海淀上地0702地塊，97平終究會爆搶？

海淀上地 0702 街區東地塊的規劃方案，終于公示了。

加上之前已經敲定了101學校為辦學主體的12年制學校，整個板塊的配套已經全部落地。

說到學區，有個最新變動：

去年柳浪家園東里和裕和嘉園的房子，通過小升初同行政區內遷移初中的方式，可以派位到上地學區。

但今年，這條路，已經走不通了。

26年教委以樹村路劃界，柳浪南北里劃入青龍橋學區，僅路東的房源保留上地初中學區。

0702地塊地處樹村路一線的東側，又緊挨著101新校，上地學區的確定性很高。

準確消息要等海淀教委6月24日系統開的時候再看。

先給大家說幾個，從報規圖里能看到的信息：

整個項目規劃了30棟樓，全是4-10層的純洋房。

住宅分南北兩個地塊，北地塊17棟，南地塊13棟，總共 715 套房。

南北兩個住宅地塊，都做了三段式歸家禮序（主大門+風雨連廊+歸家大堂）、下沉庭院和首層架空空間。

戶型上，配置97/115/139/164㎡的三居至四居，和兩棟181㎡的四居樓王。

今天，咱們就先聊聊小面積入門款--97㎡三居。

97㎡產品位于0702-24地塊，最北側的1#、2#樓。

邊戶共20套，預測帶側飄窗，主臥可實現270°觀景；

其余為中間戶，南側三面寬能到9.5-10m，飄窗標配；

北側可以安置設備平臺，作為增加使用面積的手段。

今天上午的直播和粉絲們也聊了，大家擔心最多的，基本有兩點：

1、9.4m進深，空間感好不好？

2、24號地塊，北側臨操場，噪音問題怎么看？

拆哥認為：

/ 9.4m進深，是一把雙刃劍 /

我們通常認為好樓盤的進深在11～13米，但97㎡戶型的進深只有9.4米。

不可否認，明顯偏窄。

進深偏窄的代價是：

孩子活動空間受限制，放不下一架鋼琴；

沙發的擺放、電視墻的距離，都需要精心設計；

而且一進門會和臥室門正對，需要在裝修上花心思優化玄關動線。

但是，進深越小、面寬越大，采光通風條件越好。

• 9.4米的窄進深，意味著冬天南向陽光，能直接從南窗一路照進廚房；

• 配合 3 米的層高，南北通透效果極佳，通風量會非常好；

• 整個房子沒有暗角，每個房間都亮堂堂的。

我們再按國家的標準算一筆賬：

97㎡所在樓棟與前一排的樓間距大約是45米和38米，前一排建筑高度為30米。

這里有兩條國家標準可以進行交叉驗證：

其一，建設部制定標準明確要求：

各樓棟之間的距離，不小于樓房高度×0.70。

小于這個距離就會影響室內采光、通風。

按0.7系數計算：30米 × 0.7 = 21米。

也就是說，只要樓間距大于21米，采光就達標。

97㎡所在樓棟的樓間距為38—45米，接近標準要求的兩倍，遠超最低門檻。

其二，樓高與樓間距的1:1.2比值，是國家規范常用標準。

按此計算，30米樓高對應36米間距即為達標，

而實際45米/38米的樓間距，同樣大幅領先標準值。

所以，這套97戶型的進深與樓間距，已經形成了一套正相關：

正是因為設計團隊拉大了樓間距，才能讓每一戶的采光面被充分釋放；

而9.4米窄進深的存在，正是要借助超大樓間距的先天優勢，把陽光"一拉到底"！

在北方，采光永遠是第一位的。

一個全年采光好的房子，住起來的舒適度，比多那一點擺放空間重要得多。

/ 臨操場的噪音問題，需要辯證看 /

客觀事實是：97㎡戶型位于24號地塊的北側，臨操場。

但從實際使用場景來看，操場的噪聲主要是來源于課間活動，屬于間歇性、可控型噪聲。

白天偶爾有動靜，但完全不影響夜間睡眠，周末也沒有噪聲。

而且，窗外是學校操場，不是另一排樓，不存在樓下看著別人家窗戶的情況，獲得的是永久性無遮擋的開闊視野。

更重要的是，挨著學校，這是重大利好。

一個已經敲定的101學校承辦的12年制學校，這種資源，本身就是頂層價值。

所以，97㎡戶型，值得搶！再簡單說一下其他戶型。

115㎡的格局更方正，進深就做到了 11 米左右，正好達到了我們說的理想區間。如果預算夠，115㎡肯定是更均衡的選擇。

需要指出的是，97㎡和115㎡戶型均無花池配置。

其他大戶型139㎡、159㎡、179㎡，均配置一步陽臺花池，寬度達到50—70cm。

放眼上地周邊新房市場，能將花池做到這個尺度的項目屈指可數，

對追求生活品質和空間延展性的改善客群來說，這是一個強加分項。

拆哥已經拿到了最新的內部消息。想要的朋友可以加我微信menglin_2019，1V1給您發資料、幫您選房。