楊耕田律師：商品房延期交付，開發商應承擔什么責任

　　一、商品房延期交付，開發商應承擔什么責任

　　商品房延期交付的，開發商應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　《民法典》第五百七十七條明確指出："當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。" 第五百八十五條第一款規定："當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。"

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定："根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。"

　　二、商品房延期交付的違約金如何計算

　　商品房延期交付的違約金，有合同約定的按照合同約定的計算方法計算；合同沒有約定的，按照逾期交付使用房屋期間同地段同類房屋租金標準計算；約定的違約金過高或過低的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當調整。

　　在司法實踐中，判斷違約金是否 "過分高于造成的損失"，一般是以違約金超過造成損失的 30% 為標準。

　　三、開發商以不可抗力為由主張免除延期交付責任，法院會支持嗎

　　根據《民法典》第一百八十條的規定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。常見的不可抗力包括地震、洪水、臺風等自然災害，以及戰爭、罷工、政府征收、征用等社會事件。

　　開發商以不可抗力為由主張免除延期交付責任的，只有在不可抗力確實是導致延期交付的直接、唯一原因，并且開發商已經履行了及時通知和舉證義務的情況下，法院才會支持；如果不可抗力不是導致延期交付的原因，或者開發商沒有履行法定的通知和舉證義務，法院不會支持其免責主張。

楊耕田律師

湖北法輝律師事務所優秀的專職律師，具有中國政法大學經濟法研究生背景，擅長合同糾紛，房產糾紛，公司法律顧問，擔任多家公司的法律顧問，目前屬于律所的合伙人律師。