呂沅錦律師：以合同解除與購(gòu)房款返還為核心解析爛尾樓救濟(jì)路徑

商品房爛尾糾紛中，購(gòu)房者往往面臨房屋交付無(wú)望、房貸月供照常償還的雙重困境。長(zhǎng)期以來(lái)，囿于商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同相互獨(dú)立的交易結(jié)構(gòu)，購(gòu)房者難以實(shí)現(xiàn)完整的權(quán)利救濟(jì)。2025年，最高人民法院相繼印發(fā)入庫(kù)參考案例并施行《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議之訴解釋》），為爛尾樓購(gòu)房者開辟了系統(tǒng)性的司法保護(hù)通道。對(duì)此類糾紛涉及的核心法律問(wèn)題，北京市中恒信律師事務(wù)所呂沅錦律師結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定及最新裁判規(guī)則，梳理形成爛尾樓困局下購(gòu)房者的權(quán)利救濟(jì)路徑，供業(yè)界參考。

商品房買賣合同與貸款合同

商品房按揭交易涉及買賣合同與擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系，二者的聯(lián)動(dòng)性決定了在處理爛尾樓糾紛時(shí)必須進(jìn)行一體考量。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同解釋》）第十一條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條亦對(duì)合同法定解除權(quán)作出了原則性規(guī)定。然而，單獨(dú)解除買賣合同并不能徹底解決購(gòu)房者的困境，購(gòu)房者仍需繼續(xù)向銀行承擔(dān)還貸義務(wù)。

2025年7月，最高人民法院將“陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司等房屋買賣合同糾紛案”收錄入庫(kù)。該入庫(kù)案例確立了聯(lián)立合同一體解除的裁判規(guī)則：在出賣人逾期交付房屋且項(xiàng)目停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能性的情形下，購(gòu)房者有權(quán)在同一訴訟中一并主張解除買賣合同及擔(dān)保貸款合同。裁判要旨指出，合同解除后，出賣人應(yīng)承擔(dān)已收受的購(gòu)房貸款、購(gòu)房款本金及利息的返還責(zé)任，購(gòu)房者不承擔(dān)返還剩余貸款本息的義務(wù)。呂沅錦律師認(rèn)為，入庫(kù)案例實(shí)際上確立了商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同之間的“效力關(guān)聯(lián)性”規(guī)則，這意味著兩個(gè)合同在法律命運(yùn)上不可分割，購(gòu)房者無(wú)須再陷入“解除了買賣合同卻仍要還貸”的法律困境。

購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)

合同解除后的另一核心問(wèn)題在于購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)保障。當(dāng)開發(fā)商資金鏈斷裂進(jìn)入執(zhí)行程序時(shí)，購(gòu)房者的返還請(qǐng)求權(quán)往往面臨與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及普通金錢債權(quán)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。《執(zhí)行異議之訴解釋》自2025年7月24日起施行，在此方面作出了突破性規(guī)定。

該解釋第十一條明確，案外人以其系商品房消費(fèi)者為由提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，且能夠證明查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同、已支付全部或部分價(jià)款、所購(gòu)房屋系用于滿足家庭居住生活需要的，人民法院應(yīng)予支持。更為關(guān)鍵的是，《解釋》第十二條針對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶作出專門規(guī)定：執(zhí)行法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶后，案外人以其已向該賬戶交付購(gòu)房款且買賣合同已經(jīng)解除為由，請(qǐng)求排除相應(yīng)購(gòu)房款的強(qiáng)制執(zhí)行并申請(qǐng)向其發(fā)放的，人民法院應(yīng)予支持。

呂沅錦律師分析指出，上述規(guī)定實(shí)際上構(gòu)建了購(gòu)房者權(quán)利的“三重保障”體系：其一，以居住為目的的購(gòu)房者對(duì)已購(gòu)房屋享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利；其二，房屋交付請(qǐng)求權(quán)在受償順位上優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及抵押權(quán)；其三，即便房屋無(wú)法建成交付，購(gòu)房者對(duì)已支付購(gòu)房款享有從預(yù)售資金監(jiān)管賬戶優(yōu)先返還的權(quán)利。這一規(guī)則體系深刻體現(xiàn)了生存權(quán)保障優(yōu)先于財(cái)產(chǎn)債權(quán)的民法價(jià)值取向，為深陷爛尾樓困局的購(gòu)房者提供了從“紙面權(quán)利”到“實(shí)際兌現(xiàn)”的完整救濟(jì)鏈條。

呂沅錦律師認(rèn)為，當(dāng)前司法政策對(duì)爛尾樓購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)已進(jìn)入系統(tǒng)性、精細(xì)化的新階段。購(gòu)房者應(yīng)特別注意以下幾方面：其一，在開發(fā)商逾期交房后應(yīng)及時(shí)履行催告義務(wù)并關(guān)注一年除斥期間的時(shí)效要求，避免解除權(quán)因怠于行使而歸于消滅；其二，應(yīng)當(dāng)妥善留存商品房買賣合同、購(gòu)房款支付憑證、貸款合同及還款記錄等關(guān)鍵證據(jù)；其三，面對(duì)爛尾樓糾紛，解除買賣合同與貸款合同可以在一案中一并主張，無(wú)須分別訴訟。法律從不保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，購(gòu)房者唯有積極、及時(shí)地行使法律賦予的各項(xiàng)權(quán)利，方能在困局中實(shí)現(xiàn)自身權(quán)益的最大化保護(hù)。