉，其原址曾是華北區域最大的石材集散地，雖然一度繁榮，但也制造了嚴重的環境、交通等社會管理問題。2013年，為響應疏解非首都功能要求，該區域啟動騰退工作。

至2016年末，騰退出的土地大部分用于綠化建設，在首都東南部初步建成了一道綠色生態屏障。另有部分用地由首創集團與十八里店鄉政府通過股權合作，依托集體土地建設租賃住房試點政策推動轉型。

建成后的首創和園·繁星社區擁有6500余套房源，成為北京最大單體保租房社區之一，在規劃、配套、服務等多個層面，贏得了政府、行業和租戶的高度認可。

與此同時，基于服務首都、服務民生的初心使命，首創集團亦持續提升產品供給與服務能力，精準對接新市民、青年人多層次居住需求，為城市高質量發展提供有力支撐。

位于首創和園·繁星社區內的全新項目和嘉公寓在今年正式投入運營，它是北京首個按照最新宿舍類建設標準打造的全新項目，也是首創城發旗下長租品牌“首創和園”推出的宿舍型產品，進一步完善了首創長租“一張床、一間房、一套房”多層次產品體系。

項目聚焦城市運行服務保障人群，提供112套模塊化宿舍型房源、756個床位，全部聚焦“一張床”的宿舍型房源保障。

在產品設計上，和嘉公寓實現了在有限空間內保障安全、衛生與必要私密性，并配置了共享廚房、共享活動室等共享空間，切實提升“一張床”租住生活的品質與尊嚴感；經營層面，采用“企業整租”模式，通過集采與集約化管理，顯著降低合作企業租賃與管理負擔，進一步降低新就業群體生活成本。

而產品供給的精準化，也延伸至管理服務上。圍繞新時代租住人群對品質生活的新需求，首創和園逐步形成了以“十好社區”為核心的租賃“好房子”實踐模式，系統構建“好區位、好定位、好理念、好設計、好配套、好建造、好運維、好服務、好社群、好治理”十好體系，持續打造更具品質感、歸屬感與成長性的長租生活方式。

其中，“好服務”“好運維”“好社群”成為“十好模式”中最具代表性的核心能力。

“好服務”依托C.A.R.E.S.全維服務體系，圍繞生活管家、便捷配套、共享空間、溫情關懷、智慧安全等維度，持續提升租住服務的專業度與溫度；“好運維”則是企業自有團隊傾力自建運營的一套數字化智慧平臺，強化社區管理、訴求響應、服務觸達和安全保障能力，構建全周期、全天候、全方位的運維系統；“好社群”則以“五方共治”為基礎，通過社群活動、主理人計劃、和園講堂等特色IP進行社群運營，搭建共建共享、共同成長的社區生態。

依托“十好社區”標準體系與成熟運營實踐，以“首創和園” 為核心品牌的首創長租讓每一位城市奮斗者都能夠住有所居、居有所安，也為北京住房租賃市場提供更加專業、穩定、有溫度的國企方案。

600億授信背后的“資產+運營+金融”閉環

在夯實運營服務根基的同時，首創城發亦前瞻性把握行業金融與資本的發展趨勢，積極探索資產運營與金融創新的協同路徑。通過推動資產端與資本市場的有效銜接，不僅能夠盤活存量資產、拓寬融資渠道，更能反哺運營升級，形成良性循環。

近年來，在相關政策的有力支持下，基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）進入常態化發行階段。作為其中的重要資產類型，保障性租賃住房迎來歷史性發展機遇。

數據顯示，截至2025年，國內已發行上市的租賃住房REITs產品共有8只，首發規模合計約121億元。今年4月，中航北京昌保租賃住房REIT正式在深交所上市，成為第9只租賃住房REITs產品。

與此同時，去年12月，國家發改委發布《基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目行業范圍清單(2025年版)》，將租賃住房全面納入可申報范圍，包括保障性租賃住房、公共租賃住房、市場化租賃住房，以及園區配套類租賃住房。

隨著申報范圍的全面放開，預計2026年將有更多市場化項目登陸資本市場，行業規模、覆蓋區域以及參與主體都將進一步擴大。

顯而易見的是，住房租賃市場正經歷從規模擴張向質量提升的深刻轉型，政策體系日益完善，金融工具持續創新，行業步入以資產運營為核心、以資本運作為支撐的精細化發展新階段。

不過，新階段也帶來新機遇和新挑戰。一方面，資產與金融的協同正成為企業實現可持續發展的關鍵引擎；另一方面，唯有具備優質底層資產、穩定現金流和專業運營能力的企業，方能在資本市場上獲得持續青睞。

事實上，開發、運營長租房是一項長期主義業務，既需要穩定資產供給，也需要專業運營能力和金融資本支持。具備資源整合能力、長期運營能力和社會責任意識的國企，有機會在行業發展中發揮更加重要的示范和引領作用。

在5月9日進行的首創集團長租房品牌發布暨揭牌簽約儀式上，首創長租住房（北京）控股有限公司與首創物業服務集團（北京）有限公司正式揭牌。

其中，首創長租住房（北京）控股有限公司注冊資本金30億元，將作為統一的投資、建設、運營主體，統籌資源整合、項目拓展與資產管理；首創物業服務集團（北京）有限公司則以專業物業運營為支撐，構建租住服務閉環，全面提升居住體驗。

根據規劃，首創集團在“十五五”期間長租房業務計劃投資總規模超200億元，為業務快速擴張與健康可持續發展提供堅實支撐。雙平臺協同發力，將進一步推動“硬核資產”與“軟性服務”互補融合，賦能長租業務高質量發展。

同期，首創集團與國壽投資、中信證券、中信金融資產、建信住房租賃私募基金、北京銀行、中國農業發展銀行北京市分行、中國銀行北京市分行以及交通銀行北京市分行共8家金融機構簽署戰略合作協議，圍繞長租業務投資、建設、運營、金融支持和資產證券化等方向深化合作。其中，4家銀行合計提供600億元長租房專項授信額度支持，為業務發展提供堅實保障。

通過此次戰略簽約，首創集團長租房業務將進一步構建“資產+運營+金融”協同生態，推動形成“投、建、管、退”全周期業務閉環，為長租業務高質量可持續發展注入強勁動能，推動長租生態的穩定與創新發展。

面向未來，首創集團已明確長租業務發展目標：2年內管理規模突破3萬間，穩居北京市場占有率前列；“十五五”期間規模達到5萬間，達成北京長租住房第一品牌，并持續領跑北京市場。在此基礎上，全面實施“重資產+輕資產 + REITs”三輪驅動發展模式，為長租業務在增量開發、存量盤活與城市更新中的規模化、高質量發展提供堅實支撐。

值得一提的是，就在這場發布會召開前不久，首創奧萊品牌發布盛典暨全國合作伙伴大會在北京舉行。活動全面展示了首創奧萊的煥新藍圖，并規劃以資產運營+管理輸出兩條路徑，構建起首創奧萊業務的資產全景。

從奧萊到長租，面對不動產領域由增量開發向存量運營加速轉變的新形勢，首創集團正深化調整“十五五”時期城市發展板塊核心戰略布局。

作為首創集團城市發展板塊的重要承載主體，首創城發一方面通過資源支持、戰略賦能、人才保障等全方位體系，全力推動首創奧萊做強做優、領跑行業；另一方面，以“小開發、大運營、好服務”為發展方向，全力將長租業務作為關鍵發力支點，加快推動企業由開發驅動向運營驅動轉型，以長期價值回應行業變革，以國企擔當服務城市發展大局。

面向更長遠的未來，首創城發有望深度融入首都發展脈絡，在精耕城市運營的過程中，實現企業價值與城市生長的同頻共振，成為城市美好生活的共創者與守護者。

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